domingo, 15 de dezembro de 2013

Abandono de Terreno

Abandono de Terreno

A partir da Constituição Federal de 1988, a Propriedade tem que atender a sua Função Social. Esta função consiste em destinar a propriedade ao seu fim específico, promovendo a dignidade da pessoa humana, a fim de atingir os objetivos fundamentais da erradicação da pobreza e da redução das desigualdades sociais.

O proprietário de um determinado imóvel tem o dever de cuidar e zelar pelo seu patrimônio, fazendo com que o mesmo cumpra sua Função Social.
Assim ao abandonar um terreno seja urbano ou até mesmo rural, sérias consequências poderão advir para o proprietário, podendo inclusive chegar a perder o seu bem.

Veja que a nossa Constituição Federal estabeleceu também as penalidades que poderão ser aplicadas pelo Município, caso a propriedade não atenda a sua função social. Isto claro de acordo com o que vier a ficar determinado no plano diretor de cada Município.

Assim, o proprietário de um terreno nunca deve abandoná-lo, deve sempre preservar sua propriedade, mantendo-a limpa e protegida.

A seguir algumas perguntas de internautas, com a consequente resposta a respeito do tema:

1. Como denunciar quem joga lixo ou faz uso indevido do terreno?

R. A denuncia deve sempre ser feitas as autoridades locais, especificamente a Prefeitura Municipal, a qual tem um órgão responsável pelo Controle e Convívio Urbano;

2. De quem é a responsabilidade sobre a limpeza? Seja sujeira de lixo ou de mato que cresce?


R. O proprietário do terreno é o responsável pela limpeza e conservação de seu patrimônio;

3. Se os vizinhos correm risco de saúde com a existência de ratos e insetos, podem processar o proprietário?


R. Não só podem processar, como devem. Antes porém deve-se comunicar aos agentes municipais de saúde pública, bem como a secretaria de controle e convívio urbano para que os mesmos de forma conjunta atuem na limpeza e dedetização da área atingida por roedores ou outros animais peçonhentos;

4. Como encontrar o proprietário?


R. Quando os vizinhos não sabem quem é o proprietário do imóvel, o aconselhável é solicitar no cartório de registro de imóveis uma certidão de ônus reais, nela está o nome do dono do imóvel;

5. Se o proprietário não toma providências, como proceder?


R. Uma vez entrado em contato com o dono do terreno e o mesmo não toma as medidas necessárias, deve-se avisar ao Poder Público Municipal, o qual saberá conduzir a questão de forma resolver a situação;

6. Em quais casos se aplica multa ao proprietário e qual o seu valor?


R. A questão de aplicação de multa ao proprietário do imóvel, bem como o seu valor, depende do plano diretor de cada município e do quantum fixado para tal ato. No entanto em casos extremos o proprietário pode vir a perder a sua propriedade, por abandono.

O código Civil em seu artigo 1.276 determina que se o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio e não estando na posse de outrem. Este imóvel poderá ser arrecadado como bem vago e após três anos à propriedade pode ser do Município;

7. Em casos de invasão para moradia, como denunciar? O que o proprietário deve fazer?


R. O proprietário tem sempre que está visitando o seu imóvel e procedendo com a correta limpeza e conservação do mesmo. Isto evita sérios problemas, como por exemplo uma invasão por terceiros. Neste caso o proprietário tão logo verifique essa situação deve agir de imediato com uma ação judicial para defender sua posse e a sua propriedade.

8. Quando é um terreno murado também é considerado um terreno baldio?


R. O terreno por está murado e sem edificação, não significa dizer que está abandonado. O abandono vai decorrer da falta de conservação e manutenção da propriedade, ai sim medidas administrativas ou judiciais devem ser tomadas.

É isto pessoal o proprietário tem que cuidar e conservar bem seu patrimônio, fazendo isto evita multas e dores de cabeça.

Grade abraço e até a próxima!

Anthony Lima – anthonylima@anthonylima.com.br

segunda-feira, 2 de setembro de 2013

Juros de Obra

Hoje em dia quando se assina um Contrato de Financiamento Habitacional, principalmente os ligados ao Programa Minha Casa Minha Vida, a instituição bancária institui o que se denomina “Juros de Obra” ou “Taxa de Obra”, mas como isto funciona? E se a construtora ultrapassa o prazo prometido para a entrega da obra e continua a cobrar esses valores, o que se deve fazer?

Quando se faz um financiamento habitacional de imóvel ainda em construção, à instituição financeira libera – gradativamente – o montante financiado pelo mutuário à Construtora, de acordo com a evolução da obra; sobre tais quantias incide a chamada taxa de juros do contrato de financiamento habitacional, que é paga mensalmente pelo devedor/mutuário.

O fato é que nesse período a prestação mensal do financiamento é composta tão somente pelos referidos juros (de obra) e encargos acessórios. Com isso não há amortização do saldo financiado.

Para piorar a situação, o banco só considera que a obra foi concluída após a averbação do “habite-se”, expedido pela Prefeitura Municipal, no Cartório de Registro de Imóveis Competente, só então se inicia o prazo de amortização do saldo devedor.

Ocorre que em caso de mora por parte da construtora em relação à conclusão da obra e a expedição e averbação do “habite-se”, no Cartório de Registro de Imóveis competente, é responsabilidade da Construtora.

Deve-se deixar claro que de acordo com a legislação em vigor, o Construtor responde pelas perdas e danos causados pelo atraso na averbação do “habite-se”.
Assim, ao invés de morar no imóvel e amortizar a dívida contraída para a aquisição do bem, geralmente o consumidor/mutuário, paga – por culpa exclusiva da construtora – somente juros de obra, não amortizando sequer uma parcela do saldo devedor.

Em vista da situação acima demonstrada, os Tribunais Pátrios estão decidindo pelo inicio de amortização do financiamento quando verificado o atraso na entrega da obra, além de responsabilizar os envolvidos processualmente por perdas e danos.

Desta forma, o consumidor que antes estava sendo penalizado, passa a amortizar o seu financiamento, saindo assim do prejuízo dantes causados pela construtora que não honrou o prazo acordado entre as partes.

Portanto, amigos internautas fiquem atentos a essa situação e não permitam que seu financiamento fique “congelado”.

Abraços e até a próxima.

Anthony Lima

anthonylima@anthonylima.com.br

quarta-feira, 24 de julho de 2013

Alienação Fiduciária de Imóveis - Entenda

Com a facilidade para a obtenção de crédito subiu consideravelmente o número de financiamentos habitacionais e com o tempo também já começa a aparecer alguns problemas para os mutuários.

É que várias são as pessoas que começaram a ficar inadimplentes, por conta de fatores alheios as suas vontades e com isso atrasam o financiamento da casa própria.

Bom, o fato é que os novos financiamentos habitacionais não vinculam mais os reajustes das suas prestações a salários ou a categoria profissional do consumidor.

Com isso, as prestações são reajustadas de acordo com o saldo devedor e por isso mostram-se altas. Só que o consumidor na ânsia de ter sua casa própria esquece-se de outras obrigações familiares que também atingem seu orçamento familiar e acaba comprometendo sua renda em percentual superior ao ideal.

No início até que alguns suportam bem o valor mensal a ser pago. Entretanto, com o tempo e com vários fatores oscilantes em nosso mercado financeiro os quais refletem diretamente na economia brasileira, aquela prestação que era “suportável” passa a incomodar.

E o incômodo às vezes é tão grande que se iniciam os atrasos e com eles as consequências do ato.

O fato amigo leitor é que bastam apenas 03 (três) prestações atrasadas para que o credor inicie a retomada do imóvel.

É que no sistema de financiamento imobiliário atual tanto via construtoras quanto via agentes financeiros tornou-se praxe adotar a chamada alienação fiduciária a qual permite de uma forma rápida e segura para os credores à consolidação de propriedade, vejam como funciona:

A alienação fiduciária é regulada pela Lei 9.514/97 e nos termos de seu artigo 26 e parágrafos, vencida e não paga a dívida, seja no todo ou até mesmo em parte e constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Entretanto antes da chamada consolidação, o devedor é intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo cartório de registro de imóveis para pagar o débito em 15 (quinze) dias, as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento.

A cobrança das prestações vem devidamente acompanhada de todos os encargos legais, como juros e multa além dos tributos e despesas com a intimação e a cobrança.

Ressalte-se que para o processo de execução extrajudicial a ser realizado nesta modalidade – alienação fiduciária, é necessário que a intimação seja entregue ao próprio devedor e caso o mesmo não se encontre ou esteja em lugar incerto e não sabido, deverá o oficial do cartório providenciar a publicação de editais, por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local.

Paga a dívida, o contrato continuará em pleno vigor. Agora se a dívida não for paga dentre do prazo de quinze dias, o oficial do cartório providenciará imediatamente o registro da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento com prova do pagamento do imposto de transmissão.

E mais, em até 30 (trinta) dias do registro da consolidação da propriedade, o fiduciário deve providenciar público leilão para a venda do imóvel.
Vejam que da mesma forma que é fácil a obtenção do crédito também é rápida a retomada do bem e por isso todos aqueles que desejem firmar um contrato de financiamento habitacional deve está preparado para honrá-lo até a ultima parcela caso contrário, poderá perdê-lo em apenas 15 dias.

Saudações a todos.

anthonylima@anthonylima.com.br

quinta-feira, 4 de julho de 2013

Fisuras, Rachaduras – O que fazer?

Problemas estruturais – o que fazer? A quem socorrer?

Esta semana assistindo aos jornais locais, bem como aos nacionais, constatei que vários consumidores estão com sérios problemas em suas residências, devido a fissuras, bem como várias rachaduras que prejudicam a estrutura de seus prédios.

Mas o que fazer quando isso acontece e de quem é a responsabilidade em reparar esses empreendimentos? Será que os moradores tem que perder suas residências e o que pagou ou vem pagando mensalmente por ela?

Pensando nisso, decidi trazer a baila o presente tema, na tentativa de iluminar o caminho daqueles que se encontram nessa situação. Vamos lá!

Em primeiro lugar, para análise desses casos, temos que destacar duas situações: A primeira é se o imóvel foi comprado diretamente da construtora; A segunda é se o imóvel é financiado por alguma instituição financeira.

Em se tratando de imóvel comprado da construtora, a mesma é responsável por qualquer dano estrutural inicialmente pelo prazo de 05 (cinco) anos. Contudo quando o problema aparece após esse lapso de tempo aí reside uma dificuldade que aparentemente não tem solução.

Entretanto pela legislação em vigor, como também pelos novos posicionamentos dos Tribunais Superiores este prazo é aumentado.

É que se trata do chamado vicio oculto, aquele em que só aparece com o tempo, nestes casos para se entrar com ação contra a construtora responsável pela obra, o prazo prescricional é de 20 (vinte) anos, contado a partir da constatação de vícios ou defeitos de construção.

Assim, consumidores que, mesmo passado os 05 anos de garantia da obra, podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização, não importando se já passou o tempo de garantia da construtora. Somente a partir desse momento começa a correr o prazo vintenário.

Ressalte-se que esse prazo só vale para os chamados vícios ocultos, já que o prazo para reclamação de vícios aparentes, como portas quebradas, paredes mal pintadas, pequenas trincas, etc. é de 90 dias após a entrega da chave.

Já para requerer indenização por perdas e danos por vícios nas obras, a ação prescreve em 20 anos, a partir de quando for constatado o problema por um perito.

Por fim, quanto aos imóveis financiados, os mesmos contam com cobertura securitária para danos físicos do imóvel, assim ocorrendo situações desta natureza, devem ser acionados imediatamente.

Ressalte-se que algumas instituições financeiras, também são responsáveis pelo empreendimento, uma vez tem engenheiros em seu quadro de funcionários, além de que contratam a construtora e seguradora que serão responsáveis pelo empreendimento.

Ficam as dicas.

Até a próxima.

Anthony Lima – anthonylima@anthonylima.com.br.

segunda-feira, 27 de maio de 2013

O Contrato de Gaveta e seus Direitos.

O STJ - Superior Tribunal de Justiça emitiu noticia sobre seus posicionamentos em relação aos chamados "Contratos de Gaveta". Assim antes de apresentar-lhes a matéria, faremos uma breve análise de como nasceu essa modalidade de contrato, vejamos:

A problemática envolvendo os chamados "contratos de gaveta" é antiga e isso se deu em razão de que quando o novo mutuário iria transferir o contrato para seu nome era onerado, pelo agente financeiro em 20% (vinte por cento)sobre o valor da prestação e 08% (oito por cento)sobre o saldo devedor.

Assim, para fugir dessa ilegalidade praticada pelos agentes financeiros, criou-se o "contrato de gaveta", no qual um terceiro, adquirente do imóvel, faz um contrato sem a anuência da instituição financeira, se responsabilizando em continuar pagando as prestações e o saldo devedor em nome do antigo mutuário, para somente ao final liquidar o bem e transferir a propriedade para o seu nome.

Dizemos ilegalidade nas questões de majorar as prestações e o saldo devedor, porque o contrato firmado com o banco não altera suas características iniciais. O que ocorre na verdade é apenas uma troca de devedores, por isso não haveria a necessidade de aumento nem a prestação e nem o saldo devedor.

Ressalte-se que várias pessoas faziam apenas uma procuração pública dando poderes a terceiros para resolver tudo em relação ao imóvel. Com o respectivo documento, achavam que estavam seguros e que tinham o "poder" sobre o bem.

Contudo, como os antigos contratos de financiamento habitacional ficaram impagáveis, as pessoas começaram a acionar o Poder Judiciário para rever os contratos assinados, inclusive aquelas que tinham "Contrato de Gaveta". Foi a partir de então que a Justiça começou a conhecer esses contratos.

Assim, como não havia legislação que regulasse a matéria e havendo a negativa de reconhecimento da transação, por parte da instituição bancária, o Poder Judiciário brilhantemente começou a reconhecer o direito do "gaveteiro" em revisar os contratos adquiridos na respectiva modalidade.

Diante das polêmicas que envolvia o tema, foi editada a Lei 10.150/2000 a qual reconheceu como se mutuário fosse, os adquirentes de imóveis através do "contrato de Gaveta". A Lei admite tanto o contrato realizado e firmado em cartório como a procuração pública ou particular. A ressalva da lei é que os mesmos tenham sido firmados até 25/11/1996.

Entendo particularmente que a lei poderia ter beneficiado de forma clara e expressa, os contratos até a sua vigência, uma vez que posterior a 1996 ainda existe muitos contratos de gaveta.

Como assim não fez, várias ações estão aportando no Judiciário, solicitando o reconhecimento, o qual pode também ser adquirido através da "Teoria do Fato Consumado", ou até mesmos por outros artigos da própria Lei.

Desta forma, se você ainda não regularizou o seu contrato procure realizar, uma vez que vários são os riscos daqueles que não o tem, ou que portam apenas uma procuração pública ou particular.

Saudações a todos e até a próxima.

Vejam a íntegra da matéria do STJ.

Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria


Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).


Seguro habitacional


Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

Fonte: STJ - www.stj.jus.br

sexta-feira, 17 de maio de 2013

180 dias - Regra ou Exceção?

É visível que cresce o número de consumidores insatisfeitos com algumas construtoras devido ao atraso na entrega de seus empreendimentos. São inúmeras as justificativas para tal ato, que vão desde a questão de mão de obra qualificada até a falta de material de construção.

Sabemos que o mercado da construção civil não está tão aquecido como em 2010, mas alegar a falta de material ou até mesmo mão de obra não é o mais viável.
Mesmo assim, algumas empresas se apegam nesses e noutros fatores para “justificar” o atraso da obra. Outras vão mais além e invocam em seu favor cláusula contratual que a princípio até poderia protegê-la se realmente os fatos constantes nelas estivessem acontecendo.

Estamos falando da chamada cláusula de carência ou cláusula dos 180 (cento e oitenta dias) ou ainda cláusula dos 06 (seis) meses, como alguns assim a denominam.

Está cláusula contratual é inserida pelas empresas para se proteger de algum evento futuro que possa prejudicar o andamento das obras.

Mais afinal esta cláusula é Regra ou Exceção?

Todos os que já assinaram contratos com construtoras já visualizaram a respectiva clausula a qual está presente para os casos de excepcionalidades, como a ocorrência de caso fortuito ou força maior, devidamente comprovados ou ainda falta geral de material na praça onde está sendo construído o empreendimento, greves parcial ou geral no setor da construção civil, revolução, guerras, epidemias, etc.

Vejam que são fatores extremos e que devem ser comprovados e não simplesmente alegados.

Os Tribunais de nosso País não tem tolerado os atrasos injustificados por parte de quem está construindo, pois tem verificado que os consumidores são os únicos prejudicados com esses atrasos.

É que a grande maioria das pessoas que adquirem imóveis em construção estão dispostas a usufruir do bem e geralmente se encontram ou prestes a sair do aluguel ou prontas para casar e o atraso na entrega da obra de forma injustificada gera uma série de danos aos consumidores, parte mais afetada nesta relação jurídica.

Portanto temos que a cláusula contratual que “concede” um prazo de 180 dias para a finalização da obra não é regra, e sim exceção, somente podendo ser invocada em casos de extremos e mediante comprovação.

Assim, o consumidor deve ficar atento e procurar seus direitos sempre que os mesmos forem violados.

Saudações a todos e até a próxima

quinta-feira, 9 de maio de 2013

Presidente e Consultores Jurídicos da ABMH visitam os Ministros do STJ e STF




O presidente da ABMH Leandro Pacífico (BH) e os consultores jurídicos da ABMH Anthony Lima (AL) e Ricardo Chiaraba (SP) participaram de audiências na segunda-feira,06/05, com Ministros do STJ - Superior Tribunal de Justiça, Ministra Izabel Gallotti e Ministro Raul Araújo, e do STF – Supremo Tribunal Federal, Ministro Gilmar Mendes.

Durante o encontro, foram tratados assuntos de interesse imobiliário e habitacional dos consumidores e mutuários. “Essa participação ativa da ABMH é extremamente benéfica para todos os associados. Tivemos a oportunidade de tratar de inúmeros temas sensíveis e extremamente relevantes para os consumidores e mutuários de todo o Brasil.”, afirmou o presidente da ABMH.

Nas audiências foi entregue um memorando com alguns dos principais problemas enfrentados pelos consumidores e mutuários no setor habitacional. Entre eles destaca-se: Saldo Devedor Residual frente ao Código de Defesa do Consumidor e a nulidade da cláusula de prorrogação; Imóveis adquiridos na Planta e o atraso na entrega do imóvel; Falta de amortização no financiamento habitacional durante o Plano de Obras; Cobrança da Taxa de Corretagem; Tabela Price e os Recursos Repetitivos.

Segundo os consultores jurídicos Anthony Lima e Ricardo Chiaraba “Esse momento é muito importante para manifestar-se na defesa dos interesses dos consumidores e mutuários associados da ABMH, pois muitos processos estão sendo analisados pelo STJ e STF e a ABMH teve a oportunidade de expor os abusos que estão sendo cometidos pelos bancos e construtoras de todo o país em detrimento dos consumidores e mutuário.".

quarta-feira, 17 de abril de 2013

Já registrou seu imóvel?

Tenho visto constantemente pessoas que apenas de posse de uma promessa de compra e venda, com firma reconhecida, ou até mesmo de uma escritura dizer ser proprietário de determinado imóvel.

Só que o fato de apenas estar de posse desses documentos sem o devido registro no cartório de registro de imóveis, não as fazem ser definitivamente proprietárias do bem.

É que muitas pessoas se queixam dos valores cobrados para o registro do imóvel e deixam o tempo passar, esquecendo-se ou até mesmo não sabendo que a falta do registro podem levá-las a perder o bem, o qual adquiriu de forma onerosa e até mesmo com muito sacrifício e anos de poupança.

Para adquirir um imóvel seja a vista ou até mesmo financiado, sabemos o quanto é difícil. No entanto para perdê-lo por falta de transferência de Propriedade sabemos o quanto é fácil.

Para isso é bastante uma ação judicial de natureza fiscal ou trabalhista contra o ex-proprietário do imóvel e tudo estará perdido, pois pode aquele bem, em caso de inexistência de valores para pagamento dos débitos, responder pelo pagamento dos mesmos, sendo penhorado e posteriormente levado a leilão.

É pensando desta forma e vivenciando o dia a dia das pessoas que procuramos sempre aconselhar que uma vez lavrada a escritura do imóvel, deve-se procurar o Cartório de Registros de Imóveis e registrar o respectivo documento.

Pois é somente através do Registro da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis que a propriedade é transferida, ou seja, ela passa definitivamente a ser sua.

É certo que o valor não é tão baixo, mais também é certo que a garantia de seu investimento estará protegida.

Portanto na hora de adquirir um imóvel reserve no mínimo 07% (sete por cento) do valor do investimento para arcar com despesas cartorárias e Impostos Municipais.

Fica a Dica.

Boa Sorte e até a próxima.

terça-feira, 19 de março de 2013

Comissão de Corretagem de quem é a responsabilidade

Ponto de entrave na hora de fechar o negócio a comissão do corretor de imóveis tem sido alvo de constantes indagações por diversos consumidores quando da concretização da compra e venda do imóvel.

É que algumas construtoras montam seus estandes de vendas no local do empreendimento e consequentemente estão repassando os valores devidos a esses profissionais para a pessoa que está adquirindo o imóvel.

Este fato chamou minha atenção após vários emails recebidos, indagando sobre a responsabilidade pelo pagamento dos honorários do corretor de imóvel.

Mas, afinal de quem é essa conta? Do vendedor ou do adquirente do bem? A princípio a resposta é simples: O ônus de arcar com os honorários deste profissional é de quem o contratou. Está na Lei!

Entretanto, existem algumas situações pontuais em que essa situação se inverte, como por exemplo, no caso de se contratar o profissional para que o mesmo encontre o imóvel que se deseja.

Já quando se adquire um imóvel em lançamento e como a construtora/incorporadora geralmente contrata uma imobiliária para promover as vendas, então essa “despesa” com o corretor de imóveis passa a ser de responsabilidade da construtora.

Não se pode transferir este encargo para quem está adquirindo o bem, não se pode condicionar o fechamento do negócio mediante o pagamento da referida taxa e muito menos incluir tal valor no preço do imóvel sob pena de se caracterizar abusividade para com o consumidor.

Veja-se que se esse repasse acontecer por qualquer forma, pode caracterizar uma venda casada, pratica essa proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Portanto é necessário que o vendedor do imóvel individualize todos os valores que o consumidor está pagando para adquirir o bem, deixando ciente e consciente de todas as informações ali constantes, para que não lhe seja repassado valores indevidos.

Há de se ressaltar que o Novo Código Civil instituiu capítulo próprio para tratar sobre a contratação e responsabilidade dos corretores sejam eles de imóveis, seguros, etc. São oito artigos que delimitam com segurança direitos e deveres dos mesmos.

Observem que uma das obrigações do corretor é deixar o cliente bem informado, prestando ao mesmo espontaneamente todas as informações sobre o andamento do negócio.

Em sendo assim, na hora de comprar, alugar ou vender um imóvel e que necessite se contratar um profissional qualificado para tais atos é de bom alvitre que se faça por escrito, estipulando inclusive se for o caso cláusula de exclusividade ou não, uma vez que a respectiva cláusula dá direito ao corretor de receber sua comissão ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Desta forma amigos internautas, o bom mesmo é deixar o “preto no branco” como diziam os mais antigos, ou seja, façam um contrato por escrito, quando contratarem ou em caso de imóvel novo peçam para o corretor que está lhe atendendo, particularize todos os valores a serem pagos por você.

Fique de olho, para não sair perdendo.

Abraços e até a próxima.

quarta-feira, 27 de fevereiro de 2013

DÚVIDAS SOBRE O IPTU – LINHAS GERAIS

Todo ano nos deparamos com várias obrigações de ordens legais e necessárias, dentre as quais podemos destacar o IPVA - Imposto de Propriedade de Veículos Automotores, Matriculas e despesas com materiais escolares e o IPTU Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana.

O IPTU é um imposto constante da nossa Constituição Federal, cuja incidência se dá sobre a propriedade urbana, ou seja, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de propriedade imóvel localizada em zona urbana ou extensão urbana.

A função do IPTU é tipicamente fiscal, embora também possua função social. Sua finalidade principal é a obtenção de recursos financeiros para os municípios podendo também ser utilizado como instrumento de controle do preço do imóvel.

Os contribuintes dos impostos são as pessoas físicas ou jurídicas que mantêm a posse do imóvel por justo título, sua base de cálculo é o valor venal do imóvel

sobre qual o imposto incide e a alíquota utilizada é estabelecida pelo legislador municipal, variando conforme o município.

As principais dúvidas dos internautas a respeito do IPTU cingem-se em três pontos básicos:

a) O primeiro é quanto à forma de pagamento se a vista aproveitando o desconto oferecido pelo ente público ou parcelado desprezando o desconto ofertado;
b) O segundo é se o locatário é o responsável pelo pagamento do IPTU ou se está livre deste encargo;
c) Quem está isento do pagamento de tal imposto.

Responderemos as dúvidas da seguinte forma:

Sendo um desconto de 15 ou 20% o melhor mesmo é pagar à vista, uma vez que os rendimentos da Caderneta de Poupança não alcançam patamares tão altos assim, principalmente nos dias atuais, onde a mesma sofreu modificações em sua forma de remuneração.

Em relação a obrigatoriedade de pagamento do IPTU a mesma é do Locador, conforme preceitua o inciso VIII do artigo 22 da lei de locações. No entanto, se no contrato de locação a obrigação estiver para o locatário, então o mesmo será o responsável pelo pagamento do imposto.

Por certo o costume em toda essa situação, referente a aluguel é que o locatário arque com essa despesa, afinal ele está utilizando-se do imóvel e também de todos os benefícios que esse imposto traz em si, como a coleta de lixo, calçamento, etc.

Por fim no tocante a isenção do pagamento do IPTU geralmente é concedida para imóveis de padrão popular e de até 120 metros e ainda mediante requerimento do contribuinte. É necessário que você amigo internauta confira junto a Secretaria de Finanças de seu Município os requisitos legais para a concessão de isenção de IPTU.

Estas são em linhas gerais algumas dúvidas de internautas, as quais espero ter contribuído para saná-las.

Até um novo encontro.

Saudações a todos

sábado, 5 de janeiro de 2013

Aluguel por temporada

Ontem recebi um telefonema de uma amiga requerendo informações sobre os direitos de quem aluga casa para temporada.

É que a mesma alugou uma casa para o carnaval, depositou 50% (cinquenta por cento) do valor acordado e o proprietário do imóvel rompeu o contrato sob a alegação de que teria vendido o imóvel.

É certo que cada caso é um caso e por isso deve ser analisado individualmente. No entanto acredito que se o contrato fosse por escrito e dependendo das cláusulas contratuais existentes o mesmo teria que ser cumprido em sua integralidade.

Assim visando relembrar os leitores do blog achei por bem reprisar o presente artigo, para que os amigos tomem os cuidados necessários e fechem um bom contrato de aluguel por temporada, vejamos:

O verão chegou e junto com ele as férias e são nesses momentos em que boa parte dos consumidores desejam ir para as praias e com isso alugam casas por temporada, mais quais seriam os direitos e os deveres de quem aluga uma residência de veraneio.

Veja que hoje em dia a facilidade da internet propicia que você escolha com cautela onde deseja alugar, no entanto deve-se ter muito cuidado para não se decepcionar ao chegar à residência alugada, por isso ai vão as dicas:

Primeiro identifique o imóvel que você deseja e que vai albergar bem toda a sua família, adequando-o ao seu orçamento, lembre-se que sempre chega mais um, seja parente ou aderente.

Ao identificar o imóvel, se possível procure ir até o mesmo ou se certificar através de um amigo no local que as informações contidas no anuncio ou no site são verdadeiras.

Observe cada acomodação, e todos os pertences que serão deixados a disposição do locador, como: móveis, talheres, lençóis, equipamentos (veja se estão funcionando), bem como a questão da segurança que tem no imóvel, como câmeras, vigia etc.

Deixe tudo bem alinhavado e acordado em contrato, devendo constar no mesmo a data de entrada, de saída, o valor acordado do aluguel, forma de pagamento, a entrega das chaves do imóvel, multa por quebra de contrato, lembre-se que o pagamento deve ser feito preferencialmente com cheque ou deposito na conta do locador, exigindo-se sempre o recibo e individualizando todas as despesas como, por exemplo: de quem será a responsabilidade da conta de energia do mês, o pagamento do caseiro, do condomínio, etc. ou fazendo constar que as mesmas já se encontram inclusas no valor do aluguel, se for o caso.

Por fim, na existência de algum problema e sendo o aluguel realizado diretamente com o proprietário, a relação é regulada pelo Código Civil e pela Lei do inquilinato.

Amigos internautas aproveitem bem as dicas, bem como o verão e as praias e tenham uma excelente férias sem dores de cabeça.

quarta-feira, 2 de janeiro de 2013

Ano Novo Casa Nova!

Em primeiro lugar desejo a todos os leitores do Blog um Ano Novo repleto de realizações e sucesso. Agradeço a todos os leitores que nos acompanham e que enviam suas dúvidas através de e-mail. Fico muito feliz em saber que nosso Blog está cumprindo com suas finalidades e missão.

O tema de hoje é para uma reflexão profunda sobre o que vem ocorrendo sobre as questões ligadas ao mundo imobiliário.

Tomemos como ponto de partida, o anuncio realizado pela Caixa Econômica Federal, no final de 2012, de dois fatos históricos. O primeiro deles refere-se a financiamento de impostos como o ITBI e as despesas cartorárias. O Segundo é que a mesma bateu recorde de 100 bilhões em crédito para a casa própria.

A princípio volto a afirmar que os valores dos imóveis estão excessivamente altos e isso se dá praticamente pela quantidade de crédito que vem sendo inserida no mercado a disposição dos consumidores.

É que com a facilidade do credito imobiliário os proprietários de imóveis, bem como as construtoras estão supervalorizando seus imóveis e, no final das contas quem acaba por ser prejudicado é o consumidor final, o qual deseja adquirir sua casa própria e aproveitando-se do crédito que lhe é concedido se sujeita as regras mercadológicas.

Mais, como o consumidor pode se beneficiar de tanto crédito sem ter prejuízos? A resposta é simples: Procurar bem o imóvel que atenda as suas necessidades e negociar com o proprietário, fazendo inclusive se for o caso uma pesquisa detalhada sobre a valorização do bem na localidade escolhida.

E quanto ao financiamento de impostos e cartórios?

Sinceramente só acho viável entrar nessa se realmente for necessário, pois é mais uma despesa que será acrescida ao financiamento, o qual sofrerá juros e correção ao longo do prazo acordado. Portanto pensem bem na hora de aderir a essa modalidade.

O fato é que a cada dia que passa mais e mais pessoas necessitam de um lar para chamar de seu e o que se vê na prática é de um lado construtoras tentando ludibriar consumidores, criando taxas e assessorias que não são de responsabilidades dos mesmos e do outro agentes financeiros tentando lucrar mais com financiamento nunca antes apresentado ao consumidor.

Portanto caro leitor, fique atento a tudo isso e procure adquirir seu imóvel de forma segura e tranquila, fugindo sempre de planos e propostas duvidosas que mascaram possíveis prejuízos.

Saudações a todos e Feliz 2013.