sexta-feira, 26 de fevereiro de 2010

SEGUROS HABITACIONAIS – NOVAS REGRAS – MELHORIAS PARA OS ADQUIRENTES DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL.

Desde o dia 18 de fevereiro de 2010, está em vigor as novas regras para os seguros habitacionais e o que isso reflete para os adquirentes da casa própria?
Os seguros habitacionais são obrigatórios por lei, para todas as pessoas que visam adquirir uma unidade habitacional via financiamento imobiliário.
São três as categorias dos seguros a saber: a) Danos físicos no imóvel; b) invalidez permanente e c) Morte. Nestas modalidades a seguradora se responsabiliza por qualquer sinistro ocorrido durante o seu financiamento habitacional, para isso o mutuário paga mensalmente junto com suas prestações o valor do seguro.
Antes o agente financeiro quando da propositura do financiamento já inseria automaticamente para o consumidor a sua seguradora, com isso o propenso adquirente da casa própria não tinha o poder de pesquisar e escolher a seguradora que lhe ofertasse melhores preços, tendo em vista que o seguro habitacional se torna caro pelo longo período de financiamento.
O ato dos bancos já inserirem juntamente com o financiamento a seguradora por eles determinada, já caracterizava por si só uma venda casada de produtos ou serviços sendo tal ato vedado pelo Código de Defesa do Consumidor.
Com as novas regras existentes, deixou de ser obrigatório aceitar o seguro da instituição em que foi tomado o empréstimo para o financiamento habitacional. As financiadoras, agora, estão obrigadas a dar duas opções de seguro habitacional ao consumidor e ainda aceitar uma terceira, caso o cliente queira fazer uma cotação por conta própria.
O seguro a ser contratado deverá cobrir as modalidades acima mencionadas e com a concorrência que será acirrada, entendemos que o consumidor sairá ganhando, pois o preço tende a cair. E, estando a concorrência livre, todos poderão contratar, um seguro mais barato e mais adequado as suas possibilidade financeiras.


A alteração das normas é válida também para quem já iniciou o pagamento das parcelas do financiamento. O mutuário poderá escolher uma nova seguradora, caso apresente valores mais baratos que o seguro original. No entanto, o mutuário terá de pagar uma taxa e contratar o seguro até o final do período do financiamento.
Atualmente o valor do seguro habitacional varia de aproximadamente 0,5% a 20% do total do financiamento. O valor cobrado depende da idade do mutuário, do tipo de imóvel e do valor do financiamento.
Conclui-se portanto que as novas regras conferem mais transparência ao setor. Além disso, o direito de escolha do mutuário e a abertura do mercado securitário dá grande expectativa de queda no preço e alta na qualidade dos serviços.

Anthony Fernandes Oliveira Lima
Advogado e Consultor Jurídico da ABMH em Alagoas

terça-feira, 9 de fevereiro de 2010

DESTINOS DE MUTUÁRIOS NAS MÃOS DA JUSTIÇA

Milhares de mutuários ligados ao Sistema Financeiro da Habitação estão pedindo socorro para o Poder Judiciário de todo o País.
É que seus contratos estão chegando ao fim e não contam com a cobertura do FCVS – Fundo de Compensações das variações Salariais, o qual servia para quitar o saldo devedor ao final do prazo contratual.
O fato é que os contratos dos idos de 1988 e que não contam com esse “seguro” para o saldo devedor, são obrigados a refinanciar o enorme saldo pela metade do prazo contratual e caso não consigam liquidar neste tempo terão apenas 48 horas para integralizar o valor perante o agente financeiro.
Os valores de saldo devedor chegam a patamares estratosféricos sendo humanamente impossível a sua quitação. Para se ter uma idéia a Funcionária Pública, Maria José de Jesus Cerqueira pagou todas as prestações da sua casa própria e ao final deparou-se com um saldo devedor na ordem de R$ 187.192,84 (cento e oitenta e sete mil cento e noventa e dois reais e oitenta e quatro centavos) e uma prestação na prorrogação por mais 12 meses, no valor de R$ 19.191,23 (dezenove mil cento e noventa e um reais e vinte e três centavos), ou seja, totalmente incompatível com a realidade financeira e econômica dos brasileiros.
Os agentes financeiros reconhecem que tais valores são impagáveis e está chamando os mutuários para fazer acordo no sentido dos mesmos liquidarem seus débitos. Contudo as propostas apresentadas se mostram inviáveis em face dos valores que ainda se encontram altos e fora de lógica, já que o agente financeiro propõe que o mutuário “esqueça” o que pagou ao longo de 20 anos apresentando como parâmetro o valor de avaliação do imóvel.
Tal situação é lastimável, pois é sabido que o mutuário estará pagando o imóvel pela segunda vez.
Assim, analisando cautelosa e minuciosamente as situações, os consultores jurídicos da ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, adotaram a tese da nulidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação automática dos contratos ligados ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH, por a mesma ser excessivamente onerosa para os mutuários, colocando-os em desvantagem exagerada perante os bancos.
Com isso, desde 2008 a ABMH está ingressando em todo o Brasil com ações individuais, requerendo a nulidade da referida cláusula ao término do contrato de financiamento.
E o fruto desse trabalho está sendo colhido a cada dia, uma vez que o Tribunal Regional Federal da 5ª Região acolheu a tese desenvolvida e reconhece aos mutuários, o direito em ter o seu saldo devedor liquidado ao final do prazo contratual inicialmente firmado.
Isto significa dizer que os mutuários que já terminaram seus contratos poderão ter a tranqüilidade que não irão perder seu imóvel se ingressarem imediatamente com as devidas ações judiciais.
Nestas ações o posicionamento do Poder Judiciário é no sentido de conceder liminarmente o direito ao mutuário de não pagar prestações absurdas no prazo de prorrogação, bem como não sofrer nenhuma execução extrajudicial ou ter seus nomes negativados nos cadastros restritivos de créditos.
Em sede final as decisões tem-se pautado pela manutenção da liminar deferida e pela liquidação do débito junto a instituição bancária e a conseqüente liberação da hipoteca que grava o bem.
Estas decisões estão trazendo paz e tranqüilidade aos mutuários, pois o pesadelo do saldo devedor e o medo de perder a casa própria estão sendo substituídos pelos sentimentos de: grandeza, verdade e justiça.

Anthony Fernandes Oliveira Lima
Consultor Jurídico da ABMH
no Estado de Alagoas