terça-feira, 21 de setembro de 2010

Construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.

FONTE: STJ

Comentários:

A decisão acima vem beneficiar todos os adquirentes de imóveis via construtora. Constata-se que em nosso Estado (Alagoas) a maioria das construtoras ainda continuam praticando esta irregularidade, a qual entendemos está ocorrendo "anatocismo", ou seja cobrança de juros sobre juros.

Portanto aquelas pessoas que assinaram contrato contendo essa cláusula abusiva deve recorrer ao poder judiciário para buscar a devolução dos valores pagos indevidamente.

Saudações aos amigos internautas.

Anthony Lima

sexta-feira, 3 de setembro de 2010

DESCONTO DE 50% NA AQUISIÇÃO DO PRIMEIRO IMÓVEL – DISCIPLINAMENTO

Após vários questionamentos a respeito do tema, decidimos voltar a tratar do mesmo desta vez tentando deixar mais claro para o amigo internauta,como obter o desconto de 50 % nos emolumentos cartórários, vejamos:

Segundo a Legislação em vigor, o adquirente de imóvel residencial através do Sistema Financeiro da habitação tem direito a cinquenta por cento (50%) de desconto nos emolumentos cartorários.

Tal ato se dá por força do artigo 290 inserido no TÍTULO VI
Das Disposições Finais e Transitórias da Lei 6.015 de 31/12/1973.

O legislador ao instituir tal ato deixou claro a sua intenção de beneficiar as pessoas que estavam financiando seu imóvel, pela primeira vez através do Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

O SFH possui característica social e desde a sua criação, tem como fontes principais de recursos:

a) Poupança voluntária proveniente dos depósitos de poupança do denominado Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), constituído pelas instituições que captam essa modalidade de aplicação financeira, com diretrizes de direcionamento de recursos estabelecidas pelo CMN e acompanhados pelo BACEN;

b) Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), regidos segundo normas e diretrizes estabelecidas por um Conselho Curador, com gestão da aplicação efetuada pelo Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão (MPOG), cabendo a CEF o papel de agente operador.

Assim, para a obtenção do desconto é necessário que o consumidor se encaixe nas seguintes condições:

a) Não ser possuidor de outro bem imóvel;
b) Está utilizando recursos do Sistema Financeiro da Habitação;
c) o imóvel tem que ser para fins residenciais.

O cartório por sua vez deve observar:

a) O contrato de financiamento, para verificar a origem dos recursos, uma vez que o SFH obtém recursos da Caderneta de Poupança ou do FGTS;
b) Mesmo que o banco estipule contratualmente que a forma de retomada do bem se dará através de alienação fiduciária, isto não impede que o mesmo seja do SFH, pois o que vai valer para o desconto é sempre a origem do recurso.

Por fim ficam de fora do benefício legal os financiamentos realizados direto com as construtoras e os financiamentos com incentivos governamentais, como os do Programa PAR – Programa de Arrendamento Residencial, Programa de Subsídio a Habitação e Programa Minha Casa Minha vida.

Há de se observar que os bancos estão realizando financiamentos habitacionais nos moldes do Sistema Financeiro da Habitação, no entanto quando do atraso das prestações adotam a sistemática de retomada do bem através da alienação fiduciária e muitas vezes o cartório alega que o contrato é SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

Por isso que deixamos claro no item “a” a responsabilidade dos cartórios em observar a origem dos recursos, pois se provenientes do SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos ou do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é SFH e não SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, o qual tem suas fontes diferentes e sem finalidade social e caso o desconto não seja concedido sob a argumentação de se tratar de SFI, entendemos que há burla a lei, passível, portanto de demanda judicial.

Estas são as considerações principais que devem ser levadas em conta na hora de concessão do benefício instituído na lei 6.015/73.

Saudações a todos.

Anthony Lima