quinta-feira, 3 de setembro de 2015

Nova súmula do Superior Tribunal de Justiça beneficia consumidor

Vejam os casos: o consumidor compra um imóvel e a construtora não inicia as obras ou atrasa a mesma por dois ou três anos. O Consumidor não podendo mais esperar deseja rescindir o contrato por culpa exclusiva da construtora.
Entretanto ao tentar negociar a ruptura contratual a construtora se nega a fazer o distrato amigavelmente ou quando muito, deseja reter mais do que é devido e tanto em um, como no outro caso só o consumidor e quem saí perdendo, a uma porque terá que manter um contrato que já não deseja mais, a dois porque certamente perderá valores que não deveriam ser perdidos.

Por outro lado, existe também aquela situação em que a construtora está em dia com suas obrigações, mas, por questão de ordem pessoal o consumidor pede a rescisão do contrato.
Neste caso, na hora do acerto de contas à construtora também deseja reter um percentual sob o valor do contrato, alegando se tratar de despesas administrativas, a exemplo de taxa de corretagem, publicidade, impostos, etc.
Além da retenção dos valores, a construtora sempre deseja restituir o consumidor da mesma forma que recebeu, ou seja, em parcelas.

Por incrível que pareça essas duas situações estão frequentemente batendo a porta do Poder Judiciário, o qual até então vinha se posicionando em todo o Brasil, de diversas formas em relação ao tema.

Algumas decisões afirmavam que a construtora deveria devolver a quantia empregada imediatamente, em caso de rescisão por culpa da construtora, outras não analisavam a questão da “culpa” e determinavam a restituição de forma parcelada com a retenção de percentuais que chegavam até 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos.

Diante das variadas decisões a cerca da matéria e considerando a importância do tema, principalmente em tempos de crise, o Superior Tribunal de Justiça, bateu o martelo e sumulou a questão.

Tal ato se deu através da nova súmula 543, publicada recentemente a qual estabelece que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Desta forma, quando se tratar de resolução de contrato por culpa exclusiva do construtor, a devolução dos valores pagos deve ser feita integralmente e de forma imediata.

Já no caso de rescisão de contrato por culpa do consumidor/comprador, a devolução deve ser parcial e devidamente corrigida.

A medida adotada pelo STJ, não causará mais dúvidas a sociedade como um todo e com certeza unificará as decisões relativas a matéria, evitando assim recursos desnecessários e/ou até mesmo protelatórios

Saudações a todos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

segunda-feira, 29 de junho de 2015

INADIMPLÊNCIA NO FINANCIAMENTO, ROTA DE FUGA

Todos sabem que em momentos de crise a palavra de ordem é “apertar os cintos”, diminui aqui, enxuga-se os extras e dá prioridade ao que for essencialmente necessário.

O fato é que com as recentes mudanças no sistema de financiamento de imóveis aliada a crise econômica, aumentou o número de brasileiros com dificuldades para arcar com os compromissos assumidos, dentre eles o financiamento da casa própria.

E nessa hora, tem-se que buscar uma solução para não se perder o imóvel, ou seja, é necessário tentar renegociar a dívida com o banco, algo que nem sempre é fácil.

Mas como fazer e com agir nessa situação? Aqui vão umas dicas importantes a ser seguidas, vejamos:

O primeiro passo é juntamente com o banco tentar aumentar o prazo do financiamento, mantendo a taxa de juros. É certo que ao final o valor do imóvel sairá bem maior do que o planejado, mas se a crise aperta deve-se considerar essa alternativa.

Caso a instituição financeira não aceite o seu pedido, você pode se utilizar da portabilidade bancária. Ela pode nesse momento lhe salvar, uma vez que outra instituição financeira deverá adquirir seu débito em melhores condições de pagamento e de taxas de juros.

Neste caso lembre-se apenas de pesquisar bastante, pois se a taxa de juros for maior do que a atualmente paga, poderá não compensar utilizar essa modalidade.

Outra alternativa, é utilizar o FGTS para pagamento de parte das prestações que estão a vencer, lembrando que neste caso você paga 20% (vinte por cento) do valor das parcelas e o fundo 80% (oitenta por cento).

Já se as prestações estiverem em atraso só é possível utilizar o FGTS através de decisão judicial.

Caso as alternativas acima não lhes sejam viável ou a instituição financeira não dê condições de negociação, ainda existe a possibilidade de você alugar o imóvel, para que seja mantido o financiamento ou até mesmo em caso extremo vendê-lo, quitar a dívida e adquirir outro de menor valor.

Já se você não pode alugar ou não quer se desfazer do bem, em último caso, procure o Poder Judiciário, mais não deixe suas prestações atrasarem por muito tempo.

É que os financiamentos atuais são realizados com a garantia da alienação fiduciária de bens imóveis. Nessa modalidade se o mutuário atrasar com o pagamento de três parcelas ou mais, o banco já inicia o procedimento de execução extrajudicial da dívida e sua retomada é bem mais célere.

Por fim, fuja de empréstimos pessoais para quitar o financiamento, pois isto é uma péssima saída, uma vez que os juros praticados são bem maiores dos que os aplicados aos financiamentos habitacionais.

Fica a dica!

Grande Abraço.

anthonylima@anthonylima.com.br

sexta-feira, 27 de março de 2015

Cobrança de taxa imposta por Associação de Moradores só poderá ser cobrada aos associados.

É comum encontrar ações judiciais de cobranças, onde a parte exequente é geralmente uma associação de moradores.

Neste tipo de ação, o objetivo principal é receber as “taxas condominiais”, oriundas de serviços prestados aos seus associados, como por exemplo: segurança e manutenção das áreas comuns.

O fato é que como essas entidades não foram criadas sob a forma condominial, vasta era a discussão jurídica a cerca da possibilidade jurídica destas cobranças, bem como da obrigatoriedade do “condômino” (associado) em pagar os valores estipulados em assembleia.

O ponto crítico de discussão a cerca do tema sempre foi o fato da obrigatoriedade ou não do pagamento em face da ausência de filiação.

De um lado a associação, defendendo a tese de que os serviços estavam a disposição de todos e em caso de inadimplência, configuraria enriquecimento ilícito.

Do outro lado, o devedor, afirmando e defendendo seus interesses, na ausência de legalidade da cobrança, diante da inexistência de filiação, já que ninguém é obrigado a se associar ou manter-se associado.

Assim, até então, as decisões judiciais vinham girando em torno da obrigatoriedade do pagamento, levando-se em conta que o associado estava se beneficiando dos serviços disponíveis (portaria, vigilância motorizada, recolhimento de lixo, etc.) e que realmente poderia se configurar um enriquecimento ilícito do proprietário.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça bateu o martelo a cerca do tema e assim definiu:

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.”

Essa foi a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos, previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil.

Nessa modalidade de decisão, a tese firmada pelo tribunal deve orientar a solução dos casos idênticos. Caberá recurso ao STJ apenas quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado nesses repetitivos.

É certo que uma decisão dessa magnitude, beneficiará os devedores, os quais irão se valer da inexistência de filiação, para recusar ou não pagar mais as taxas da associação.

Particularmente entendo que por questão de lógica e bom senso, se o associado desfruta de todos os sistemas e serviços a ele oferecido é mais do que correto a sua contribuição mensal.

Por outro lado, caberá aos dirigentes de associações de moradores regularizar o quanto antes a situação de seus associados.

Fica a dica.

Saudações a todos.

anthonylima@anthonylima.com.br

domingo, 1 de março de 2015

O STJ e os conflitos da casa própria

O Superior Tribunal de Justiça - STJ divulgou em seu site oficial, excelente matéria sobre os diversos problemas enfrentados diariamente por quem compra imóveis na planta.

Sob o Título "Os conflitos na compra e venda de imóveis", a Corte Superior trás ao conhecimento do público em geral, seus posicionamentos em diversas questões ligadas ao tema Compra e Venda de Imóveis.

O artigo é longo, assim como as questões que envolvem a matéria. No entanto é altamente interessante e recomendável.

Portanto, aconselho a leitura e em caso de dúvidas, mandem seus emails.

Saudações a todos - anthonylima@anthonylima.com.br



Os conflitos na compra e venda de imóveis


A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário.

A solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência. Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. São, principalmente, julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas em matérias de direito privado.

Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225).

A Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

De acordo com a Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a atividade da incorporadora é promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por essa lei, mas sobre ele também incide o CDC, “que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).

Equivalência das prestações

O cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação (REsp 907.856).

No julgamento de um recurso, o tribunal admitiu que a retenção atingisse 25% do montante pago pelo adquirente, mas não o valor total, como desejava a incorporadora. A cláusula contratual que previa a retenção total foi julgada abusiva.

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas pela Segunda Seção do STJ em processo julgado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recurso repetitivo). De acordo com a Seção, “é abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”.

A devolução dos valores somente após o término da obra retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo resolução do contrato, segundo a Seção, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).

Publicidade enganosa

Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.

A empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdição, remodelando o projeto anunciado, o que não satisfez os compradores. O STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).

O jornalista Biasi Buggiero, no livro Questões Imobiliárias, afirma que, no afã de acelerar as vendas, às vezes o próprio incorporador ou a agência de publicidade promete características que o prédio não terá. É comum o uso da expressão “terceiro dormitório opcional” para uma dependência que, no projeto aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. É comum ainda haver incoerência na área externa anunciada.

O tribunal já enfrentou inúmeras discussões envolvendo área de garagem. Uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. A conclusão dos ministros é que o anúncio deve informar claramente uma possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvida quanto ao tamanho real do apartamento – uma aplicação do princípio da transparência, previsto no CDC (REsp 1.139.285).

Indenização por atraso

Para o STJ, o atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Atualmente, algumas decisões têm restringido a condenação por danos morais por entender que se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, não é presumido nessas situações. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Mas a jurisprudência predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do imóvel, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes (AREsp 521.841).

“Juros no pé”

O STJ entendeu ainda que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves. Trata-se dos chamados “juros no pé”, conforme jargão da área.

Como regra, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados “juros no pé”.

Os ministros da Segunda Seção, composta pela Terceira e Quarta Turmas, entenderam em 2012, por maioria de quatro votos a três, que, sendo facultada ao consumidor a aquisição do imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que estabelecida no contrato. O objetivo é assegurar o equilíbrio financeiro, que deve ser marcado pela equivalência das prestações. (EREsp 670.117)

Comissão de corretagem

Abusos na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também provocam muitas demandas no Judiciário.

Segundo a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação" (Ag 1.119.920).

Para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656). Em decisão proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que, após o Código Civil de 2002, pela disposição contida no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento.

Pelo novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.

A ministra Andrighi disse que é comum, após o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levar o negócio adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.

Essas providências, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem (REsp 1.183.324).

Pesquisa Pronta
Na página da Pesquisa Pronta, o leitor encontrará pesquisas previamente elaboradas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ sobre alguns dos temas mencionados neste texto. Uma delas trata da “responsabilidade civil pelo descumprimento de prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda”.

quarta-feira, 28 de janeiro de 2015

Aumento da Taxa de Juros – Hora de Cautela

O aumento da taxa de juros anunciado pela CEF, já está em vigor e com ele o Brasileiro vê o sonho da casa própria se distanciar, uma vez que o reflexo dessa medida traz sérias consequências para o bolso do consumidor.

É que diferenças que aparentemente mostram-se pequenas no final tornam-se grandes, já que além das taxas de juros estão incluídas no financiamento taxa de administração e seguros, refletindo no Custo Efetivo Total do financiamento.

Assim, o aumento instituído irá impactar diretamente no valor das prestações e consequentemente no valor do saldo devedor.

A Proteste – Associação de Consumidores, divulgou dados nos quais mostram o impacto deste aumento, veja-se:

Em junho de 2014 um imóvel no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) – financiamento de até 80% do valor pelo SFH o consumidor pagava juros de 9,02%, o mutuário paga ao final o valor de R$ 748.053,91 (setecentos e quarenta e oito mil, e cinquenta e três reais e noventa e um centavos.

Hoje com a taxa de juros no percentual de 9,46%, pelo mesmo valor o mutuário paga o preço final de R$ 767.449,48 (setecentos e sessenta e sete mil quatrocentos e quarenta e nove reais e quarenta e oito centavos).

Portanto houve uma diferença a mais de R$ 19.395,57 (dezenove mil trezentos e noventa e cinco reais e cinquenta e sete centavos) para o mutuário pagar ao longo do seu financiamento, ou seja, deve-se pensar muito na hora de adquirir um empréstimo desse tipo.

Por fim acreditamos que a princípio poderá ocorrer uma retração no mercado que será absolvida com o tempo e aconselhamos aos que desejam adquirir seu imóvel através de financiamento imobiliário que tenham bastante cautela e faça pesquisa junto a outras instituições bancárias na busca por melhores juros.

Lembre-se que o financiamento é de longo prazo, geralmente por 20 (vinte) ou 30 (trinta) anos. Portanto a palavra de ordem é planejamento.

Boa Sorte e até a próxima.

Anthony Lima – anthonylima@anthonylima.com.br