quinta-feira, 24 de novembro de 2016

Construtora deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel



Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão da Justiça paulista para condenar uma construtora a indenizar os compradores de imóvel por lucros cessantes em razão de atraso na entrega.

A sentença afastou o dano moral alegado pelos compradores, mas julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e condenou a construtora ao pagamento de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período compreendido entre o término da carência e a entrega das chaves.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), além de não reconhecer o dano moral – por ausência de comprovação dos vícios construtivos e por entender configurado mero aborrecimento –, também negou o pedido de lucros cessantes por considerar o pedido genérico e por ausência de comprovação dos prejuízos alegados.

Segundo o acórdão, o atraso na entrega não causou nenhum reflexo na atividade negocial dos compradores e por isso seria inviável a cobrança de lucros cessantes, já que nada foi descrito quanto à finalidade lucrativa da aquisição do imóvel.

Em recurso especial, os compradores alegaram que os lucros cessantes decorrentes do atraso são presumidos, tendo em vista a supressão do seu direito de fruir, gozar e dispor do imóvel. Defenderam, ainda, que o dano moral provocado pela recorrida não foi mero aborrecimento por descumprimento contratual.

Danos morais

Em relação ao dano moral, a relatora, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que essa reparação exige a demonstração de três pressupostos: a ação, o dano e o nexo de causalidade entre eles. A ministra acrescentou que desconfortos e frustrações fazem parte da vida moderna e que não se pode aceitar que qualquer dissabor configure dano moral.

“A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis”, disse.

No caso, como o TJSP concluiu que os compradores não demonstraram circunstâncias que justificassem a condenação por danos morais, a ministra, por aplicação da Súmula 7 do STJ, que impede a apreciação de provas em recurso especial, manteve o acórdão.

Mais que óbvio

Quanto aos danos materiais, a ministra entendeu que a decisão do TJSP deveria ser revista. Para ela, “é mais do que óbvio terem os recorrentes sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrida tivesse sido tempestivamente cumprida”.

Nancy Andrighi explicou que a situação, vinda da experiência comum, não necessita de prova, por aplicação do artigo 335 do Código de Processo Civil de 1973. Segundo ela, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.

“O TJSP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova”, concluiu a relatora.

Fonte: www.stj.jus.br

terça-feira, 15 de novembro de 2016

Construtora deve pagar condomínio integralmente



Essa semana recebi e-mail de um seguidor do nosso blog com o seguinte questionamento: “É correto a construtora pagar apenas 30% da taxa de condomínio pela unidade não vendida?”

Em vista da presente dúvida, a qual entendo ser também de boa parte de síndicos/administradores de condomínio resolvi abordar o tema para todos, vamos lá:

É muito comum quando se entrega um empreendimento imobiliário, constar tanto no contrato assinado com cada um dos compradores quanto na convenção condominial, que as unidades ainda não vendidas pela construtora, pagarão apenas 30% ou 50% do valor da taxa condominial.

Os síndicos quando eleitos e principalmente os de primeira viagem, ao se depararem com essa situação ficam loucos, uma vez que terão que equalizar receita e despesas, contando com condôminos pagando menos do que deveriam.

Talvez a grande maioria dos condôminos não perceba, mas essa situação é muito desvantajosa, porque cria um vácuo financeiro no caixa do condomínio.

Veja que tal disposição constitui verdadeiro privilégio em favor da construtora em claro prejuízo aos demais adquirentes das unidades habitacionais, violando assim o princípio da isonomia.

É sobre essa ótica (violação ao princípio da isonomia) que os Tribunais do nosso País vêm decidindo, ou seja, eles estão reconhecendo a obrigação de pagamento do valor integral da taxa condominial pela construtora, quando a mesma ainda não vendeu totalmente seus imóveis.

E não poderia ser diferente, uma vez que não existe explicação plausível para isso e nem tão pouco legislação que permita tal procedimento, até porque o valor do condomínio é dividido por unidade e por outro lado não existem serviços que ofertem descontos tão altos.

Por outro lado e em tempos de dificuldade econômica, a redução no valor do condomínio, a diferenciação no valor do pagamento ou uma inadimplência consideravelmente alta contribui para deixar o síndico com a mão na cabeça, tentando fechar a conta no fim do mês e consequentemente pode gerar atrasos de pagamentos de fornecedores, o que por certo não é o correto.

Assim, diante da pesquisa realizada, encontramos diversas jurisprudências obrigando as construtoras a pagar integralmente o valor da taxa de condomínio das unidades ainda não comercializadas.

Nada mais justo! Já que por ser a construtora proprietária do imóvel recaem sobre ela todas as obrigações e direitos de propriedade, respondendo da mesma forma como qualquer outro condômino.

Fiquem atentos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

domingo, 4 de setembro de 2016

Comissão de Corretagem de quem é essa conta?



Uma das últimas decisões do Superior Tribunal de Justiça, em matéria de direito imobiliário, trouxe certo alívio para as construtoras que transferiam a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem para o adquirente de imóvel na planta.

A decisão foi tomada em sede de recurso representativo de controvérsia, o que significa dizer, que vale para todo o território nacional e os Tribunais de nosso País deve seguir a mesma linha de pensamento.

A decisão nasceu de milhares de ações sobre o mesmo tema que estão vigentes em todo o país, pessoas que pagaram a comissão do corretor de imóveis, quando da assinatura do seu contrato de promessa de compra e venda e depois começaram a questionar a validade da cobrança no Poder Judiciário.

E mais, além da cobrança da comissão, outra taxa também era cobrada do consumidor, a qual seja: a SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, a qual servia tanto para cobrir despesas advocatícias, pela elaboração do contrato quanto a outros serviços correlatos, a exemplo de despachantes para preparar toda a documentação para o financiamento habitacional.

Na respectiva decisão a cerca desses temas, restou consignado que existindo cláusula contratual que estabeleça a responsabilidade do pagamento da referida taxa pelo consumidor a mesma é legítima, “desde que haja clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o consumidor”, conforme ressaltou o Ministro Sanseverino.

Assim, é necessário que nos contratos de compra e venda de unidades habitacionais, esse custo seja previamente informado ao consumidor e especificado seu valor no contrato.

Por outro lado, o consumidor também pode se negar a assumir a responsabilidade pelo pagamento da referida comissão. É que na maioria das vezes, quem compra um imóvel na planta vai diretamente ao Stand de vendas do empreendimento, onde lá já se encontram diversos corretores colocados a disposição do consumidor.

Assim, como a contratação do profissional para promover as vendas dos imóveis se dá diretamente pela construtora responsável pelo empreendimento, não cabe ao consumidor assumir esse encargo, podendo sem dúvidas rejeitá-lo.

Já quanto a Taxa SATI a Corte Superior entendeu ser a mesma abusiva, portanto é indevida, já que na visão do ministro, não se trata de serviço autônomo como a comissão de corretagem.

O fato é simples, aqueles que foram onerados com essas cobranças de forma não expressa contratualmente devem recorrer ao Poder Judiciário para ser ressarcidos. Já aqueles que foram cobrados, mas existe clausula expressa no contrato, lamentavelmente não terão direito a ressarcimento, a não ser quanto a SATI, já que a mesma foi declarada abusiva.

O prazo para ajuizamento desse tipo de ação é de 03 (três) anos, conforme delimitou o próprio Superior Tribunal de Justiça, portanto fiquem atentos ao prazo estabelecido e boa sorte.

Saudações e até a próxima.

Anthony Lima.

quinta-feira, 25 de agosto de 2016

Distrato de imóveis

O Mercado imobiliário vive um momento delicado, em razão da crise econômica pela qual passa nosso País. Construtoras com estoque velho e sem lançamentos estão amargando diariamente o efeito da crise, de duas formas: a primeira porque não estão vendendo como antes e a segunda porque estão tendo que desfazer vendas já realizadas e consequentemente devolver valores a quem tinha comprado.

Isto mesmo, por incrível que pareça aumentou o número de pessoas desistindo da compra do imóvel na planta e solicitando o chamado distrato.
O distrato nada mais é do que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda realizado, com a consequente devolução da quantia investida para isso.

Além da crise econômica mais três fatores influenciam na decisão pelo distrato, são eles: alta taxa de juros dos financiamentos bancários, a restrição ao crédito imobiliário e a perda ou diminuição da renda familiar.

É que por causa da crise econômica, as instituições financeiras estão cada vez mais criteriosas para a liberação de créditos para financiamento habitacional, por outro lado a alta na taxa de juros aliada ao aumento do índice de desemprego desestimula os consumidores a adquirir dívida de longo prazo.

Aliado aos consumidores que adquiriram seu imóvel com o intuito de moradia e agora pedem desistência da compra realizada, estão os investidores, ou seja, pessoas que compram imóveis na planta para posteriormente auferir lucros em venda futura.

Como o mercado imobiliário está em baixa e como os valores dos imóveis estão voltando ao patamar da realidade financeira do brasileiro, essa categoria também estão desistindo do imóvel, uma vez que o lucro futuro não está tão certo quanto antes.

A construtora por sua vez nada pode fazer quanto a isso, pois é um direito do consumidor ou do investidor, desistir da compra realizada, cabendo a mesma apenas acatar o posicionamento de quem solicita o distrato.

Por fim deve-se lembrar de que se a construtora der causa ao pedido de distrato, a exemplo de atraso da obra, arcará com a devolução integral do valor até então pago pelo ex-adquirente.

Caso a decisão de ruptura contratual dê-se por parte do consumidor, o mesmo terá seu investimento devolvido da mesma forma que pagou e com direito da construtora reter o percentual de no máximo 20% do valor pago. Esse percentual é para cobrir eventuais despesas administrativas e fiscais relativas ao imóvel prometido em venda.

Portanto fiquem atentos as dicas e na hora de realizar um distrato, converse antes com um advogado de sua confiança.

Boa Sorte e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

quinta-feira, 21 de julho de 2016

A RESPONSABILIDADE DE SER SÍNDICO


Sempre digo que ser síndico é uma missão espinhosa, uma vez que aquele que se encontra nessa função, vive administrando conflitos e encontrando as mais diversas soluções para os problemas que lhes são apresentados e olha que não são poucos.

Tanto o síndico como aquele que almeja ser síndico deve ter ciência de que um erro ou uma omissão no exercício da função pode levá-lo a enfrentar sérios problemas, tanto de ordem administrativa quanto judicial.

O Código Civil estabelece as funções e os deveres do síndico, de modo amplo, sendo que qualquer falha ou erro de procedimento que venha a trazer prejuízos ao condomínio ou a terceiros pode resultar em um processo judicial contra o representante do edifício.

Assim, cabe ao síndico, por exemplo, a representatividade do condomínio, as cobranças das taxas condominiais, a preservação, conservação e segurança das áreas comuns, a contratação de empresas de administração ou de prestação de serviços, dentre outras.

Deve o síndico zelar também para que as regras e determinações da convenção, do regimento interno e das assembleias de condôminos sejam cumpridas.

Entretanto, como se não bastassem tantas responsabilidades, o síndico agora em nosso Estado (Alagoas), ganhou mais uma, a qual seja fiscalizar os menores de 18 (dezoito) anos, que bebem e/ou fumam em festas do condomínio e nas áreas comuns.

Essa medida se deu através de uma portaria de número 001/2016 da 28ª Vara Cível da Capital a qual prevê inclusive a prisão do síndico e da administradora de condomínio em casos de descumprimentos da norma fixada.
Ao ler a respectiva matéria publicada no Jornal Gazeta de Alagoas do último final de semana, fiquei sem entender por que responsabilizar quem não está ligado diretamente com o evento.

Vários são os questionamentos que surgem, a exemplo de: Será que o síndico tem mesmo que ser o responsável pelas festas ofertadas no condomínio? Será que ele terá que ficar de plantão e ser um intruso e indesejado convidado, todas as vezes em que ocorrer uma festa?

Sinceramente acredito que não! Alias este é um encargo pesado demais e caso essa medida seja mantida, estima-se que de duas situações uma prevalecerá: Ou ninguém vai querer ser síndico ou vai se proibir festas nos condomínios, já que na existência de alguma ocorrência envolvendo um menor, o síndico ou a administradora será responsabilizado pelo ato.

Até onde isso é justo, não se sabe. O que se sabe é que síndico é administrador e não deve e nem pode ficar vigiando as festas de seus condôminos, quanto mais, ser penalizado.

Assim entendemos que a questão é muito delicada e complexa, merecendo uma maior reflexão sobre a responsabilidade solidária do síndico com a administradora para casos dessa natureza.

Até a próxima!

anthonylima@anthonylima.com.br

quarta-feira, 13 de julho de 2016

Inadimplência Condominial




Não existe dor de cabeça maior para um síndico do que administrar um condomínio com alto índice de inadimplência e em tempos de crise econômica é o que mais se vê, já que o percentual de atrasados só aumenta.

O Certo é que quando o assunto é condômino inadimplente, sempre surgem dúvidas, alguns síndicos questionam quais medidas corretas a serem adotadas, outros querem proibir tudo, inclusive acesso as áreas comuns.

No entanto, não se pode restringir direitos quando se tem a forma exata de recuperar o crédito. Veja-se que o novo Código de Processo Civil já adotou o sistema de execução para as cotas condominiais.

Isto significa dizer que uma vez inadimplente, o condômino será executado, terá um prazo curto para pagamento e poderá inclusive perder seu imóvel.

No entanto tem síndico que no afã de colocar as contas em dia e até mesmo de pressionar os inadimplentes, adotam medidas desnecessárias e até mesmo constrangedoras.

Assim, com o intuito de ajudar nossos amigos síndicos, apresentamos algumas dicas do que pode e do que não pode ser realizado para diminuir a inadimplência.

1. Fixar lista de inadimplentes – Não Pode, já existem entendimentos jurisprudenciais que é constrangimento. É melhor o síndico fazer uma comunicação reservada – notificação;

2. Suspender o uso das áreas comuns, como piscina, salão de festas, uso do elevador social, etc. – Também não é recomendado adotar essa prática, lembre-se existem meios para reaver o crédito.

3. Inscrição no cadastro negativo de crédito – Depende –Já existe condomínios utilizando desse expediente, mas para isso é necessário haver aprovação da assembleia e a comunicação a todos os condôminos.

4. Protesto dos boletos vencidos – Em alguns Estados essa prática já vem sendo realizada. No entanto recomenda-se a aprovação da assembleia e a comunicação a todos.

5. Multa de 2%, juros de 1% e proibição de votar – Pode – penalidades permitidas segundo a legislação vigente.

6. Multa punitiva para o devedor contumaz – Essa multa pode chegar ao valor de 05 (cinco) vezes o valor da taxa condominial. Tem que está aprovado em assembleia.

Bom, acredito que essas são as dúvidas mais pontuais e agindo da forma correta evitam-se maiores prejuízos ou perdas para o condomínio. Espero tê-los ajudado.

Boa Sorte e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

quarta-feira, 22 de junho de 2016

STJ discute legalidade na cobrança da Taxa de Corretagem paga pelo consumidor.




Tem se tornado uma constância, por parte de algumas construtoras em todo o País, incluir a responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem ao adquirente do imóvel, bem como a imposição em conjunto da aquisição do Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária - SATI.

Há casos em que essas cobranças vêm implícitas no preço do imóvel e em outros a mesma está expressa contratualmente, sendo condição para a assinatura do contrato a concordância com o ali expresso.

Entretanto, os consumidores na certeza de não serem os responsáveis pelo pagamento das respectivas taxas, começaram a procurar cada vez mais o Poder Judiciário, o qual sempre se mostrou sensível as causas ligadas a Casa Própria, resultando a maioria das decisões no sentido de ressarcimento dos consumidores que realizaram seus contratos nessas condições.

E não podia ser diferente, a uma porque o consumidor, não contrata o corretor para comprar imóvel novo, na planta, já que ele sempre vai ao stand de vendas montado no local onde será o empreendimento, a duas porque não pode ser responsabilizado por encargo que não lhe pertence, a três porque a condição imposta de contratação de serviços, como condicionante a assinatura do contrato constitui venda casada, proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

O fato é que em vista da vasta jurisprudência e polêmicas envolvendo o tema, o Superior Tribunal de Justiça, resolveu afetar a matéria, ou seja, escolheu um recurso com efeito de repetitivo, para decidir sobre a prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor.

Ao adotar esse procedimento a Egrégia Corte determina a suspensão de todos os processos prontos para julgamento sobre o mesmo conteúdo jurídico. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, existem atualmente mais de 09 (nove) mil ações sobre o mesmo tema.

A tese a ser aplicada pela Corte Superior, servirá como orientação a solução de todas as demandas relativas a mesma matéria.

Por enquanto e até a decisão final, novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.

Desta forma, tanto os consumidores que ingressaram com demandas judiciais nesse sentido, quanto os que pretendem ainda ingressar, terão que aguardar o posicionamento final do Superior Tribunal de Justiça em relação a matéria.

Rogamos para que o resultado saia logo e que seja evidentemente favorável aos consumidores que arcaram com cobranças que não lhe são devidas.

Grande Abraço e até a próxima!

anthonylima@anthonylima.com.br

sábado, 16 de janeiro de 2016

Comprar ou Alugar

Essa semana fui questionado por um grande amigo sobre o que seria melhor, nos dias atuais: Alugar ou comprar um imóvel?
Olha é certo que a economia do nosso país está louca, não há como negar que a inflação chegou e com ela surgem inevitavelmente as repercussões nos preços dos produtos e serviços.

E no mercado imobiliário onde reside esse reflexo?

Podemos dizer que o mesmo encontra-se nos índices de reajustes das prestações de financiamento direto com a construtora (INCC), na taxa de juros praticada pelos agentes financeiros, a qual tem como base a Taxa SELIC e até mesmo no valor do aluguel.

O certo é que estamos vivenciando um momento impar, onde as pessoas devem ter muita cautela na hora de alugar ou até mesmo financiar um imóvel.

Hoje as regras para esses tipos de transações são ditadas pelo mercado. Para se ter uma ideia, o preço do aluguel de imóveis residenciais, vem sofrendo significativa diminuição, pois ou se adequa a situação atual ou fica com o imóvel parado e sofrendo com a manutenção do mesmo.

Por outro lado, está cada vez mais difícil a obtenção de crédito, perante os agentes financeiros, além disso, os financiamentos habitacionais estão com as mais altas taxas de juros, já praticadas nos últimos 10 (dez) anos.

Assim, diante desse cenário a melhor resposta para o questionamento é a de que a decisão cabe a cada um.

No entanto, deve-se ter em mente que na hora de decidir, é importante considerar e colocar na balança os seguintes fatos:
Taxa de juros, variação dos índices medidores da inflação, instabilidade no mercado de emprego.

Após você pesar e medir tudo isso, verá o que é melhor para você e sua família, sempre preservando o seu equilíbrio econômico e financeiro.

Tenho certeza que após essa reflexão você encontrará o melhor caminho, para a realização do sonho da casa própria.

Desejo boa Sorte e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br