quarta-feira, 17 de abril de 2013

Já registrou seu imóvel?

Tenho visto constantemente pessoas que apenas de posse de uma promessa de compra e venda, com firma reconhecida, ou até mesmo de uma escritura dizer ser proprietário de determinado imóvel.

Só que o fato de apenas estar de posse desses documentos sem o devido registro no cartório de registro de imóveis, não as fazem ser definitivamente proprietárias do bem.

É que muitas pessoas se queixam dos valores cobrados para o registro do imóvel e deixam o tempo passar, esquecendo-se ou até mesmo não sabendo que a falta do registro podem levá-las a perder o bem, o qual adquiriu de forma onerosa e até mesmo com muito sacrifício e anos de poupança.

Para adquirir um imóvel seja a vista ou até mesmo financiado, sabemos o quanto é difícil. No entanto para perdê-lo por falta de transferência de Propriedade sabemos o quanto é fácil.

Para isso é bastante uma ação judicial de natureza fiscal ou trabalhista contra o ex-proprietário do imóvel e tudo estará perdido, pois pode aquele bem, em caso de inexistência de valores para pagamento dos débitos, responder pelo pagamento dos mesmos, sendo penhorado e posteriormente levado a leilão.

É pensando desta forma e vivenciando o dia a dia das pessoas que procuramos sempre aconselhar que uma vez lavrada a escritura do imóvel, deve-se procurar o Cartório de Registros de Imóveis e registrar o respectivo documento.

Pois é somente através do Registro da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis que a propriedade é transferida, ou seja, ela passa definitivamente a ser sua.

É certo que o valor não é tão baixo, mais também é certo que a garantia de seu investimento estará protegida.

Portanto na hora de adquirir um imóvel reserve no mínimo 07% (sete por cento) do valor do investimento para arcar com despesas cartorárias e Impostos Municipais.

Fica a Dica.

Boa Sorte e até a próxima.

27 comentários:

  1. Boa tarde, tenho uma dúvida sobre a cobrança de juros pela construtora. Após a expedição do habite-se, iniciou-se a cobrança de juros até a contratação do financiamento. O problema é que consigo apenas financiar neste momento com o banco financiador da obra, pois o habite-se não foi averbado e portanto as unidades não foram individualizadas ainda. A construtora afirma que isso vai levar em torno de 3 meses (individualização das unidades). Somente após isso eu teria a documentação necessária para financiar com qualquer outro banco. Pergunto, a cobrança de juros após a expedição do habite-se, porém sem individualização das unidades, é válido? Não faz muito sentido pra mim, uma vez que não posso contratar o financiamento com o banco que eu quero pois existem pendencias da construtora para fornecer a documentação necessária. Grato!

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    1. Prezado Shox

      A princípio lhe informo que tal cobrança me parece ilegal, haja vista que a cosntrutora está dando causa ao não financiamento bancário.

      no entanto para uma resposta mais segura, seria necessário analisar o contrato por completo.

      Por isso aconselho a procurar um especialista, para que de posse de seu contrato faça as analises necessárias.

      Saudações.

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  2. Ótima dica de direito imobiliário, eu era uma dessas pessoas que não possuía conhecimento de que era possível perder, porque já vi amigos que não fizeram o registro da casa e acharam meio absurdo eu fazer. Bem, eu pensei que se é documento, precisa ser feito, não é?

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    1. Prezado Sayuri Matsuo

      É exatamente isso, pois a propriedade só se transfere com o registro da escritura no respectivo Cartório.

      Que bom que você gostou do artigo, continue nos seguindo.

      Abraços.

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  3. Boa tarde
    Tenho uma dúvida, será que poderia me ajudar?

    Temos uma oportunidade de compra de um apartamento de um casal.
    O mesmo está separado judicialmente mas ainda não fizeram o divórcio pois pretendem em comum acordo vender os imóveis antes.

    Quando eles foram levantar as certidões para dar entrada no banco descobriram que a esposa tinha um processo que fora julgado a revelia e a mesma condenada.

    Agora eles estão tentando resolver este impasse na justiça para a venda, mas sabgemos que esses casos demoram.

    No entanto como o apartamento foi comprado na plante e até agora ainda não foi registrado (RGI) em nome de ninguém (estão esperando a baixa da hipoteca) eles tiveram a ideia de só registrá-lo no nome do esposo para assim tentar vendê-lo.

    Caso eu decida ficar com o imóvel, você acha que se eu poderei ter algum problema futuro para registrar este imóvel no RGI e consequentemente liberar o financiamento no banco?

    Quais são os problemas que ele poderia me acarretar?

    Se esse imóvel for registrado em nome da filha de um dos donos? Será q tem algum problema?

    Agradeço a atenção
    Danielle

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    1. Olá Dani

      Comprar um imóvel nestas condições não é algo muito bom, uma vez que ações judiciais podem durar anos.

      No entanto como foi comprado diretamente com a construtora e ainda não registrado, você poderia sugerir que se fizesse um contrato, passando o imóvel diretamente para você.

      É uma saída, pense nisso.

      Abraços.

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  4. Olá,

    Agradeceria muitíssimo se pudesse me ajudar com a dúvida abaixo:

    Entreguei as chaves de um apartamento alugado, conforme o combinado, no dia 02/04/13 e peguei o recibo de entrega das mesmas, no qual dizia que em 48 horas a imobiliária faria a vistoria de saída e o acerto final.

    Dois dias depois, a imobiliária enviou o laudo de vistoria de saída, no entanto, o mesmo era completamente errôneo, apontando avarias já existentes no laudo de entrada e enviando fotografias tiradas antes de minha entrada no apartamento.

    Apontei os erros e a imobiliária se negou a revisar o laudo e enviou vários e-mails dizendo que o aluguel estaria correndo até que as avarias fossem consertadas. Entrei com uma ação por danos morais contra a imobiliária, anexando todas as provas e então um mês depois de nossa saída do imóvel, a imobiliária voltou atrás dizendo que havia se enganado sobre o laudo, demitido a funcionária que o enviou, mas cobrando novamente o aluguel a partir da data de envio do novo laudo até o conserto das novas avarias apontadas, além de um condomínio que já havia sido pago e multa sobre o último boleto bancário enviado por eles que cobrava o aluguel até 05/04/13 (Três dias depois da minha saída do imóvel).

    Me neguei a pagar pelo condomínio cobrado indevidamente, pelos danos apontado no novo laudo (pois o mesmo foi enviado 30 dias depois da minha saída e depois de eu ter entrado com a ação) e também pela multa no atraso do pagamento do período restante de aluguel (que de acordo com o recibo de entrega de chaves deveria ser acertado após a vistoria final).

    Pedimos que a imobiliária enviasse apenas a cobrança do período restante de aluguel e demais taxas devidas e a imobiliária recusa-se a fazê-lo.

    Gostaria de saber como devo proceder para realizar o pagamento do que é devido, se devo depositar em juízo ou esperar para resolver tudo na ação por danos morais que abri contra eles pelas cobranças indevidas.

    Muito obrigada

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  5. Olá Tarci

    Entendo que no momento em que a imobiliária recebeu as chaves e você recebeu em contra partida um recibo de entrega da mesma aí cessa a cobrança de aluguel e demais acessórios.

    Como você está dicutindo judicialmente a questão relativa as avarias no imóvel, seria necessário verificar juntamente com o seu advogado se o mesmo está tratanto sobre a questão dos alugueis e acessórios.

    Caso já esteja no bojo da ação toda essa situação, entendo que não há com o que se preocupar.

    Caso contrário, procure o seu advogado para ingressar com nova ação abordando esses temas e pedindo a inexistência de débito, se for o caso.

    Saudações.

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  6. Olá,

    Parabéns pelo blog, bem esclarecedor, num assunto um tanto quanto obscuro para maioria.

    A situação a qual gostaria de perguntar é a seguinte, vou usar alguns dados numéricos fictícios para facilitar sua compreensão.

    Há vinte anos, meu pai tinha uma casa de 200m2 de área, com um terreno ao lado de 200m2, havia nesse terreno ao lado uma construção inacabada, que nunca existiu no papel.

    Minha mãe morreu, meu pai ficou com a casa, e a área com a construção foi vendida sem legalizar, nem separar da outra casa, e o dinheiro foi dividido entre os irmãos.

    Ano passado meu pai morreu, e agora temos que dividir a casa dele, iriamos fazer isso em cartório para agilizar. Só que há vários problemas, a pessoa que comprou a obra inacabada, construiu um imóvel comercial no lugar, que deve valer umas cinco vezes o valor de que vendemos ao primeiro comprador.

    Hoje temos que legalizar uma obra bem mais cara, separar as duas para poder fazer a escritura da casa de meu pai e vendermos e depois dividir a herança.

    Supondo que o imóvel comercial que foi feito no terreno onde nunca existiu nada legal exista há 10 anos, e seu valor hoje seja 600mil, quanto mais ou menos ficaria para tornar esse imóvel legalizado, para que depois possamos separa-lo da casa de meu pai e vende-la, incluindo planta, habite-se, multas, etc?

    Se puder dizer também algo mais que ajude nesse caso ficaria grato, pois para mim está muito obscuro, não consigo informações confiáveis de como devemos agir e quanto teremos que gastar.

    Que Deus te abençoe, grato,
    Fábio.

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  7. Olá Fábio.

    Primeiramente e de posse do contrato de compra e venda realizado entre seu pai e o comprador do imóvel, vocês devem procurar a prefeitura de sua cidade para se fazer um desmembramento desta área.

    Com o desmembramento do terreno realizado e registrado em cartório vocês podem fazer a averbação da construção e posteriormente o inventário.

    Acho bom, vocês procurarem um advogado de confiança e especialista na área para ajudá-los.

    Fica com Deus e até a próxima.

    Abraços.

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  8. Anthony, bom dia.

    Gostaria de sua opiniao.

    Estou negociando um imovel, reunimos toda a documentacao e levamos a CEF, porem fui surpreendido que a Vendedora (esposa do vendedor) esta com nome negativado no SPC SERASA. O valor é de +- 30k.

    Como o vendedor deve agir para resolver o problema e conseguirmos passar o financiamento na CEF.

    Eu, como comprador, posso sugerir a negociacao de algum valor de sinal, referente a entrada que devo dar ao vendedor?

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  9. Prezado Joao

    Você pode fazer um contrato e adiantar o valor para que os vendedores resolvam a situação.

    Melhor peça para que você mesmo pague o débito. Agora é necessário verificar se não existe outros. Pesquise nos órgãos de proteção ao credito.

    Procure também um advogado de sua confiança para fazer o contrato de promessa de compra e venda.

    Abraços.

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  10. Dr. Anthony, ótimo blog... estou com uma dúvida, caso puder ajudar ficarei agradecida...

    Comprei um lote em residencial, há 13 anos... possuo contrato de compra e venda, não esta registrado em cartório, é particular... e a autorização para fazer o registro, ocorre que agora resolvi legaliza-lo, fui no cartório de imoveis e descobri que essse lote não possui qualquer marícula, já me direcionei em um escritorio de advocacia, um adogado disse q podia entrar com usucapião e outro me disse contra a imobiliaria, e outro que pediria a adjudicação complulsória, o que o senhor me aconselha, quem devo ouvir? obrigada...

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    1. Olá Antonia

      Pelo que entendi quem resolveu fracionar o imóvel, parece que não individualizou o bem. Assim aconselho a solicitar do cartório de registro de imóveis uma certidão de ônus reais.

      Esta certidão irá informar quem é o real proprietário do bem.

      Aconselho também a procurar a imobiliária na qual a Sra. adquiriu o imóvel e procurar juntamente com eles uma melhor solução para o caso.

      Quanto a sua indagação sobre entrar com usucapião ou com adjudicação compulsória é melhor a Sra. primeiramente adquirir a certidão que mencionei acima,para só então tomar uma decisão. Ela será o norte para uma futura ação judicial.

      Abraços

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    2. Já solicitei a certidão, e a informação que consta, é q não existe matrícula deste imóvel.. e o proprietário da imobiliária diz que esta resolvendo o problema, que persiste há 7 anos...

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    3. Prezada Antonia

      Neste caso aconselho a procurar logo um advogado de sua confiança, para que o mesmo adote as medidas judiciais cabíveis.

      Saudações.

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  11. Boa noite amigo. Minha mãe está tendo um problema com um terreno que ja vendeu há
    alguns anos. Minha mãe vendeu o terreno para minha tia transferindo a propriedade
    através de um contrato de compras e vendas e nao homologou a transferência no
    Cartório de Registro de Imóveis. Depois de alguns anos minha tia vendeu o terreno
    pra uma terceira pessoa e agora essa terceira pessoa, vendeu o terreno para a atual
    proprietária porém o imposto sobre o terreno esta vindo em nome da minha mãe.
    A atual proprietária está cobrando minha mãe que pague o valor referente aos
    impostos atrasados e à Homologação no CRI. Cabe a minha mãe pagar ou já nao é
    mais responsabilidade dela? Ela pode responder à alguma ação civil por isso caso
    nao queira pagar? Se realmente for nossa responsabilidade pagaremos só estou em dúvida
    se cabe mesmo a minha mãe pagar os impostos atrasados e o valor da homologação.
    Dos documentos atuais so há o contrato de compra e venda da terceira proprietária
    e da minha tia transferindo através do mesmo a propriedade do terreno para a atual
    proprietária. Minha tia diz que perdeu o contrato de compra e venda da minha mãe
    transferindo a propriedade para ela (primeira trasferência). Esse contrato
    teria algum peso nesse caso? E se sim teria como obtermos uma cópia no mesmo cartório
    em que foi lavrado?
    Na prefeitura consta o terreno ainda em nome da minha mãe.


    Agradeço pela atenção. Waldir Ribeiro



    wldrp2@hotmail.com

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    1. Prezado Waldir

      Entendo que é muito importante vocês terem os contratos de compra e venda, pois isso irá caracterizar uma "transferência" na posse do imóvel.

      Veja que por lei a sua mãe é quem responde juridicamente pelos impostos inerentes ao imóvel, haja vista que não ocorreu a transferência de propriedade.

      No entanto caberia a pessoa que comprou utilizar do bom senso e da honestidade, para saber que como o imóvel não é mais de sua mãe cabe ao novo adquirente pagar.

      Aconselho vocês a procurar o novo dono do imóvel e tentar entrar em acordo, caso contrário em o mesmo não aceitando e vocês estiverem na posse do contrato, entrem com uma ação judicial.

      Abraços e boa sorte.

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  12. Boa tarde Anthony,

    Gostaria de tirar um dúvida, será que consegue me ajuda?

    Quero saber se no caso de um contrato de locação, se existe alguma base juridica que me permita manter no contrato a seguinte: Considerando que a imobiliaria efetuou a intermediação da presente locação e a apresentação do (a) locatario(a) ao (à) locador(a); na hipotese do referido imóvel ser colocado à venda, o (a) locador (a) compromete-se a avisar à referida empresa, para que a mesma possa conduzir a negociação de venda com o (a) locatário (a). Desta forma, fica resguardado, sob qualquer hipotese, o direito da citada empresa em receber, do (a) locador(a), a quantia equivalente a 5% sobre o total da venda, caso o imóvel objeto do presente contrato de locação, venha a ser vendido, a qualquer tempo, ao locatario, seus ascendentes e/ou dependentes, ou ainda a pessoa por ele(a) indicada.

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    1. Prezado Vinicius

      Qualquer cláusula que não contrarie a boa-fé objetiva e que não coloque o consumidor em desvantagem exagerada, pode ser utilizada em um contrato, desde que ambas as partes concordem.

      Saudações.

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  13. Dr Anthony bom dia!

    Caso possa me orientar ficarei grata.

    19 anos atrás minha mãe comprou uma casa em uma cidade do interior.N aépoca o negócio foi feito,com a seguinte forma de pagamento,uma certa quantia em dinheiro,uma tv,uma comoda,uma bicleta .Foi feito apenas um recibo,no qual o proprietário na época assinou.Esse recibo nao foi reconhecido em cartório nem nada do tipo.O que deve ser feito para regularizara sutuaçao do imóvel.Quem procurar.E que riscos se corre ,por nao ter a escritura.Grata desde já !

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    1. Prezada Luiza

      Primeiramente aconselho a procurar o antigo dono e juntamente com ele ir até um cartório para lavrar a escritura e posteriormente registrar o imóvel.

      Caso não encontre o mesmo, então contrate um advogado de confiança para se fazer um usucapião.

      Saudações.

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  14. Olá, tenho algumas dúvidas para esclarecer. Comprei um apartamento na planta há 5 anos. Fazem quase 3 que está pronto e desde então venho sendo cobrada por iptu e condomínio (paguei tudo). Porém, a construtora só irá me entregar as chaves quando o imóvel for escriturado e a taxa de itbi paga. Isso está correto? Eles podem me obrigar a isso para liberarem as chaves? O imóvel está totalmente quitado, só restando as taxas de escritura e registro.
    Enfim, estou me sentindo injustiçada por ser considerada dona na hora de pagar o condomínio, mas não para pegar as chaves.
    Já foi feito um acordo de parcelamento com o tabelionato, para pagar o itbi em 4 vezes. Porém queria pegar as chaves para já começar a planejar os detalhes, como piso, pintura...
    Como proceder?
    Obrigada

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  15. Dr. Anthony por gentileza, onde posso conseguir a matrícula do imóvel?

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  16. Boa tarde! Gostaria de esclarecer uma dúvida...
    Estou tentando comprar um imóvel, porém a vendedora só tem um contrato de compra e venda, estando o imóvel registrado no nome de um terceiro de quem ela adquiriu o mesmo. No caso, o contrato de compra e venda seria instrumento seguro para que fosse efetuada a negociação? Em havendo negociação, a transferência da propriedade do imóvel poderia ser feita diretamente com este terceiro em cujo nome está lavrado a escritura? Qual procedimento seria o mais seguro a ser adotado em situações como essa?

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