quinta-feira, 24 de novembro de 2016

Construtora deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel



Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão da Justiça paulista para condenar uma construtora a indenizar os compradores de imóvel por lucros cessantes em razão de atraso na entrega.

A sentença afastou o dano moral alegado pelos compradores, mas julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e condenou a construtora ao pagamento de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período compreendido entre o término da carência e a entrega das chaves.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), além de não reconhecer o dano moral – por ausência de comprovação dos vícios construtivos e por entender configurado mero aborrecimento –, também negou o pedido de lucros cessantes por considerar o pedido genérico e por ausência de comprovação dos prejuízos alegados.

Segundo o acórdão, o atraso na entrega não causou nenhum reflexo na atividade negocial dos compradores e por isso seria inviável a cobrança de lucros cessantes, já que nada foi descrito quanto à finalidade lucrativa da aquisição do imóvel.

Em recurso especial, os compradores alegaram que os lucros cessantes decorrentes do atraso são presumidos, tendo em vista a supressão do seu direito de fruir, gozar e dispor do imóvel. Defenderam, ainda, que o dano moral provocado pela recorrida não foi mero aborrecimento por descumprimento contratual.

Danos morais

Em relação ao dano moral, a relatora, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que essa reparação exige a demonstração de três pressupostos: a ação, o dano e o nexo de causalidade entre eles. A ministra acrescentou que desconfortos e frustrações fazem parte da vida moderna e que não se pode aceitar que qualquer dissabor configure dano moral.

“A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis”, disse.

No caso, como o TJSP concluiu que os compradores não demonstraram circunstâncias que justificassem a condenação por danos morais, a ministra, por aplicação da Súmula 7 do STJ, que impede a apreciação de provas em recurso especial, manteve o acórdão.

Mais que óbvio

Quanto aos danos materiais, a ministra entendeu que a decisão do TJSP deveria ser revista. Para ela, “é mais do que óbvio terem os recorrentes sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrida tivesse sido tempestivamente cumprida”.

Nancy Andrighi explicou que a situação, vinda da experiência comum, não necessita de prova, por aplicação do artigo 335 do Código de Processo Civil de 1973. Segundo ela, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.

“O TJSP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova”, concluiu a relatora.

Fonte: www.stj.jus.br

terça-feira, 15 de novembro de 2016

Construtora deve pagar condomínio integralmente



Essa semana recebi e-mail de um seguidor do nosso blog com o seguinte questionamento: “É correto a construtora pagar apenas 30% da taxa de condomínio pela unidade não vendida?”

Em vista da presente dúvida, a qual entendo ser também de boa parte de síndicos/administradores de condomínio resolvi abordar o tema para todos, vamos lá:

É muito comum quando se entrega um empreendimento imobiliário, constar tanto no contrato assinado com cada um dos compradores quanto na convenção condominial, que as unidades ainda não vendidas pela construtora, pagarão apenas 30% ou 50% do valor da taxa condominial.

Os síndicos quando eleitos e principalmente os de primeira viagem, ao se depararem com essa situação ficam loucos, uma vez que terão que equalizar receita e despesas, contando com condôminos pagando menos do que deveriam.

Talvez a grande maioria dos condôminos não perceba, mas essa situação é muito desvantajosa, porque cria um vácuo financeiro no caixa do condomínio.

Veja que tal disposição constitui verdadeiro privilégio em favor da construtora em claro prejuízo aos demais adquirentes das unidades habitacionais, violando assim o princípio da isonomia.

É sobre essa ótica (violação ao princípio da isonomia) que os Tribunais do nosso País vêm decidindo, ou seja, eles estão reconhecendo a obrigação de pagamento do valor integral da taxa condominial pela construtora, quando a mesma ainda não vendeu totalmente seus imóveis.

E não poderia ser diferente, uma vez que não existe explicação plausível para isso e nem tão pouco legislação que permita tal procedimento, até porque o valor do condomínio é dividido por unidade e por outro lado não existem serviços que ofertem descontos tão altos.

Por outro lado e em tempos de dificuldade econômica, a redução no valor do condomínio, a diferenciação no valor do pagamento ou uma inadimplência consideravelmente alta contribui para deixar o síndico com a mão na cabeça, tentando fechar a conta no fim do mês e consequentemente pode gerar atrasos de pagamentos de fornecedores, o que por certo não é o correto.

Assim, diante da pesquisa realizada, encontramos diversas jurisprudências obrigando as construtoras a pagar integralmente o valor da taxa de condomínio das unidades ainda não comercializadas.

Nada mais justo! Já que por ser a construtora proprietária do imóvel recaem sobre ela todas as obrigações e direitos de propriedade, respondendo da mesma forma como qualquer outro condômino.

Fiquem atentos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br