quarta-feira, 8 de outubro de 2014

Cláusula que proíbe alienação de imóveis de programas sociais não é abusiva

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantiu à Caixa Econômica Federal (CEF) a reintegração na posse de um imóvel arrendado pelas regras do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e que havia sido alienado a terceiros.

A CEF, agente executor do PAR, arrendou um apartamento e transferiu sua posse direta aos arrendatários, que deveriam utilizá-lo exclusivamente como residência própria. Cláusulas do contrato vedavam qualquer disponibilização do imóvel, fosse de forma onerosa ou gratuita, sob pena de rescisão.

Ao tomar conhecimento de que o imóvel havia sido alienado, a CEF ajuizou ação possessória para a reintegração de posse. A sentença, confirmada no acórdão de apelação, julgou o pedido procedente.

Função social

O entendimento da primeira e segunda instâncias foi de que, sendo o PAR um programa social de política habitacional para a população de baixa renda, a alienação seria um desvirtuamento dos seus objetivos sociais, haja vista que tais imóveis não podem entrar para o mercado imobiliário.

De acordo com a sentença, “as cláusulas que estabelecem a resolução do contrato são instrumentos indispensáveis ao sucesso do PAR, porque coíbem a fraude. A contrapartida financeira para a aquisição de moradia por meio do PAR é extremamente benéfica ao arrendatário, por isso as condições para se manter no programa são e devem ser rigorosas, em obediência à proporcionalidade e à razoabilidade”.

No STJ, o arrendatário alegou ser abusiva a cláusula que determina a rescisão do contrato na hipótese de cessão ou transferência de direitos decorrentes da pactuação. Para ele, como a cessão da unidade foi destinada a pessoa de baixa renda, a alienação não desvirtuou os objetivos do programa e deveria ser reconhecida como legal.

Amparo legal

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, negou provimento ao pedido. Segundo ele, a Lei 10.188/01, que instituiu o PAR, é expressa ao determinar que o contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento, ainda que o pagamento seja feito à vista, “contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado” (artigo 8º, parágrafo 1º).

“Essas exigências, além de propiciarem a viabilidade do PAR – observando-se o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de forma a permitir a continuidade do programa –, também visam a coibir o arrendamento do imóvel para moradia de pessoa diversa do beneficiado pelo programa e a mercancia imobiliária, que configuram verdadeira burla ao sistema de habitação popular”, disse o ministro.

“Não há como considerar ilegais as cláusulas que estabelecem a resolução contratual na hipótese de transferência ou cessão de direitos decorrentes do contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, pois encontram amparo na legislação específica que regula a matéria, bem como se alinham aos princípios e à finalidade que dela se extraem”, concluiu.

quarta-feira, 1 de outubro de 2014

Paguei e nao sou dono

A maioria dos mutuários que assinaram contratos de financiamentos na época de 90 estão preocupados por não ter condições de exercer o seu direito a propriedade.

É que pelo contrato assinado com a instituição bancária, esses mutuários ainda devem ao banco um valor bem superior ao valor atual do imóvel.

Isto se dá pela falta do FCVS – Fundo de Compensação das Variações Salariais, em seus contratos de financiamentos, gerando assim a responsabilidade pelo saldo devedor ao final do contrato, para os mutuários.

É que os contratos foram assinados com prazo de duração de 20 anos e por diversos fatores, a exemplo de amortizações negativas e períodos inflacionários o saldo devedor se agigantou.

Alguns mutuários já acionaram o Poder Judiciário, visando equalizar essa situação e obtiveram resultados positivos. Contudo a instituição financeira ingressou com recursos, os quais aportaram no Superior Tribunal de Justiça.

Diante da diversidade de recursos versando sobre a mesma matéria, a qual seja: Saldo devedor residual. A Egrégia Corte decidiu submeter o Recurso Especial nº 1314394/AL, ao julgamento do colegiado, sob o manto do recurso representativo de controvérsia.

Assim, todos os demais recursos que tratam da mesma questão jurídica ficarão suspensos até a definição da Corte Superior.

O caso em análise pelo Superior Tribunal de Justiça é de um Alagoano, o qual pagava mensalmente a quantia de R$ 528,00 (quinhentos e vinte e oito reais) e ao chegar na última parcela foi surpreendido pela cobrança de um saldo devedor de mais de R$ 211.000,00 (duzentos e onze mil reais) e uma prestação mensal na ordem de R$ 3.879,29 (três mil oitocentos e setenta e nove reais e vinte e nove centavos).

Agora pergunta-se: quem em sua sã consciência assinaria um contrato de financiamento da casa própria sabendo que na última prestação teria que refinanciar o seu imóvel, pela metade do prazo contratual e com prestações impagáveis?

É claro que esses mutuários não sabiam dessa situação e, portanto são vítimas de um sistema, que sempre apregoou garantia de moradia a quem não podia pagar, ou seja, a finalidade do mesmo sempre foi social.

Assim, esperamos que o Superior Tribunal de Justiça, mantenha as decisões anteriores, as quais concederam a nulidade da cláusula que prevê a prorrogação automática do saldo devedor, até porque a respectiva cláusula fere o direito do consumidor e agride princípios e direitos constitucionais, a exemplo da dignidade da pessoa humana, direito a moradia, função social do contrato e direito de propriedade.

Agindo desta forma a Corte Superior protegerá essas famílias, para que as mesmas não sejam desabrigadas e garantirá que todo o dinheiro pago por eles não foi perdido, albergando assim um dos direitos mais sagrados que é o de ter um lar para chamar de seu, além de extirpar de vez aquela sensação hoje presente nesses mutuários, a qual seja: pagou e não levou.

Saudações a todos.

anthonylima@anthonylima.com.br