Impenhorabilidade de moradia não se aplica a dívidas do próprio imóvel

Em tempos de crise, muitas famílias que perderam sua renda devido ao desemprego ou viram o dinheiro encolher em virtude de uma recolocação no mercado de trabalho acabam tendo problemas para quitar suas dívidas. Entretanto, as mais preocupantes, sem dúvida, são as que se referem ao imóvel.

Apesar de a Lei 8.009/90, que instituiu o bem de família, dar ao imóvel que serve de moradia o status de impenhorável, débitos como o financiamento habitacional, a taxa de condomínio e o IPTU não se enquadram nessa regra, ou seja, os credores do financiamento habitacional, da taxa condominial e do IPTU, possuem o direito de executar a divida e penhorar o imóvel para satisfação do crédito.

Deve-se lembrar de que a penhora é ato de bloqueio judicial de certo bem para posterior utilização do mesmo como forma de pagamento de dívida. Assim, uma vez penhorado o imóvel, o mesmo tende a ir a leilão, onde poderá ser adquirido pelo credor como forma de pagamento da dívida ou por terceiro participante daquele ato.

No que se refere ao credor da taxa condomínio, a mesma é titulo executivo extrajudicial e a propositura de ação de execução é com base no Código de Processo Civil.

Já o credor do IPTU terá seu procedimento ditado pela Lei de Execução Fiscal e o credor do financiamento habitacional poderá cobrar a dívida por meio de um procedimento extrajudicial disposto na lei de execução de alienação fiduciária ou de execução hipotecária de bem imóvel, a depender do caso.

Assim, o que diferencia a forma de cobrança entre referidos créditos é o procedimento de execução autorizado por lei.

Por isso, em situações de recessão, é importante, ajustar as contas e pagar tudo que é prioritário. Contudo, é necessário saber que a casa própria pode ser perdida na hipótese de não pagamento das dívidas do próprio imóvel.

Neste caso, nem mesmo após ter sido elevado a moradia a um direito constitucional do cidadão, ficará o devedor resguardado da impenhorabilidade de sua casa.

Fica o alerta!

Entenda como funciona a compra de um imóvel

O direito não é capaz de regular todas as relações que existem na vida moderna. Porém, na medida do possível, leis são criadas para tentar dar mais segurança às relações, como acontece agora com a aprovação na Câmara dos Deputados do Projeto de Lei 1.220-A/2015, que regulamenta os distratos de compra e venda de imóvel entre consumidor e construtoras/incorporadoras. Contudo, antes mesmo de chegar a esse ponto extremo de quebra contratual, é importante compreender como funciona a compra de um imóvel.

A relação contratual pode ser dividida em três fases: pré-contratual, contratual e pós-contratual. “Na primeira delas, as partes envolvidas – comprador e vendedor – iniciam todo o trâmite por meio da troca de informações sobre o produto e as partes envolvidas para em um momento posterior formalizar o negócio através da promessa de compra e venda.

No caso da compra de um imóvel, a fase pré-contratual diz respeito a se tomar conhecimento sobre o bem, suas características, localização e propriedade. Já sobre as partes envolvidas, busca-se saber se quem está vendendo é proprietário e pode vender e se quem está comprando tem condições de adquirir. Nessa parte burocrática cabe salientar que certidões negativas do judiciário e das unidades fazendárias são de extrema importância, assim como a certidão de matrícula atualizada do imóvel.

Ultrapassada a fase de conhecimento do bem e das partes, passa-se à de discussão das cláusulas contratuais (ainda pré-contratual). Numa relação que envolva construtor/incoporador, não irá existir o que se chama de liberdade contratual, ou seja, a possibilidade de discutir cláusulas de um contrato. Regra geral os contratos são de adesão, o que, contudo, não afasta a possibilidade de discussão de validade de cláusulas abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Já quando a relação é entre particulares – pessoa física com pessoa física –, existe maior flexibilidade de discussão de cláusulas contratuais, o que dá ao negócio uma característica mais próxima de um acordo.

Assim, ajustadas as cláusulas e assinado o contrato, vem a fase contratual. Aqui cabe às partes envolvidas cumprir as obrigações assumidas dentro do prazo e da forma como contratado. De maneira geral, o contrato de compra e venda é um documento bilateral, no qual ambas as partes assumem obrigações. O que se destaca é o dever do vendedor de entregar a unidade da forma como prometida e a obrigação do comprador de pagar o preço ajustado na forma e no tempo acordado.

Optando o comprador por pagar através de financiamento habitacional, é altamente indicado que antes de assinar o contrato já tenha o financiamento pré-aprovado no valor que necessita, pois isso dará maior segurança ao negócio e poderá acelerar bastante sua conclusão.

Caso o pagamento seja feito com recursos próprios, o comprador não poderá esquecer que, além do valor da compra, também deverá arcar com custas de cartório e imposto sobre a transmissão do bem (ITBI), logo, não pode fazer a conta apenas com o valor da aquisição. Para quem for financiar, a regra é a mesma. Contudo, alguns bancos possibilitam incluir no financiamento os custos de transferência da propriedade do imóvel.

Por fim, vale ressaltar que o negócio somente se considerará perfeito e acabado a partir do momento em que a posse do bem é entregue ao comprador e a escritura pública é registrada na matrícula do imóvel.

Um mito que deve ser quebrado é que escritura pública é título de propriedade. Na verdade, a escritura pública é o documento hábil a se proceder a transferência da propriedade.

Quem opta por adquirir um imóvel com recursos próprios deverá buscar um cartório de notas e lá lavrar uma escritura pública que, normalmente, reflete o negócio feito na promessa de compra e venda. Essa escritura, devidamente assinada pelas partes, deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis onde estiver registrado o bem. Registrada a escritura, será expedida uma nova matrícula constando a informação da transferência da propriedade. Este é o documento o título que atesta a propriedade do bem.

Para quem optar por financiar o imóvel, por lei, o contrato de financiamento tem força de escritura pública. Uma vez assinado o contrato, basta que o comprador leve a registro no cartório de registro de imóveis e se lavrará na matrícula do bem a informação da venda do imóvel. Passa-se então para fase pós-contratual. Aqui o que cabe maior destaque são as garantias que são aplicadas ao bem imóvel e também a validade do negócio contra eventuais reinvindicações de terceiros.

Em todas as fases, as partes devem guardar um tratamento leal e prezar pela boa fé para que o negócio seja o mais tranquilo possível. Infelizmente alguns negócios se desfazem no seu curso com ou sem culpa de alguém envolvido. Para isso existe o distrato. Porém, sempre se espera que um negócio firmado se aperfeiçoe dentro do que fora combinado entre as partes.

Portanto, antes de iniciar qualquer contrato de compra e venda, é recomendável que o consumidor procure um advogado com conhecimento específico na área e se informe dos direitos e deveres da relação.

Veja-se que um acompanhamento preventivo poderá evitar sérios problemas, principalmente se envolver a rescisão com um construtor/incorporador caso o projeto de lei 1.220-A/2015 seja efetivamente aprovado.

Fica a Dica. Até a próxima!

Casa Própria: Novas regras para quem atrasar o financiamento

Segundo a Constituição Federal de 1988, todo poder emana do povo que o exerce por meio de representantes eleitos ou diretamente, nos termos da constituição. Até ai tudo bem! Mas até onde vai essa máxima? Até onde nossos representantes governamentais e federais estão dispostos a ajudar seu povo, cuidar deles, protegê-los, fazendo com que seus sonhos se realizem seja na saúde, na educação, na garantia de uma renda que lhe permita uma vida digna ou mesmo na aquisição da casa própria.

Dizemos isso porque o que se vê e ouve cotidianamente são gritos de socorro pelos quatro cantos do Brasil, por parte de uma parcela da população brasileira, que está cansada de tantas injustiças e não vê a concretização da defesa de seus direitos.

É que o descontrole econômico de nosso País está levando as Famílias Brasileiras ao caos financeiro e como se já não bastasse tanto sofrimento, agora estas famílias que acreditavam no sonho da casa própria, poderão vir a perder não só o seu imóvel, como ainda permanecer inadimplente e responsável por dívidas oriunda do mesmo financiamento em caso de atraso no pagamento das prestações.

Pois é, a legislação mudou mais uma vez de forma rápida e com a colaboração dos representantes do povo, tendo em vista que entrou em vigor nova lei que só vem a prejudicar aqueles que têm financiamentos, em especial destacamos o habitacional.

É que pela nova legislação a dívida originária acrescida de correções e outras despesas judiciais e/ou extrajudiciais serão cobradas dos devedores.

É isto mesmo meus amigos, agora se ficar devendo, além de perder o imóvel em prazo recorde, vocês ainda permanecem como devedores perante a instituição financeira.

Agora cabe uma pergunta: onde estavam os representantes do povo na hora de aprovar tal medida? Será que se mostra justa tal legislação? Até quando a população brasileira vai continuar perdendo para instituições financeiras sem nenhuma proteção legal, seja de seu patrimônio seja de sua família?

Acredito que essa medida, foi sem sombras de dúvidas um tiro no pé das instituições bancárias, uma vez que as mesmas dependem de seus clientes/consumidores para aquisição e concessão de créditos, já que é através deles que os juros são cobrados e que há um ganho institucional.
Assim, com a adoção desta lei, será que o brasileiro vai querer financiar? Será que um Pai de família vai colocar em risco seu patrimônio?

A atenção agora neste seguimento tem que ser mais do que especial, tem que ser excepcional, a uma porque já foi permitida a capitalização de juros, a duas porque a retomada do imóvel, em caso de inadimplência, está mais célere, pois só basta uma prestação em atraso para se iniciar uma execução extrajudicial e a três porque além de perder o que pagou e perder a sua residência, o mutuário ainda vai ficar devendo ao banco.

Em vista disto cabe a cada um fazer sua própria reflexão quanto ao tema, visualizando e pesando se realmente vai valer a pena financiar um imóvel, principalmente em um país cuja insegurança financeira e econômica vem permeando, trazendo consigo serias preocupações e porque não dizer, dores de cabeças e noites sem sono aos seus habitantes.

Desfazer compra de imóvel na planta vira dor de cabeça para consumidores e Medida provisória pode beneficiar construtoras.

Como se já não bastasse a grave crise econômica que assola o país, os aumentos de impostos e consequentemente o repasse nos preços dos produtos e serviços, agora o Governo Federal estuda medida provisória para regulamentar a forma de distratar os contrato de compra e venda de imóveis.

Hoje não existe lei específica que determine os termos de desistência de compra de imóvel na planta. No entanto, há bastante tempo o Poder Judiciário tem aplicado a essa transação imobiliária a legislação do Código de Defesa do Consumidor.
O Superior Tribunal de Justiça adota o mesmo procedimento, tendo inclusive editado súmula para os casos de distrato de imóveis na planta.

A respectiva súmula prevê a forma de ressarcimento da quantia empregada pelo consumidor, estabelecendo critérios para a sua devolução quando a culpa for exclusiva da construtora ou quando a iniciativa partir do consumidor.

Entendemos que a súmula atende perfeitamente ambos os lados, já que não traz nenhum prejuízo as partes contratantes. Explicamos: Caso o consumidor tenha interesse de rescindir o contrato, sobre a afirmação de inércia da construtora, por causa de atraso da obra, por exemplo, ele terá direito a devolução integral do valor pago.

Já no caso de desemprego ou perda de renda, por exemplo, a devolução da quantia paga deverá sofrer uma redução, ou seja, adota-se um percentual de desconto sobre o valor efetivamente pago, que geralmente vai de 10 a 20%.
Veja-se que em ambos os casos a construtora terá de volta o imóvel e o colocará a disposição no mercado, para que seja novamente vendido, só que agora com o preço maior.

O fato é que diante da situação econômica dos brasileiros, cresceu o número de solicitações de distrato e hoje a maioria das construtoras não aceitam de bom grado realizar o distrato administrativamente.

Quando tal situação acontece, só resta ao consumidor se socorrer do Poder Judiciário e buscar o que lhe é de direito.

E foi pensando na quantidade de ações judiciais em todo o País, que os representantes da construção civil e da Secretaria Nacional do Consumidor, estão estudando os termos para uma medida provisória, tendo chegado a seguinte conclusão (fonte: www.globo.com/bomdiabrasil - Edição de 25/07/2017).
Em caso de desistência por parte do comprador:

a) Imóveis até R$ 235 mil reais a construtora fica com o custo da corretagem, mais 20% do valor pago, limitado a 5% do valor do imóvel;

b) Já para imóveis acima deste valor, a construtora fica com o custo da corretagem, mais 50% do valor já pago, desde que não ultrapassem 10% do valor do imóvel.

Nesse sentido, se tal medida for adotada a situação do consumidor só tende a piorar, já que ele passa a ser o único prejudicado, pois fatalmente perderá praticamente todo o valor pago para a construtora e ainda ficará sem o imóvel.

Isto é um verdadeiro absurdo: a um porque falta uma maior participação ativa dos consumidores, os quais têm suas representações através de associações e institutos; A dois porque transferir o pagamento da taxa de corretagem para o consumidor, quando o mesmo não contratou o serviço do profissional, vai de encontro a legislação pátria e A três porque estipular percentuais de retenção tão excessivos e o construtor ainda ser agraciado com a devolução do bem, para posterior revenda do mesmo, é sem sombra de dúvidas beneficiar o mais forte em detrimento do mais fraco.

Sinceramente amigos, o povo brasileiro já está cansado de tanta injustiça, pois há anos busca realizar o sonho da casa própria, sendo ultimamente surpreendido com avalanches econômicas e legislativas, que a todo o instante criam obstáculos para tal intento.

Assim, esperamos que antes da edição de qualquer medida, seja a situação exaustivamente debatida com toda a sociedade brasileira, no intuito de que consumidores e construtores cheguem a um denominador comum sem nenhuma perda significativa.

Saudações e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

Novidades Habitacionais

O mercado brasileiro encheu-se de alegria com as noticias das últimas semanas, relacionadas tanto a ampliação do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como a permissão do uso do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, para pagamento de prestações em atraso.

Quando se fala do programa Minha Casa Minha Vida, sempre se pensa que o mesmo está exclusivamente ligado à pessoas de baixa renda. Há que se destacar que inicialmente esse era o objetivo do respectivo programa.
No entanto, vemos que com o passar dos anos e diante das circunstâncias existentes no mercado imobiliário, o Governo Federal resolveu, aumentar o valor do imóvel a ser financiado e estender o limite de crédito para pessoas que ganham até nove mil reais.

Junto a essas modificações vem às dúvidas sobre a necessidade de se adquirir um imóvel via Programa Minha Casa Minha Vida, aproveitando as condições ofertadas como taxa de juros menores.

Neste momento, não pode haver precipitações e sim análises de diversos fatores a exemplo: O valor do imóvel a ser adquirido, O valor a ser dado como entrada, percentual de juros apresentados, bem como o valor das prestações mensais.

Lembre-se ainda que agregado ao valor da prestação tem-se os seguros, os quais são obrigatórios para financiamentos habitacionais, dentre outras taxas, as quais podem encarecer o seu contrato. Nesta hora vale a pesquisa de mercado, perante outras instituições financeiras.

Deve-se ainda ficar atento ao prazo do contrato o qual, geralmente, é de 20 a 30 anos e caso não se tenha uma renda estável e segura poderá surgir futuros apertos na hora do pagamento da prestação.

Portanto, a palavra de ordem é cautela, tendo em vista que o desemprego ainda continua em alta e isto assusta muitos brasileiros na hora de tomar uma decisão que comprometerá boa parte de sua renda por longo prazo.
Já no tocante a utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o Conselho Curador do respectivo fundo aprovou medida que assegura o direito de utilizar as quantias depositadas para o pagamento de até 12 prestações em atraso do financiamento habitacional.

Está medida é muito bem vinda, principalmente em momentos de crise, onde diversos mutuários estão em atrasos com seus financiamentos.

Neste ponto a utilização do FGTS, para pagamento de prestações em atraso é de grande valia para o mutuário, pois irá livrá-lo do débito existente e atualizará seu financiamento.

Por outro lado tem-se que a rentabilidade do respectivo fundo é muito baixa, comparado a taxa de juros do financiamento imobiliário.

Desta forma o mutuário que se encontra em atraso poderá utilizar seu FGTS, até dezembro de 2017, para o pagamento das prestações atrasadas e com isso aliviar suas dívidas.

Boa sorte a todos e até a próxima.

Anthony Lima – anthonylima@anthonylima.com.br

Direito Real de Laje

Todos sabem que vários são os “puxadinhos” erguidos em cima de construções e essas obras além de não estarem em conformidade com a legislação vigente só poderiam até então ser transferidas de pais para filhos ou outros familiares.

Entretanto, com a edição da medida provisória nº 759/2016, editada no fim do ano passado e a consequente modificação no código civil, instituiu-se o direito real de laje, o qual consiste na possibilidade de coexistência de unidades autônomas de titularidades distintas, situada em uma mesma área.

Ou seja, passou-se a permitir que o proprietário ceda a parte superior de sua construção, para que terceiro edifique unidade imobiliária distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Assim, nasceu o direito real de laje!

Segundo a legislação em vigor, o direito real de laje somente é aplicável quando se constatar impossibilidade de individualização de lotes, sobreposição ou solidariedade de edificações ou terreno.

O respectivo direito contempla o espaço aéreo ou o subsolo tanto de terrenos públicos como de privados, desde que tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma e não pode contemplar demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.

Entretanto, para que possam ser consideradas unidades imobiliárias autônomas tem que possuir isolamento funcional e acesso independente. Atendendo a esses requisitos, será aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.

É certo que com o direito real de laje o adquirente estará obrigado a responder pelos encargos e tributos inerentes a sua unidade.

Mas também é certo que como a legalização da unidade imobiliária erguida na laje, tem-se o direito real de propriedade.

Com isso, pode o titular do direito real de laje, alienar livremente a sua unidade habitacional ou comercial ou até mesmo contrair empréstimos, ofertando o imóvel como garantia.

Ressalta-se que ao adquirente não caberá o direito de instituir novas elevações, devendo ser observada a postura prevista na legislação local.

Por fim, de acordo com a medida provisória, os Municípios poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

Particularmente entendo que a medida provisória 759/2016 veio em boa hora, uma vez que não são poucos os casos de edificações em laje que ficam a margem de qualquer direito inerente à propriedade.

Desta forma, fica a dica para você que quer ter seu imóvel legalizado, uma vez que a legislação a partir da medida provisória dar-lhe o direito que há muito tempo era questionado, cujo nascimento deu-se no Estatuto das Cidades, através do direito de superfície.

Boa Sorte e até a próxima!

Anthony Lima

Atraso de obra X juros de obra

A nossa primeira matéria deste ano (2017) vem a pedido de um amigo e leitor de nosso blog.

Porém, antes de adentrar ao tema, desejo a todos um ano repleto de realizações e mantenho o compromisso de sempre deixá-los bem esclarecidos sobre as questões relativas a compra da casa própria, condomínios, alugueis, etc. Diante disso vamos a questão proposta.

Quando se financia imóvel na planta através de instituição bancária, ligada a programas habitacionais é comum a cobrança mensal dos chamados juros de obra.

Os respectivos juros de obra, nada mais são do que o pagamento de parte de juros do financiamento auferido pelo mutuário e que possivelmente tendem a diminuir com o passar dos anos. Até aí tudo bem!

O problema do mutuário começa a surgir quando ocorre atraso na entrega do empreendimento, uma vez que o mesmo sente-se lesado na medida em que mensalmente paga sua fatura de juros de obra e não vê o andamento da obra na mesma medida.

Quando isso acontece surgem os questionamentos: É certo pagar esses juros enquanto a obra está parada? Não seria melhor suspender a cobrança dos juros até o recomeço das obras?

Olha, lamentavelmente vemos muitas pessoas judicializando a questão, principalmente para não pagar ou até mesmo “suspender” a cobrança dos juros de obra.

No entanto, ao agir desta forma, cometem um grande equívoco.

É que ao paralisar/suspender o pagamento mensal dos juros de obra, seja administrativamente ou judicialmente, simplesmente se transfere essa conta para o futuro. Veja que tal ato não trás nenhuma vantagem para o mutuário, pelo contrário coloca o mesmo em prejuízo.

Por outro lado, o ato também não faz com que a construtora acelere o empreendimento.

Assim, ao agir dessa forma tenham certeza de prejuízos financeiros serão trazidos ao próprio mutuário, pois além de não se mostrar o mais correto e condizente com o contrato de financiamento e com as legislações a ele atinentes, adiam o pagamento dos respectivos valores, cujos aos mesmos serão inseridas as atualizações necessárias.

Portanto, muito cuidado com os que oferecem milagres ou tentam demostrar que a suspensão da respectiva cobrança dos juros de obra é o melhor para o consumidor, pois não é!

A saída é outra e no caso da existência de danos, devem os adquirentes desses imóveis agirem da forma correta e não contrária aos princípios basilares do sistema financeiro da habitação.

Cordiais saudações e até a próxima!

anthonylima@anthonylima.com.br