Desfazer compra de imóvel na planta vira dor de cabeça para consumidores e Medida provisória pode beneficiar construtoras.

Como se já não bastasse a grave crise econômica que assola o país, os aumentos de impostos e consequentemente o repasse nos preços dos produtos e serviços, agora o Governo Federal estuda medida provisória para regulamentar a forma de distratar os contrato de compra e venda de imóveis.

Hoje não existe lei específica que determine os termos de desistência de compra de imóvel na planta. No entanto, há bastante tempo o Poder Judiciário tem aplicado a essa transação imobiliária a legislação do Código de Defesa do Consumidor.
O Superior Tribunal de Justiça adota o mesmo procedimento, tendo inclusive editado súmula para os casos de distrato de imóveis na planta.

A respectiva súmula prevê a forma de ressarcimento da quantia empregada pelo consumidor, estabelecendo critérios para a sua devolução quando a culpa for exclusiva da construtora ou quando a iniciativa partir do consumidor.

Entendemos que a súmula atende perfeitamente ambos os lados, já que não traz nenhum prejuízo as partes contratantes. Explicamos: Caso o consumidor tenha interesse de rescindir o contrato, sobre a afirmação de inércia da construtora, por causa de atraso da obra, por exemplo, ele terá direito a devolução integral do valor pago.

Já no caso de desemprego ou perda de renda, por exemplo, a devolução da quantia paga deverá sofrer uma redução, ou seja, adota-se um percentual de desconto sobre o valor efetivamente pago, que geralmente vai de 10 a 20%.
Veja-se que em ambos os casos a construtora terá de volta o imóvel e o colocará a disposição no mercado, para que seja novamente vendido, só que agora com o preço maior.

O fato é que diante da situação econômica dos brasileiros, cresceu o número de solicitações de distrato e hoje a maioria das construtoras não aceitam de bom grado realizar o distrato administrativamente.

Quando tal situação acontece, só resta ao consumidor se socorrer do Poder Judiciário e buscar o que lhe é de direito.

E foi pensando na quantidade de ações judiciais em todo o País, que os representantes da construção civil e da Secretaria Nacional do Consumidor, estão estudando os termos para uma medida provisória, tendo chegado a seguinte conclusão (fonte: www.globo.com/bomdiabrasil - Edição de 25/07/2017).
Em caso de desistência por parte do comprador:

a) Imóveis até R$ 235 mil reais a construtora fica com o custo da corretagem, mais 20% do valor pago, limitado a 5% do valor do imóvel;

b) Já para imóveis acima deste valor, a construtora fica com o custo da corretagem, mais 50% do valor já pago, desde que não ultrapassem 10% do valor do imóvel.

Nesse sentido, se tal medida for adotada a situação do consumidor só tende a piorar, já que ele passa a ser o único prejudicado, pois fatalmente perderá praticamente todo o valor pago para a construtora e ainda ficará sem o imóvel.

Isto é um verdadeiro absurdo: a um porque falta uma maior participação ativa dos consumidores, os quais têm suas representações através de associações e institutos; A dois porque transferir o pagamento da taxa de corretagem para o consumidor, quando o mesmo não contratou o serviço do profissional, vai de encontro a legislação pátria e A três porque estipular percentuais de retenção tão excessivos e o construtor ainda ser agraciado com a devolução do bem, para posterior revenda do mesmo, é sem sombra de dúvidas beneficiar o mais forte em detrimento do mais fraco.

Sinceramente amigos, o povo brasileiro já está cansado de tanta injustiça, pois há anos busca realizar o sonho da casa própria, sendo ultimamente surpreendido com avalanches econômicas e legislativas, que a todo o instante criam obstáculos para tal intento.

Assim, esperamos que antes da edição de qualquer medida, seja a situação exaustivamente debatida com toda a sociedade brasileira, no intuito de que consumidores e construtores cheguem a um denominador comum sem nenhuma perda significativa.

Saudações e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

Novidades Habitacionais

O mercado brasileiro encheu-se de alegria com as noticias das últimas semanas, relacionadas tanto a ampliação do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como a permissão do uso do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, para pagamento de prestações em atraso.

Quando se fala do programa Minha Casa Minha Vida, sempre se pensa que o mesmo está exclusivamente ligado à pessoas de baixa renda. Há que se destacar que inicialmente esse era o objetivo do respectivo programa.
No entanto, vemos que com o passar dos anos e diante das circunstâncias existentes no mercado imobiliário, o Governo Federal resolveu, aumentar o valor do imóvel a ser financiado e estender o limite de crédito para pessoas que ganham até nove mil reais.

Junto a essas modificações vem às dúvidas sobre a necessidade de se adquirir um imóvel via Programa Minha Casa Minha Vida, aproveitando as condições ofertadas como taxa de juros menores.

Neste momento, não pode haver precipitações e sim análises de diversos fatores a exemplo: O valor do imóvel a ser adquirido, O valor a ser dado como entrada, percentual de juros apresentados, bem como o valor das prestações mensais.

Lembre-se ainda que agregado ao valor da prestação tem-se os seguros, os quais são obrigatórios para financiamentos habitacionais, dentre outras taxas, as quais podem encarecer o seu contrato. Nesta hora vale a pesquisa de mercado, perante outras instituições financeiras.

Deve-se ainda ficar atento ao prazo do contrato o qual, geralmente, é de 20 a 30 anos e caso não se tenha uma renda estável e segura poderá surgir futuros apertos na hora do pagamento da prestação.

Portanto, a palavra de ordem é cautela, tendo em vista que o desemprego ainda continua em alta e isto assusta muitos brasileiros na hora de tomar uma decisão que comprometerá boa parte de sua renda por longo prazo.
Já no tocante a utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o Conselho Curador do respectivo fundo aprovou medida que assegura o direito de utilizar as quantias depositadas para o pagamento de até 12 prestações em atraso do financiamento habitacional.

Está medida é muito bem vinda, principalmente em momentos de crise, onde diversos mutuários estão em atrasos com seus financiamentos.

Neste ponto a utilização do FGTS, para pagamento de prestações em atraso é de grande valia para o mutuário, pois irá livrá-lo do débito existente e atualizará seu financiamento.

Por outro lado tem-se que a rentabilidade do respectivo fundo é muito baixa, comparado a taxa de juros do financiamento imobiliário.

Desta forma o mutuário que se encontra em atraso poderá utilizar seu FGTS, até dezembro de 2017, para o pagamento das prestações atrasadas e com isso aliviar suas dívidas.

Boa sorte a todos e até a próxima.

Anthony Lima – anthonylima@anthonylima.com.br

Direito Real de Laje

Todos sabem que vários são os “puxadinhos” erguidos em cima de construções e essas obras além de não estarem em conformidade com a legislação vigente só poderiam até então ser transferidas de pais para filhos ou outros familiares.

Entretanto, com a edição da medida provisória nº 759/2016, editada no fim do ano passado e a consequente modificação no código civil, instituiu-se o direito real de laje, o qual consiste na possibilidade de coexistência de unidades autônomas de titularidades distintas, situada em uma mesma área.

Ou seja, passou-se a permitir que o proprietário ceda a parte superior de sua construção, para que terceiro edifique unidade imobiliária distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Assim, nasceu o direito real de laje!

Segundo a legislação em vigor, o direito real de laje somente é aplicável quando se constatar impossibilidade de individualização de lotes, sobreposição ou solidariedade de edificações ou terreno.

O respectivo direito contempla o espaço aéreo ou o subsolo tanto de terrenos públicos como de privados, desde que tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma e não pode contemplar demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.

Entretanto, para que possam ser consideradas unidades imobiliárias autônomas tem que possuir isolamento funcional e acesso independente. Atendendo a esses requisitos, será aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.

É certo que com o direito real de laje o adquirente estará obrigado a responder pelos encargos e tributos inerentes a sua unidade.

Mas também é certo que como a legalização da unidade imobiliária erguida na laje, tem-se o direito real de propriedade.

Com isso, pode o titular do direito real de laje, alienar livremente a sua unidade habitacional ou comercial ou até mesmo contrair empréstimos, ofertando o imóvel como garantia.

Ressalta-se que ao adquirente não caberá o direito de instituir novas elevações, devendo ser observada a postura prevista na legislação local.

Por fim, de acordo com a medida provisória, os Municípios poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

Particularmente entendo que a medida provisória 759/2016 veio em boa hora, uma vez que não são poucos os casos de edificações em laje que ficam a margem de qualquer direito inerente à propriedade.

Desta forma, fica a dica para você que quer ter seu imóvel legalizado, uma vez que a legislação a partir da medida provisória dar-lhe o direito que há muito tempo era questionado, cujo nascimento deu-se no Estatuto das Cidades, através do direito de superfície.

Boa Sorte e até a próxima!

Anthony Lima

Atraso de obra X juros de obra

A nossa primeira matéria deste ano (2017) vem a pedido de um amigo e leitor de nosso blog.

Porém, antes de adentrar ao tema, desejo a todos um ano repleto de realizações e mantenho o compromisso de sempre deixá-los bem esclarecidos sobre as questões relativas a compra da casa própria, condomínios, alugueis, etc. Diante disso vamos a questão proposta.

Quando se financia imóvel na planta através de instituição bancária, ligada a programas habitacionais é comum a cobrança mensal dos chamados juros de obra.

Os respectivos juros de obra, nada mais são do que o pagamento de parte de juros do financiamento auferido pelo mutuário e que possivelmente tendem a diminuir com o passar dos anos. Até aí tudo bem!

O problema do mutuário começa a surgir quando ocorre atraso na entrega do empreendimento, uma vez que o mesmo sente-se lesado na medida em que mensalmente paga sua fatura de juros de obra e não vê o andamento da obra na mesma medida.

Quando isso acontece surgem os questionamentos: É certo pagar esses juros enquanto a obra está parada? Não seria melhor suspender a cobrança dos juros até o recomeço das obras?

Olha, lamentavelmente vemos muitas pessoas judicializando a questão, principalmente para não pagar ou até mesmo “suspender” a cobrança dos juros de obra.

No entanto, ao agir desta forma, cometem um grande equívoco.

É que ao paralisar/suspender o pagamento mensal dos juros de obra, seja administrativamente ou judicialmente, simplesmente se transfere essa conta para o futuro. Veja que tal ato não trás nenhuma vantagem para o mutuário, pelo contrário coloca o mesmo em prejuízo.

Por outro lado, o ato também não faz com que a construtora acelere o empreendimento.

Assim, ao agir dessa forma tenham certeza de prejuízos financeiros serão trazidos ao próprio mutuário, pois além de não se mostrar o mais correto e condizente com o contrato de financiamento e com as legislações a ele atinentes, adiam o pagamento dos respectivos valores, cujos aos mesmos serão inseridas as atualizações necessárias.

Portanto, muito cuidado com os que oferecem milagres ou tentam demostrar que a suspensão da respectiva cobrança dos juros de obra é o melhor para o consumidor, pois não é!

A saída é outra e no caso da existência de danos, devem os adquirentes desses imóveis agirem da forma correta e não contrária aos princípios basilares do sistema financeiro da habitação.

Cordiais saudações e até a próxima!

anthonylima@anthonylima.com.br

Construtora deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão da Justiça paulista para condenar uma construtora a indenizar os compradores de imóvel por lucros cessantes em razão de atraso na entrega.

A sentença afastou o dano moral alegado pelos compradores, mas julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e condenou a construtora ao pagamento de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período compreendido entre o término da carência e a entrega das chaves.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), além de não reconhecer o dano moral – por ausência de comprovação dos vícios construtivos e por entender configurado mero aborrecimento –, também negou o pedido de lucros cessantes por considerar o pedido genérico e por ausência de comprovação dos prejuízos alegados.

Segundo o acórdão, o atraso na entrega não causou nenhum reflexo na atividade negocial dos compradores e por isso seria inviável a cobrança de lucros cessantes, já que nada foi descrito quanto à finalidade lucrativa da aquisição do imóvel.

Em recurso especial, os compradores alegaram que os lucros cessantes decorrentes do atraso são presumidos, tendo em vista a supressão do seu direito de fruir, gozar e dispor do imóvel. Defenderam, ainda, que o dano moral provocado pela recorrida não foi mero aborrecimento por descumprimento contratual.

Danos morais

Em relação ao dano moral, a relatora, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que essa reparação exige a demonstração de três pressupostos: a ação, o dano e o nexo de causalidade entre eles. A ministra acrescentou que desconfortos e frustrações fazem parte da vida moderna e que não se pode aceitar que qualquer dissabor configure dano moral.

“A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis”, disse.

No caso, como o TJSP concluiu que os compradores não demonstraram circunstâncias que justificassem a condenação por danos morais, a ministra, por aplicação da Súmula 7 do STJ, que impede a apreciação de provas em recurso especial, manteve o acórdão.

Mais que óbvio

Quanto aos danos materiais, a ministra entendeu que a decisão do TJSP deveria ser revista. Para ela, “é mais do que óbvio terem os recorrentes sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrida tivesse sido tempestivamente cumprida”.

Nancy Andrighi explicou que a situação, vinda da experiência comum, não necessita de prova, por aplicação do artigo 335 do Código de Processo Civil de 1973. Segundo ela, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.

“O TJSP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova”, concluiu a relatora.

Fonte: www.stj.jus.br

Construtora deve pagar condomínio integralmente

Essa semana recebi e-mail de um seguidor do nosso blog com o seguinte questionamento: “É correto a construtora pagar apenas 30% da taxa de condomínio pela unidade não vendida?”

Em vista da presente dúvida, a qual entendo ser também de boa parte de síndicos/administradores de condomínio resolvi abordar o tema para todos, vamos lá:

É muito comum quando se entrega um empreendimento imobiliário, constar tanto no contrato assinado com cada um dos compradores quanto na convenção condominial, que as unidades ainda não vendidas pela construtora, pagarão apenas 30% ou 50% do valor da taxa condominial.

Os síndicos quando eleitos e principalmente os de primeira viagem, ao se depararem com essa situação ficam loucos, uma vez que terão que equalizar receita e despesas, contando com condôminos pagando menos do que deveriam.

Talvez a grande maioria dos condôminos não perceba, mas essa situação é muito desvantajosa, porque cria um vácuo financeiro no caixa do condomínio.

Veja que tal disposição constitui verdadeiro privilégio em favor da construtora em claro prejuízo aos demais adquirentes das unidades habitacionais, violando assim o princípio da isonomia.

É sobre essa ótica (violação ao princípio da isonomia) que os Tribunais do nosso País vêm decidindo, ou seja, eles estão reconhecendo a obrigação de pagamento do valor integral da taxa condominial pela construtora, quando a mesma ainda não vendeu totalmente seus imóveis.

E não poderia ser diferente, uma vez que não existe explicação plausível para isso e nem tão pouco legislação que permita tal procedimento, até porque o valor do condomínio é dividido por unidade e por outro lado não existem serviços que ofertem descontos tão altos.

Por outro lado e em tempos de dificuldade econômica, a redução no valor do condomínio, a diferenciação no valor do pagamento ou uma inadimplência consideravelmente alta contribui para deixar o síndico com a mão na cabeça, tentando fechar a conta no fim do mês e consequentemente pode gerar atrasos de pagamentos de fornecedores, o que por certo não é o correto.

Assim, diante da pesquisa realizada, encontramos diversas jurisprudências obrigando as construtoras a pagar integralmente o valor da taxa de condomínio das unidades ainda não comercializadas.

Nada mais justo! Já que por ser a construtora proprietária do imóvel recaem sobre ela todas as obrigações e direitos de propriedade, respondendo da mesma forma como qualquer outro condômino.

Fiquem atentos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

Comissão de Corretagem de quem é essa conta?

Uma das últimas decisões do Superior Tribunal de Justiça, em matéria de direito imobiliário, trouxe certo alívio para as construtoras que transferiam a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem para o adquirente de imóvel na planta.

A decisão foi tomada em sede de recurso representativo de controvérsia, o que significa dizer, que vale para todo o território nacional e os Tribunais de nosso País deve seguir a mesma linha de pensamento.

A decisão nasceu de milhares de ações sobre o mesmo tema que estão vigentes em todo o país, pessoas que pagaram a comissão do corretor de imóveis, quando da assinatura do seu contrato de promessa de compra e venda e depois começaram a questionar a validade da cobrança no Poder Judiciário.

E mais, além da cobrança da comissão, outra taxa também era cobrada do consumidor, a qual seja: a SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, a qual servia tanto para cobrir despesas advocatícias, pela elaboração do contrato quanto a outros serviços correlatos, a exemplo de despachantes para preparar toda a documentação para o financiamento habitacional.

Na respectiva decisão a cerca desses temas, restou consignado que existindo cláusula contratual que estabeleça a responsabilidade do pagamento da referida taxa pelo consumidor a mesma é legítima, “desde que haja clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o consumidor”, conforme ressaltou o Ministro Sanseverino.

Assim, é necessário que nos contratos de compra e venda de unidades habitacionais, esse custo seja previamente informado ao consumidor e especificado seu valor no contrato.

Por outro lado, o consumidor também pode se negar a assumir a responsabilidade pelo pagamento da referida comissão. É que na maioria das vezes, quem compra um imóvel na planta vai diretamente ao Stand de vendas do empreendimento, onde lá já se encontram diversos corretores colocados a disposição do consumidor.

Assim, como a contratação do profissional para promover as vendas dos imóveis se dá diretamente pela construtora responsável pelo empreendimento, não cabe ao consumidor assumir esse encargo, podendo sem dúvidas rejeitá-lo.

Já quanto a Taxa SATI a Corte Superior entendeu ser a mesma abusiva, portanto é indevida, já que na visão do ministro, não se trata de serviço autônomo como a comissão de corretagem.

O fato é simples, aqueles que foram onerados com essas cobranças de forma não expressa contratualmente devem recorrer ao Poder Judiciário para ser ressarcidos. Já aqueles que foram cobrados, mas existe clausula expressa no contrato, lamentavelmente não terão direito a ressarcimento, a não ser quanto a SATI, já que a mesma foi declarada abusiva.

O prazo para ajuizamento desse tipo de ação é de 03 (três) anos, conforme delimitou o próprio Superior Tribunal de Justiça, portanto fiquem atentos ao prazo estabelecido e boa sorte.

Saudações e até a próxima.

Anthony Lima.