terça-feira, 10 de junho de 2014

Construtoras serão multadas

No dia 03 de Junho deste ano (2014) a Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados aprovou em caráter conclusivo, proposta obrigando as construtoras que atrasarem a conclusão da obra por mais de 180 (cento e oitenta) dias a pagar o percentual de 1% (um por cento) do valor até então pago pelo comprador, mais 0,5% por mês de atraso.

O texto agora será enviado ao Senado, caso não haja recurso para o plenário. Há de se ressaltar que os valores serão atualizados pelos mesmos índices aplicados pela incorporadora.

O projeto ainda prevê o direito a informação mensal sobre o andamento das obras, bem como a comunicação, no prazo de seis meses antes da data prevista para a entrega da obra, sobre a possibilidade de atraso.

Particularmente em relação ao tema, entendo que se trata de um grande avanço do Poder Legislativo, pois praticamente normatiza o que j á vem sendo instituído pelo Poder Judiciário.

Há que se destacar que no presente projeto praticamente se incorporou em favor das construtoras o prazo de exceção (180 dias), tornando-o assim regra e que o percentual relativo a multa, deveria ser aplicado não sobre os valores pagos pelo consumidor e sim sobre o valor contratual, como vem decidindo o Judiciário.

Já em relação ao dever de informação sobre os estágios da obra, para os adquirentes de imóvel na planta, não se trata de nenhuma inovação, uma vez que a própria Lei de Incorporação já prevê essa situação, é uma pena que as construtoras insistem em não cumprir.

Imperfeições a parte, o conjunto da obra mostra-se aceitável e favorável aos adquirentes de imóveis ainda em construção.

Assim, rogamos por sua aprovação no senado e posterior sanção presidencial.

Até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

terça-feira, 3 de junho de 2014

Congelamento do Saldo Devedor

Comprar imóvel na planta requer todo cuidado possível, desde a escolha da construtora até a assinatura do contrato é muito importante que todos os detalhes sejam vistos e revistos.

Um dos pontos que atualmente vem chamando a atenção dos consumidores, bem como do Poder Judiciário, em face das inúmeras ações judiciais que estão sendo propostas todos os dias é o fato de que a cada dia, mais construtoras estão atrasando a entrega do empreendimento.

Este fato gera diversos problemas para os adquirentes da casa própria, dentre eles destacam-se danos morais, materiais, um comprometimento maior no orçamento familiar e o mais grave um aumento do saldo devedor a ser financiado pela instituição bancária. Explico:

Geralmente quando se faz uma compra diretamente com a construtora, o compromisso do adquirente em relação ao contrato assumido, resume-se em pagar o valor da entrada, as prestações durante a fase de obras, corrigidas geralmente pelo INCC e após a última parcela integralizar o preço final.

Essa integralização pode se dá de três formas: à vista, parcelado diretamente com a construtora, a qual corrige o valor mensal pelo INCC mais 1% de juros ao mês ou mediante financiamento habitacional. A grande maioria adota a terceira opção como forma de fugir da capitalização mensal.

Acontece que ao adotar essa opção os consumidores estão sendo surpreendidos com a chamada “taxa de valorização do imóvel”. Trata-se de um artifício utilizados por algumas construtoras, no qual se pretende reajustar o valor a ser financiado pelo INCC.

Se fosse uma correção normal de um mês ou dois até que se poderia entender, mas o fato é que se corrige desde a assinatura do contrato e isto onera o valor a ser financiado e causa desequilíbrio contratual.

E mais, o fato do local onde o imóvel está sendo erguido se valorizar não é causa para aumentar o valor do contrato, isto é absurdo e ilegal. Agora perguntamos: e se fosse ao contrário? Se ao invés de valorização ocorresse uma desvalorização da área, a construtora aceitaria diminuir o valor do contrato? Acreditamos que não!

Por outro lado, tem construtora que mesmo sem ter essa cláusula de reajuste, chama os adquirentes de seus produtos para fazer um termo aditivo. É preciso ter muito cuidado e atenção e se for o caso procurar conselhos de especialistas.

Bom, já sabemos que essa correção mostra-se ilegal e quando a mesma é cobrada havendo atraso de obra? Ai a situação de quem adquiriu um imóvel na planta, se complica, pois além de não ter recebido no tempo e modo contratado ainda é chamado a arcar com valores por culpa exclusiva do construtor.

Nestes casos o Poder Judiciário tem tomado medidas protetivas ao direito do consumidor e determinando o congelamento do saldo devedor. Isto mesmo, já se tem diversas decisões de vários Tribunais suspendendo a correção monetária incidente sobre o saldo devedor.

Essa suspensão acontece a partir da data assinalada para a entrega do imóvel. Assim, além das consequências jurídicas e legais sofridas pelas construtoras em caso de atraso de obra, agora elas também não podem corrigir monetariamente o saldo devedor.

Decisões como estas, fortalecem os consumidores e demonstram que se assim não fosse, se estaria beneficiando quem teria dado causa ao atraso na obra.

Fiquem atentos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

terça-feira, 6 de maio de 2014

Portabilidade de Crédito Imobiliário

Desde segunda-feira dia 05/05/2014 estão valendo as novas regras para a portabilidade do crédito imobiliário. Significa dizer que os mutuários tem a chance de mudar a instituição financeira que lhe ofertou o crédito para a aquisição da casa própria.

Entretanto para que isso aconteça é necessário antes de tudo que o mutuário tenha bastante calma e analise com cuidado se realmente vale a pena trocar de instituição financeira.

É que a portabilidade tem regras próprias e seu objetivo principal é a concessão de chance de reduzir a dívida, procurando melhores taxas de juros em outros agentes financeiros. Tal ato não só aumenta o poder de barganha do cliente, como amplia a concorrência entre os bancos.

Só que para que isso aconteça é necessário que o imóvel esteja pronto, pois não cabe a portabilidade para imóveis na planta. Quanto ao prazo para a transação o mesmo é de cinco dias, cabendo a instituição credora a oportunidade de rever as taxas fixadas.

Assim, caso o banco originário do financiamento mantenha seus percentuais de juros, o novo banco quita a dívida com o banco e assume o crédito.
Há de se destacar que o banco que está fazendo a portabilidade não pode cobrar taxas adicionais ou vincular à transação a obtenção de outros produtos financeiros. Caso isso aconteça está-se diante de uma venda casada, proibida por lei.

Ainda de acordo com as regras da portabilidade, deve-se manter o mesmo sistema de amortização contratado, ou seja, se você contratou a amortização do seu financiamento pela Tabela Price ou pelo SAC – Sistema de Amortização Constante, não pode haver mudança nessa situação.

Por fim, deve-se ficar atento aos custos envolvidos na transação, uma vez que pode não ser tão bom assim fazer a portabilidade do crédito imobiliário, já que você terá que arcar com os custos do contrato e de cartório. Portanto quando procurar a instituição peça para a mesma demonstrar o CET – Custo Efetivo Total do contrato, pois assim você terá uma visão global dos valores envolvidos na negociação.

Fiquem atentos e até a próxima.

terça-feira, 29 de abril de 2014

Taxa de Cessão ou de Anuência

Veja o caso: Você comprou um imóvel na planta e por qualquer motivo de ordem pessoal, terá que vendê-lo ou até mesmo decide comprar outro maior dando o antigo como entrada.

Só que no momento da transação você descobre que terá que pagar uma taxa para a construtora, a chamada taxa de anuência ou transferência, então o que fazer? Como agir? Vamos explicar, porque isto acontece.

Um contrato de compra e venda de imóvel tem necessariamente que conter algumas cláusulas de cunho obrigatório, a exemplo do preço de aquisição do bem, da forma de pagamento, dos reajustes das prestações e se for o caso do valor final a ser financiado.

Entretanto é fácil de encontrar em alguns contratos com construtora determinadas cláusulas que são visivelmente incompatíveis, com a boa-fé contratual e até mesmo com a própria função social do contrato.

Dentre as várias cláusulas que podemos elencar como absurdas e, portanto nulas de pleno direito, encontra-se a chamada cláusula de cessão ou taxa de anuência.
Essa cláusula é instituída para a cobrança indevida de um percentual que pode variar de 02 (dois) a 10 (dez) por cento do valor contratado, para que a construtora dê o seu “aceite” e você possa repassar o contrato para terceiros.

Geralmente quando o consumidor questiona a validade da respectiva cobrança, a construtora afirma que é legal por constar no contrato e caso não seja paga, não haverá a transferência do imóvel para o terceiro que está adquirindo. Tal ato não só dificulta qualquer transação, como também inviabiliza o financiamento do saldo devedor quando da entrega das chaves.

No entanto, ainda que haja dispositivo contratual para a referida taxa, entende-se, pela legislação vigente, que tal cláusula é ilegal, pois além de impedir a liberdade do consumidor de contratar com terceiros, ao estabelecer a prévia autorização unilateral da construtora coloca o consumidor em desvantagem e impõe um arbitrário aumento de lucro para a empresa ao se exigir o pagamento de uma taxa de anuência, na qual a mesma em nada participou.
Vejam que as construtoras já são remuneradas por cada unidade vendida, assim quando a pessoa adquire o imóvel extingue-se o vínculo com o responsável pelo empreendimento, podendo o proprietário alienar o bem da forma que achar melhor sem a interferência da construtora.

Assim, se a empresa responsável pela construção não participa da transação deste bem, a mesma não tem direito a qualquer percentual sobre o valor da venda do imóvel, nem tão pouco de impor obrigação abusiva ou sem previsão legal.

Há de se destacar que os Tribunais de todo o País vem afastando essa cobrança indevida e com isso livrando o consumidor de um encargo que não é devido.

Fique de olho e Boa sorte.

Até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

quinta-feira, 3 de abril de 2014

Os custos que envolvem a compra de um imóvel

O sonho de todo Brasileiro é ter um Lar, uma casa própria, alguns compram para investimento, outros, para habitar, para descansar após um longo dia de trabalho.

No entanto para que se alcance esse porto seguro, é necessário deixar reservado um percentual de 4 a 5% do valor do imóvel, para
cobrir despesas adicionais que envolvem a transação imobiliária, a exemplo dos impostos e das taxas cartorárias.

Grande parte da nossa população não tem o seu imóvel registrado, a exceção consiste apenas nos imóveis que são financiados, uma vez que a instituição bancária exige o registro do contrato, bem como da alienação fiduciária que grava o bem.

Em Maceió, por exemplo, se uma pessoa comprar um imóvel de R$ 100.000,00 (cem mil reais) terá um custo indireto de mais de R$ 6.000,00 (Seis mil reais), ou seja, praticamente 6,10 % do valor do imóvel.

Por isso é essencial que o comprador inclua esses custos em seu orçamento para evitar surpresas desagradáveis ou até mesmo deixar de registrar o seu imóvel.

Os valores principais a ser desembolsados com a compra de um imóvel são: a) o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela prefeitura, b) a escritura pública, cobrada pelo cartório e c) o registro do imóvel, cobrado pelo tabelionato de notas.

Tanto o ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, quanto a escritura e o registro, podem variar de acordo com a cidade ou o estado, por isso os custos nesta operação podem mudar conforme a região.

Vejamos os custos envolvidos na compra de um imóvel de R$ 100.000,00 (cem mil reais):

1. ITBI ............... R$ 2.000,00
2. Escritura ....... R$ 2.038,40
3. Registro ........ R$ 2.038.40
4. TOTAL .......... R$ 6.078,40 (6,10% do valor do imóvel).

Vale por fim ressaltar que alguns vendedores ou até mesmo construtoras querem embutir no valor do imóvel, despesas que não são de responsabilidade do comprador do imóvel, a respeito da taxa de corretagem.

Assim, o consumidor deve ficar atento para não arcar com valores cuja responsabilidade é de terceiros.

Abraço a todos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

quinta-feira, 23 de janeiro de 2014

O PAR E A LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA - VANTAGEM?

Recentemente a Caixa Econômica Federal convocou diversos mutuários ligados ao Programa de Arrendamento Residencial para liquidarem seus contratos de arrendamento.

Em vista disso, tenho recebido diversos emails solicitando informações sobre a viabilidade dessa liquidação antecipada, ou seja, se a mesma é interessante e se deve ser aceita pelos arrendatários.

Assim, analisei alguns casos apresentados e cheguei a conclusão de que a oferta mostra-se viável e deve sim ser aceita pelos mutuários, se os mesmos tiverem condições de quitar o seu contrato de arrendamento.

Explico:

O Programa de Arrendamento Residencial foi criado pelo Governo Federal nos idos de 2000 e tinha como meta diminuir o déficit habitacional, proporcionando moradias dignas para pessoas de baixa renda.

Quem aderiu ao programa sabe que o contrato era específico e que continha três possibilidades ao final do mesmo: renovar o arrendamento, devolver o imóvel ou liquidar o contrato pelo valor residual.

Nos dois primeiros casos o arrendatário jamais seria o proprietário do imóvel, mas sempre teria a chance de adquiri-lo através da liquidação de seu valor.

Agora com a liquidação antecipada do contrato de arrendamento as vantagens para o adquirente do imóvel são muitas vejam:

Primeiro: Deixa-se de pagar prestações mensais e passa a ser definitivamente o proprietário do bem;

Segundo: O valor proposto para desconto está bem atrativo

Terceiro: O arrendatário liquidará o imóvel cujo preço de mercado mostra-se, às vezes, bem superior ao preço ofertado para liquidação.

Diante disso vê-se que nesses casos específicos do PAR apenas vantagens estão sendo geradas para aqueles que desejam e podem pagar por essa liquidação.

Por fim, os arrendatários devem-se levar em consideração duas situações:

A primeira: É que pela própria legislação do PAR a venda do imóvel liquidado só é permitida após 02 (dois) anos da liquidação.

A segunda: É que poderão trocar de administradora, caso mais de 60% (sessenta por cento) dos arrendatários do mesmo conjunto habitacional liquidem seus
imóveis, o que para muitos isso é de vital importância tendo em vista os diversos conflitos entre administradoras e arrendatários.

Em assim sendo, desejo sorte para aqueles que conseguirem liquidar o seu contrato de arrendamento residencial.

Até a próxima.

domingo, 15 de dezembro de 2013

Abandono de Terreno

Abandono de Terreno

A partir da Constituição Federal de 1988, a Propriedade tem que atender a sua Função Social. Esta função consiste em destinar a propriedade ao seu fim específico, promovendo a dignidade da pessoa humana, a fim de atingir os objetivos fundamentais da erradicação da pobreza e da redução das desigualdades sociais.

O proprietário de um determinado imóvel tem o dever de cuidar e zelar pelo seu patrimônio, fazendo com que o mesmo cumpra sua Função Social.
Assim ao abandonar um terreno seja urbano ou até mesmo rural, sérias consequências poderão advir para o proprietário, podendo inclusive chegar a perder o seu bem.

Veja que a nossa Constituição Federal estabeleceu também as penalidades que poderão ser aplicadas pelo Município, caso a propriedade não atenda a sua função social. Isto claro de acordo com o que vier a ficar determinado no plano diretor de cada Município.

Assim, o proprietário de um terreno nunca deve abandoná-lo, deve sempre preservar sua propriedade, mantendo-a limpa e protegida.

A seguir algumas perguntas de internautas, com a consequente resposta a respeito do tema:

1. Como denunciar quem joga lixo ou faz uso indevido do terreno?

R. A denuncia deve sempre ser feitas as autoridades locais, especificamente a Prefeitura Municipal, a qual tem um órgão responsável pelo Controle e Convívio Urbano;

2. De quem é a responsabilidade sobre a limpeza? Seja sujeira de lixo ou de mato que cresce?


R. O proprietário do terreno é o responsável pela limpeza e conservação de seu patrimônio;

3. Se os vizinhos correm risco de saúde com a existência de ratos e insetos, podem processar o proprietário?


R. Não só podem processar, como devem. Antes porém deve-se comunicar aos agentes municipais de saúde pública, bem como a secretaria de controle e convívio urbano para que os mesmos de forma conjunta atuem na limpeza e dedetização da área atingida por roedores ou outros animais peçonhentos;

4. Como encontrar o proprietário?


R. Quando os vizinhos não sabem quem é o proprietário do imóvel, o aconselhável é solicitar no cartório de registro de imóveis uma certidão de ônus reais, nela está o nome do dono do imóvel;

5. Se o proprietário não toma providências, como proceder?


R. Uma vez entrado em contato com o dono do terreno e o mesmo não toma as medidas necessárias, deve-se avisar ao Poder Público Municipal, o qual saberá conduzir a questão de forma resolver a situação;

6. Em quais casos se aplica multa ao proprietário e qual o seu valor?


R. A questão de aplicação de multa ao proprietário do imóvel, bem como o seu valor, depende do plano diretor de cada município e do quantum fixado para tal ato. No entanto em casos extremos o proprietário pode vir a perder a sua propriedade, por abandono.

O código Civil em seu artigo 1.276 determina que se o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio e não estando na posse de outrem. Este imóvel poderá ser arrecadado como bem vago e após três anos à propriedade pode ser do Município;

7. Em casos de invasão para moradia, como denunciar? O que o proprietário deve fazer?


R. O proprietário tem sempre que está visitando o seu imóvel e procedendo com a correta limpeza e conservação do mesmo. Isto evita sérios problemas, como por exemplo uma invasão por terceiros. Neste caso o proprietário tão logo verifique essa situação deve agir de imediato com uma ação judicial para defender sua posse e a sua propriedade.

8. Quando é um terreno murado também é considerado um terreno baldio?


R. O terreno por está murado e sem edificação, não significa dizer que está abandonado. O abandono vai decorrer da falta de conservação e manutenção da propriedade, ai sim medidas administrativas ou judiciais devem ser tomadas.

É isto pessoal o proprietário tem que cuidar e conservar bem seu patrimônio, fazendo isto evita multas e dores de cabeça.

Grade abraço e até a próxima!

Anthony Lima – anthonylima@anthonylima.com.br