sexta-feira, 11 de novembro de 2011

O SONHO DA CASA PRÓPRIA VIRA PESADELO

Decisão do STJ poderá despejar senhora de 83 anos, mesmo depois de pagar em dia o financiamento imobiliário.



O saldo residual tem sido um agravante problemático, oneroso, abusivo e ilegal a modalidade afeta quase que 55% dos mutuários no Brasil, que firmaram contrato imobiliário há mais de 25 anos. De acordo com a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação ABMH, mesmo pagando em dia as prestações, o mutuário não amortiza a dívida e quando chega ao fim das parcelas, ainda existe um valor exorbitante a ser pago, até mesmo, maior que o próprio valor do imóvel comprado. É o caso de uma aposentada de 83 (oitenta e três) anos, que teve a decisão Monocrática do Ministro Sidnei Beneti do Superior Tribunal de Justiça, onde determinou que a mesma arque com um saldo devedor de mais de cento e oitenta mil reais e uma prestação mensal de mais de dezenove mil reais.

De acordo com o advogado da ABMH no Estado do Alagoas, Dr. Anthony Lima, ocorreram diversas mudanças do SFH ( Sistema Financeiro da Habitação), onde várias ilegalidades foram realizadas, tanto pelos agentes financeiros como pelos Governos. Com o passar dos anos e as sucessivas crises econômicas, pelas quais o país passou e ainda passa, cada Governo foi introduzindo mudanças no SFH, as quais somente vieram a prejudicar os mutuários: a partir de 1987 o FCVS foi restrito a cobrir o saldo residual dos financiamentos de imóveis destinados à população de baixa renda, e em 27 de julho de 1993 deixou de ser aplicado em todos os novos contratos, por determinação expressa da Lei 8.692/93.

"Vimos à criação de outras formas de reajuste da prestação, como o PCR - Plano de Comprometimento de Renda e depois o SACRE - Sistema de Amortização Crescente. Depois vimos à proibição da aplicação do PES/CP ou da limitação da comprovação de renda à prestação mensal aos novos contratos firmados a partir de 4 de setembro de 2001, pela Medida Provisória 2223. Esta Medida Provisória autorizou ainda o reajuste mensal das prestações por índices de inflação como IPC-A ou IGP-M, para os contratos firmados a partir de sua edição" explica Lima.

A mutuária Maria José de Jesus Cerqueira de 83 (oitenta e três) anos, financiou um imóvel pela Caixa Econômica Federal, através do Sistema Financeiro da Habitação, no ano de 1989 para pagá-lo em duzentos e vinte e oito meses. Só que ao chegar à última prestação ela se deparou com uma situação sobre a qual jamais foi avisada, teria que refinanciar o imóvel pelo qual pagou por mais de dezoito anos. "O contrato de financiamento habitacional de dona Maria José não tem a cobertura do FCVS e com isso o saldo devedor no final do contrato é de sua responsabilidade", explica Dr. Anthony.

Assim a mesma deparou-se com os seguintes débitos: saldo devedor de R$ 187.192,84 (cento e oitenta e sete mil cento e noventa e dois reais e oitenta e quatro centavos) a serem pagos em 12 meses cuja prestação mensal é de R$ 19.191,23 (dezenove mil cento e noventa e um reais e vinte e três centavos).

Em vista da impossibilidade de pagamento e com receio de perder seu imóvel, a mutuária recorreu a ABMH e ingressou com ação judicial para declarar que a cláusula de responsabilidade do saldo devedor fosse declarada nula, já que o Código de Defesa do Consumidor estabelece que as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada são nulas.

O Tribunal Regional Federal da 5ª Região acolheu a tese da instituição afirmando que "... a cláusula não deve ser suportada pela mutuária, por se apresentar desarrazoada e excessivamente onerosa".

A CEF inconformada com a perda da ação ingressou com Recurso ao Superior Tribunal de Justiça alegando que a cláusula seria válida e que a responsabilidade da mutuária era patente por o contrato não conter cobertura do FCVS.

O Ministro do STJ ao analisar a situação, simplesmente acolheu a tese da CEF e deu provimento ao seu recurso o que poderá trazer sérios danos para a aposentada a qual não poderá honrar as prestações e perderá seu imóvel.

Na visão do Presidente Nacional da ABMH, Richarde Mamede, ao analisar o Recurso o Ministro lamentavelmente não observou o conjunto da obra e até mesmo as conseqüências de sua decisão.

"É que esta mutuária não está só, pois milhares de mutuários encontram-se na mesma situação e já ingressaram com ações do mesmo porte, por não poder pagar as prestações que são altíssimas e fogem da realidade salarial do brasileiro", afirma Mamede.

Para o Advogado responsável pela Ação Dr. Anthony Lima, a decisão contraria o Código de Defesa do Consumidor e o Estatuto do Idoso, além é da Constituição Federal que garante o Direito a Moradia.

"Desta decisão, já recorremos e iremos recorrer quantas vezes for necessário, pois esperamos que os Ministros analisem o caso como deve ser aplicando ao mesmo a legislação cabível e não deixando que imperfeições técnicas do passado prejudiquem pessoas inocentes que acreditavam está conquistando sua casa própria a cada prestação adimplida" finalizou Lima.

quinta-feira, 10 de novembro de 2011

Terceiro adquirente de imóvel sem garantia de fundo não é parte legítima para pedir revisão de cláusulas

O cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira credora. O comprador no chamado “contrato de gaveta” tampouco tem legitimidade para pedir na justiça a revisão das condições do mútuo do qual não é parte.

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). De acordo com a ministra Isabel Gallotti, o terceiro poderequerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

No caso julgado, uma cidadã do Rio de Janeiro ajuizou ação de consignação de pagamento, para realizar depósitos mensais de acordo com cálculos a partir da revisão de cláusulas do contrato originário, celebrado pelo antigo mutuário. Ela alegou que a transferência do financiamento para seu nome junto à Caixa Econômica Federal (CEF) seria muito cara.

Segundo a compradora, a Lei 10.150/00 autorizaria a regularização das transferências de débitos relativos ao SFH. Disse que o contrato de promessa de compra e venda celebrado com o antigo mutuário lhe garantiria ser considerada parte legítima para mover a ação judicial de revisão do contrato.

O Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), ao julgar um recurso interno na apelação, considerou que a regularização das transferências realizadas sem o consentimento do agente financeiro só se aplica em casos de liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH. Inconformada, a compradora recorreu ao STJ.

Riscos

A ministra Gallotti concluiu que a Lei 10.150 (artigo 22) só permite a equiparação do terceiro ao contratante original quando da liquidação e habilitação junto ao FCVS, e desde de que a cessão tenha ocorrido até 25 de outubro de 1996. Já os contratos sem cobertura do FCVS podem ser novados – quando se cria nova obrigação, extinguindo a antiga – entre as partes com o estabelecimento de novas condições financeiras (artigo 23 da Lei 10.150).

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas (artigo 2º da Lei 8.004/90, com a redação dada pela Lei 10.150).

Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (artigo 3º da Lei 8.004, com a redação dada pela Lei 10.150).

“O motivo do tratamento diferenciado é óbvio”, explicou a ministra: “No caso de contratos com cobertura pelo FCVS o risco imposto à instituição financeira é apenas relacionado ao pagamento de prestações, o saldo devedor residual será pago pelo fundo.” Sem a cobertura pelo FCVS, a instituição não precisa correr o mesmo risco, mas pode aceitar a transferência mediante novas condições financeiras.

Isso se dá, de acordo com a relatora, porque “as partes originárias avençaram determinadas condições que não se sabe se são preenchidas pela pessoa que venha a substituir” o mutuário no contrato. No caso em questão, a nova contratante reconhece não tercondições de pagar as prestações decorrentes do contrato. “Não se pode admitir, portanto, que assuma a posição de devedor em contrato do qual não participou”, asseverou a ministra.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Análise Anthony Lima

Acredito que a presente decisão deva ser alvo de recurso,caso ainda caiba, uma vez que se trata de nítido caso de subrogação contratual e pela legislação atinente a matéria, a qual seja, a Lei 10.150/2000, no caso de transferência contratual sem a interveniência da instituição credora, a regra do reconhecimento dos chamados “contratos de Gaveta” vale tanto para os contratos que tenham cobertura do FCVS – Fundo de Compensação das Variações Salariais, quanto para os que não a tenham.

É que o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 8.004/90 alterado pela Lei 10.150/2000 prevê que nas transferências de financiamento da casa própria que não tenham cobertura do saldo devedor pelo FCVS a transferência dá-se pela simples troca de devedores, mantendo-se para o mutuário adquirente as mesmas condições do mutuário original.

Assim, segundo a legislação vigente, a regra vale para os dois casos.

Por fim, é certo que contratos que contemplam a cobertura do saldo residual pelo FCVS é bastante seguro tanto para a instituição financeira quanto para o mutuário, ressaltando que ele pagava por isso, mas também é certo que neste caso específico em se tratando de substituição de devedor não pode haver diferença para o seu reconhecimento, salvo apenas quanto a data da realização do contrato de gaveta que realmente tem que se limitar à 1996, conforme especifica a lei.

Saudações aos amigos internautas.

Visite nosso Site www.anthonylima.com.br - Email: anthonylima@anthonylima.com.br