segunda-feira, 27 de maio de 2013

O Contrato de Gaveta e seus Direitos.

O STJ - Superior Tribunal de Justiça emitiu noticia sobre seus posicionamentos em relação aos chamados "Contratos de Gaveta". Assim antes de apresentar-lhes a matéria, faremos uma breve análise de como nasceu essa modalidade de contrato, vejamos:

A problemática envolvendo os chamados "contratos de gaveta" é antiga e isso se deu em razão de que quando o novo mutuário iria transferir o contrato para seu nome era onerado, pelo agente financeiro em 20% (vinte por cento)sobre o valor da prestação e 08% (oito por cento)sobre o saldo devedor.

Assim, para fugir dessa ilegalidade praticada pelos agentes financeiros, criou-se o "contrato de gaveta", no qual um terceiro, adquirente do imóvel, faz um contrato sem a anuência da instituição financeira, se responsabilizando em continuar pagando as prestações e o saldo devedor em nome do antigo mutuário, para somente ao final liquidar o bem e transferir a propriedade para o seu nome.

Dizemos ilegalidade nas questões de majorar as prestações e o saldo devedor, porque o contrato firmado com o banco não altera suas características iniciais. O que ocorre na verdade é apenas uma troca de devedores, por isso não haveria a necessidade de aumento nem a prestação e nem o saldo devedor.

Ressalte-se que várias pessoas faziam apenas uma procuração pública dando poderes a terceiros para resolver tudo em relação ao imóvel. Com o respectivo documento, achavam que estavam seguros e que tinham o "poder" sobre o bem.

Contudo, como os antigos contratos de financiamento habitacional ficaram impagáveis, as pessoas começaram a acionar o Poder Judiciário para rever os contratos assinados, inclusive aquelas que tinham "Contrato de Gaveta". Foi a partir de então que a Justiça começou a conhecer esses contratos.

Assim, como não havia legislação que regulasse a matéria e havendo a negativa de reconhecimento da transação, por parte da instituição bancária, o Poder Judiciário brilhantemente começou a reconhecer o direito do "gaveteiro" em revisar os contratos adquiridos na respectiva modalidade.

Diante das polêmicas que envolvia o tema, foi editada a Lei 10.150/2000 a qual reconheceu como se mutuário fosse, os adquirentes de imóveis através do "contrato de Gaveta". A Lei admite tanto o contrato realizado e firmado em cartório como a procuração pública ou particular. A ressalva da lei é que os mesmos tenham sido firmados até 25/11/1996.

Entendo particularmente que a lei poderia ter beneficiado de forma clara e expressa, os contratos até a sua vigência, uma vez que posterior a 1996 ainda existe muitos contratos de gaveta.

Como assim não fez, várias ações estão aportando no Judiciário, solicitando o reconhecimento, o qual pode também ser adquirido através da "Teoria do Fato Consumado", ou até mesmos por outros artigos da própria Lei.

Desta forma, se você ainda não regularizou o seu contrato procure realizar, uma vez que vários são os riscos daqueles que não o tem, ou que portam apenas uma procuração pública ou particular.

Saudações a todos e até a próxima.

Vejam a íntegra da matéria do STJ.

Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria


Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).


Seguro habitacional


Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

Fonte: STJ - www.stj.jus.br

sexta-feira, 17 de maio de 2013

180 dias - Regra ou Exceção?

É visível que cresce o número de consumidores insatisfeitos com algumas construtoras devido ao atraso na entrega de seus empreendimentos. São inúmeras as justificativas para tal ato, que vão desde a questão de mão de obra qualificada até a falta de material de construção.

Sabemos que o mercado da construção civil não está tão aquecido como em 2010, mas alegar a falta de material ou até mesmo mão de obra não é o mais viável.
Mesmo assim, algumas empresas se apegam nesses e noutros fatores para “justificar” o atraso da obra. Outras vão mais além e invocam em seu favor cláusula contratual que a princípio até poderia protegê-la se realmente os fatos constantes nelas estivessem acontecendo.

Estamos falando da chamada cláusula de carência ou cláusula dos 180 (cento e oitenta dias) ou ainda cláusula dos 06 (seis) meses, como alguns assim a denominam.

Está cláusula contratual é inserida pelas empresas para se proteger de algum evento futuro que possa prejudicar o andamento das obras.

Mais afinal esta cláusula é Regra ou Exceção?

Todos os que já assinaram contratos com construtoras já visualizaram a respectiva clausula a qual está presente para os casos de excepcionalidades, como a ocorrência de caso fortuito ou força maior, devidamente comprovados ou ainda falta geral de material na praça onde está sendo construído o empreendimento, greves parcial ou geral no setor da construção civil, revolução, guerras, epidemias, etc.

Vejam que são fatores extremos e que devem ser comprovados e não simplesmente alegados.

Os Tribunais de nosso País não tem tolerado os atrasos injustificados por parte de quem está construindo, pois tem verificado que os consumidores são os únicos prejudicados com esses atrasos.

É que a grande maioria das pessoas que adquirem imóveis em construção estão dispostas a usufruir do bem e geralmente se encontram ou prestes a sair do aluguel ou prontas para casar e o atraso na entrega da obra de forma injustificada gera uma série de danos aos consumidores, parte mais afetada nesta relação jurídica.

Portanto temos que a cláusula contratual que “concede” um prazo de 180 dias para a finalização da obra não é regra, e sim exceção, somente podendo ser invocada em casos de extremos e mediante comprovação.

Assim, o consumidor deve ficar atento e procurar seus direitos sempre que os mesmos forem violados.

Saudações a todos e até a próxima

quinta-feira, 9 de maio de 2013

Presidente e Consultores Jurídicos da ABMH visitam os Ministros do STJ e STF




O presidente da ABMH Leandro Pacífico (BH) e os consultores jurídicos da ABMH Anthony Lima (AL) e Ricardo Chiaraba (SP) participaram de audiências na segunda-feira,06/05, com Ministros do STJ - Superior Tribunal de Justiça, Ministra Izabel Gallotti e Ministro Raul Araújo, e do STF – Supremo Tribunal Federal, Ministro Gilmar Mendes.

Durante o encontro, foram tratados assuntos de interesse imobiliário e habitacional dos consumidores e mutuários. “Essa participação ativa da ABMH é extremamente benéfica para todos os associados. Tivemos a oportunidade de tratar de inúmeros temas sensíveis e extremamente relevantes para os consumidores e mutuários de todo o Brasil.”, afirmou o presidente da ABMH.

Nas audiências foi entregue um memorando com alguns dos principais problemas enfrentados pelos consumidores e mutuários no setor habitacional. Entre eles destaca-se: Saldo Devedor Residual frente ao Código de Defesa do Consumidor e a nulidade da cláusula de prorrogação; Imóveis adquiridos na Planta e o atraso na entrega do imóvel; Falta de amortização no financiamento habitacional durante o Plano de Obras; Cobrança da Taxa de Corretagem; Tabela Price e os Recursos Repetitivos.

Segundo os consultores jurídicos Anthony Lima e Ricardo Chiaraba “Esse momento é muito importante para manifestar-se na defesa dos interesses dos consumidores e mutuários associados da ABMH, pois muitos processos estão sendo analisados pelo STJ e STF e a ABMH teve a oportunidade de expor os abusos que estão sendo cometidos pelos bancos e construtoras de todo o país em detrimento dos consumidores e mutuário.".