quinta-feira, 10 de novembro de 2011

Terceiro adquirente de imóvel sem garantia de fundo não é parte legítima para pedir revisão de cláusulas

O cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira credora. O comprador no chamado “contrato de gaveta” tampouco tem legitimidade para pedir na justiça a revisão das condições do mútuo do qual não é parte.

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). De acordo com a ministra Isabel Gallotti, o terceiro poderequerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

No caso julgado, uma cidadã do Rio de Janeiro ajuizou ação de consignação de pagamento, para realizar depósitos mensais de acordo com cálculos a partir da revisão de cláusulas do contrato originário, celebrado pelo antigo mutuário. Ela alegou que a transferência do financiamento para seu nome junto à Caixa Econômica Federal (CEF) seria muito cara.

Segundo a compradora, a Lei 10.150/00 autorizaria a regularização das transferências de débitos relativos ao SFH. Disse que o contrato de promessa de compra e venda celebrado com o antigo mutuário lhe garantiria ser considerada parte legítima para mover a ação judicial de revisão do contrato.

O Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), ao julgar um recurso interno na apelação, considerou que a regularização das transferências realizadas sem o consentimento do agente financeiro só se aplica em casos de liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH. Inconformada, a compradora recorreu ao STJ.

Riscos

A ministra Gallotti concluiu que a Lei 10.150 (artigo 22) só permite a equiparação do terceiro ao contratante original quando da liquidação e habilitação junto ao FCVS, e desde de que a cessão tenha ocorrido até 25 de outubro de 1996. Já os contratos sem cobertura do FCVS podem ser novados – quando se cria nova obrigação, extinguindo a antiga – entre as partes com o estabelecimento de novas condições financeiras (artigo 23 da Lei 10.150).

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas (artigo 2º da Lei 8.004/90, com a redação dada pela Lei 10.150).

Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (artigo 3º da Lei 8.004, com a redação dada pela Lei 10.150).

“O motivo do tratamento diferenciado é óbvio”, explicou a ministra: “No caso de contratos com cobertura pelo FCVS o risco imposto à instituição financeira é apenas relacionado ao pagamento de prestações, o saldo devedor residual será pago pelo fundo.” Sem a cobertura pelo FCVS, a instituição não precisa correr o mesmo risco, mas pode aceitar a transferência mediante novas condições financeiras.

Isso se dá, de acordo com a relatora, porque “as partes originárias avençaram determinadas condições que não se sabe se são preenchidas pela pessoa que venha a substituir” o mutuário no contrato. No caso em questão, a nova contratante reconhece não tercondições de pagar as prestações decorrentes do contrato. “Não se pode admitir, portanto, que assuma a posição de devedor em contrato do qual não participou”, asseverou a ministra.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Análise Anthony Lima

Acredito que a presente decisão deva ser alvo de recurso,caso ainda caiba, uma vez que se trata de nítido caso de subrogação contratual e pela legislação atinente a matéria, a qual seja, a Lei 10.150/2000, no caso de transferência contratual sem a interveniência da instituição credora, a regra do reconhecimento dos chamados “contratos de Gaveta” vale tanto para os contratos que tenham cobertura do FCVS – Fundo de Compensação das Variações Salariais, quanto para os que não a tenham.

É que o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 8.004/90 alterado pela Lei 10.150/2000 prevê que nas transferências de financiamento da casa própria que não tenham cobertura do saldo devedor pelo FCVS a transferência dá-se pela simples troca de devedores, mantendo-se para o mutuário adquirente as mesmas condições do mutuário original.

Assim, segundo a legislação vigente, a regra vale para os dois casos.

Por fim, é certo que contratos que contemplam a cobertura do saldo residual pelo FCVS é bastante seguro tanto para a instituição financeira quanto para o mutuário, ressaltando que ele pagava por isso, mas também é certo que neste caso específico em se tratando de substituição de devedor não pode haver diferença para o seu reconhecimento, salvo apenas quanto a data da realização do contrato de gaveta que realmente tem que se limitar à 1996, conforme especifica a lei.

Saudações aos amigos internautas.

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