sábado, 25 de dezembro de 2010

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO SEM O HABITE-SE – LEGALIDADE OU ILEGALIDADE?

Esta semana fui questionado por um familiar sobre a cobrança da taxa condominial quando inexistente o habite-se. O caso resume-se no seguinte: a pessoa adquiriu um apartamento, no qual a construtora mesmo sem receber a Certidão de Habite-se está pressionando os proprietários a instituírem e cobrarem a taxa condominial.

O fato chamou muito minha atenção, uma vez que não é comum entregar um prédio residencial antes de receber a certidão do habite-se. No entanto a construtora para livrar-se dos encargos inerentes ao edifício e naquela de se colar colou, tenta transferir uma responsabilidade que é dela para os proprietários, os quais inocentemente ficam na dúvida se aceitam ou não tal encargo.

É necessário que expliquemos essa situação para que pessoas inocentes não sejam prejudicadas por construtoras que não respeitam seus consumidores e só visam única e exclusivamente os lucros sem se importar com o pós-venda que é extremamente necessário para uma empresa.

O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.

O inciso I do artigo 1332 estabelece textualmente que :

"Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;".

Como vemos a principal característica do condomínio é a simultaneidade de áreas que são de uso comum a todos os condôminos, e as áreas que são de propriedade exclusiva de cada um dos condôminos.

Nesta linha de argumentação é importante observar que os efeitos de individualização e discriminação das unidades concluídas, com os atributos de unidades imobiliárias autônomas, defluem do ato de averbação do "habite-se".

Portanto, depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente, materializando assim os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações.

Isto é o que determina a Lei em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64, verbis:

"Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."

Desta forma entende-se que é impossível, a instituição de "condomínio edilício", com objeto unidades imobiliárias sem a necessária individualização e discriminação, ou seja, sem a averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas imobiliárias. Do mesmo modo, impossível a integração de unidades imobiliárias, sem tais atributos, a condomínio edilício já instalado.

Assim, por ser a certidão do habite-se um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento essencial para a instituição condominial.

Abaixo segue algumas dicas que dever ser levadas em consideração pelo consumidor, pois evitam aborrecimentos e dores de cabeça, vejam:

a) O habite-se é documento indispensável inclusive para venda do imóvel no momento em que o proprietário desejar, uma vez que Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a prefeitura;

b) O fato das contas de água, luz e telefone estarem devidamente cadastradas não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas;

c) Da mesma forma com o carnê de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos;

d) Os prédios residenciais não podem constituir condomínio legal, não sendo possível o estabelecimento de uma convenção que ampare os usuários e defina o rateio das despesas que são comuns;

e) Entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão do habite-se para que o empréstimo seja concedido;

f) Para a averbação (registro) do imóvel no Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.

Desta forma verifica-se que a transferência de responsabilidade instituída pela construtora é ilegal e nula de pleno direito cabendo aos proprietários adquirentes das unidades habitacionais exigir a devida averbação da construção, para só então instituir o condomínio edilício e passarem a se responsabilizar por todas as despesas ordinárias e extraordinárias advindas do mesmo.

saudações a todos internautas.

Anthony Lima

139 comentários:

  1. Anthony boa tarde,
    Gostaria de saber de quem é a responsabilidade do pagamento da averbação do habite-se. Da construtora, incorporadora ou proprietário!?
    Obrigado.
    otavianodjales@gmail.com

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  3. Olá pessoal meu nome é marcelo, e gostaria de saber quem e como a construtora pode ser responsabilizada pela entrega das chaves (liberação do imóvel para o morador), sem o habite-se? a construtora pode ser penalizada?
    Desde já agradeço pela atenção. Um abraço.

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    1. Pode sim Marcelo, para isso é necessário ingressar com ação judicial.

      saudações

      Anthony Lima

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  4. Boa Noite moro em um "condomínio" de casas, onde não tem o habite-se e ha 3 anos cobra-se condomínio pq alguns moradores se reuniram e decidiram formar uma associação e colocar uma portaria particular.ate então a portaria era responsabilidade da cooperativa que vendeu as casas. Parei de pagar o ano passado pois descordei do valor da taxa visto que ocorreu a troca da portaria por outra mais barata. Ha 2 meses entrou uma nova presidente na associação e de 9 mil ela contratou uma portaria de 24 sendo que essa empresa é dela, isso é legal, pode ser considerado condomínio já que as casas ainda não foram todas entregues, não ha registro no cartório de imoveis e não temos o habite-se? Qual atitude devo tomar pagar ou não?

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    1. Prezado Sr.(a) entendo que essa situação deve ser imediatamente reparada e regularizada. Tendo em vista a situação relatada, entendo que deve ser realizada uma reunião de condomínio e debater todos esses problemas, uma vez que nem o condomínio está legalmente registrado.

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    2. Mas é legal essa cobrança, se eu não pagar corro o risco de processo? obrigada

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    3. A princípio entendo que não. mais é necessário verificar toda a documentação que instituiu o condomínio, bem como o contrato que foi assinado em relação a contratação para a portaria.

      Saudações

      Anthony Lima

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  5. Anthony,bom dia

    O meu caso é o seguinte :
    O Habite-se já foi concedido pela Prefeitura, as chaves entregues, o Assembléia de Instalação do condomínio realizada, porém a incorporadora caiu em exigência na averbação do habite-se por diversos motivos, ou seja, a averbação ainda não ocorreu. Neste caso é legal a cobrança da taxa de condomínio ?

    Obrigado

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    1. Prezado Ricardo

      Se o habite-se já foi concedido pelo Poder Público Municipal qual a exigência que está sendo cobrada da incorporadora? Veja-se que quando a prefeitura libera o habite-se é sinal de que toda a construção está em ordem, não necessitando ajustes. Portanto verifique este fato com a devida atenção.

      Abraços

      Anthony Lima

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    2. É legal a cobrança da taxa de condomínio sem averbação do habite-se do morador que recebeu a chave do imovel da construtora???Quem paga a taxa de condomínio sem averbação de um imóvel que já foi entregue pela construtora??? O condomínio pode funcionar sem o CNPJ ???

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  6. Olá meu nome é Bruno, comprei meu apartamento dando uma entrada e ficando so a parte do financiamento durante 1 ano quando entregou me disseram q eu nao podia receber as chaves so depois que o financiamento estiver ok, sendo q o financiamento so sai depois do habite-se, com isso tudo pago condominio e to pagando um juros disso tudo em torno de 18 mil reais.Será que to sendo lesado injustamente?
    Muito obrigado a todos.

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    1. Prezado Bruno

      Acredito que você está sendo prejudicado em está pagando juros, pois a questão do habite-se é obrigação da construtora. Inclusive ela não poderia esta cobrando condomínio,já que não está autorizada pelo Poder Publico a habitar os imóveis por ela realizados.

      Abraços

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  7. Boa tarde, moro de aluguél em um prédio que a Prefeitura ainda não liberou o habite-se, a administradora(imobiliária) do prédio, após 2 meses de aluguél, dobrou a cobrança do condomínio e não quer fornecer a discriminação das contas. Como devo proceder?

    Obrigada pela atenção,
    Carolina

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  8. Prezada carolina

    Em um condominio para que haja aumento de seu valor é necessário que o mesmo seja justificado com a apresentação das despesas existentes e aprovação do respectivo aumento através de assembleia ordinária para esse fim.

    Portanto se a assembleia não acatou o aumento da taxa condomínial a mesma é ilegal. Por outro lado, para que voce tenha acesso as contas você pode mover uma ação judicial para esse fim.

    saudações.

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  9. Boa tarde!
    Comprei um apartamento no programa minha casa minha vida em 2009. Foi entregue as chaves em dez/11, porém até hoje não começou o financiamento pela CEF, alegam que não foi liberado o habite-se, estamos pagando o juros e condomínio ( pois já estamos instalados). Esse é certo? Quanto ao juros temos que ficar com esse prejuízo

    Obrigado pela atenção,

    Djavan

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  10. Prezado Djavan

    Geralmente no Programa Minha Casa Minha Vida os juros pagos são durante a construção do empreendimento. Quando da conclusão o valor mensalmente pago deve servir para diminuir o saldo devedor.

    A CEF certamente deve ter financiado a obra e portanto é solidariamente responsável pelo atraso e pela falta do habite-se.

    Assim aconselho a procurar um advogado de sua confiança para de posse de seu contrato analisar a situação com riquesa de detalhes.

    Saudações.

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  11. Olá Anthony,

    Gostei muito desse sítio, existem muitas dúvidas em comum. Eu, por exemplo, encontro-me numa dessas situações. Vejamos a situação. Comprei um apartamento que ainda não foi entregue. Houve uma assembléia entre a empresa candidata a administrar o prédio e os condôminos onde ela já queira propor a instituição da taxa de condomínio, mas com a discordância da maioria dos condôminos tal taxa não foi instituído, marcou-se a decisão para assembléia no dia 31, há dois dias recebi novo e-mail informando que a reunião que seria no dia 31 foi antecipada para o dia 25 para discutirmos a taxa condominial. Ora, a construtora agendou a vistoria no meu apartamento para o dia 31, outros condôminos só terão a vistoria realizada no dia 01 de novembro, como vou pagar condomínio se não tenho gastos em comum, se minha unidade não me foi entregue?
    Percebo que o que há é um desespero da administradora que por sua vez deve está sendo pressionada pelo construtor.
    Vi em seus comments que somente pós entrega do habite-se é que deve o condomínio ser instituído,e, a mim foi bem esclarecedor, pois levarei as informações, que já foram encaminhadas por e-mail à própria assembléia.

    Obrigada.

    Taciana

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    1. Valeu Taciana estamos aqui para ajudar sempre que precisar.

      Abraços.

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  12. Antony,

    primeiramente parabéns pelo blog.. é super esclarecedor porém preciso de sua ajuda.

    comprei um apto da MRV e a construtora diz que já tem o habite-se em 22/02/12 porém ainda não tem a averbação para fazer a individualização da matrícula.
    já recebi as chaves e meu apartamento foi quitado quando recebi as chaves.
    nesse período de fevereiro a outubro estou pagando o condomínio. isso é legal?
    quer dizer.. mesmo sem a matrícula do imóvel (o que prova que sou dona do mesmo) sou obrigada a pagar o condomínio?

    por favor me ajude..não aguento mais ser enganada pela MRV.

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    1. Que bom que você gostou do Blog. A nossa intenção é a de ajudar a todos que tem problemas relacionados a imóveis.

      No seu caso aconselho você retirar uma certidão de ônus Reais no cartório de registro de imóveis, para vê se o bem está realmente registrado e com a matricula individualizada.
      Caso isto não esteja acontecendo, procure imediatamente um advogado e ingresse com ação judicial, solicitando inclusive a devolução dos condomínios pagos irregularmente.

      Abraços e continue nos seguindo.

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  13. Oi Antony, meu apartamento ja tem o habite-se, mas ainda não há matrícula individualizada. Já estou pagando condomínio e iptu. Estas leis procedem para meu caso?

    Grata

    daniela

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  14. Olá Daniela neste caso é bom você se dirigir ao Cartório de Registro de imóveis, onde seu apartamento está registrado solicitar uma certidão de ônus reais. Ela ira lhe informar a situação real deste bem.

    Abraços.

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  15. Bom dia.

    A construtora entregou o condomínio em que moro sem energia devidamente estabelecida e o habite-se saiu 1 mês após (entrga em março/2012), além do mais meu apartamento estava com vários problemas de execução nos acabamentos. Para a regularização eles pediram 60 dias, porém fiz um acordo para colocar um novo revestimento cerâmico e conclui o combinado com 30 dias. Então solicitei a assinatura do termo definitivo e só vinheram para eu assinar 1 mês após a conclusão do acordo afirmado, termo este assinado em maio/2012. Eu creio que é uma cobrança indevida. Isso mesmo??

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    1. Prezado Frediano

      A princípio não entendi qual cobrança seria indevida. O que lhe estão cobrando?

      Saudações

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  16. Boa Tarde, Anthony, gostaria de saber de quem é a responsabilidade pelo custo da taxa de averbação cobrada pelo Cartório de Registro de Imóveis referente a Edificação, se do cliente ou da Construtora.

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    1. A construtora tem o dever e a obrigação de entregar o empreendimento devidamente legalizado.

      Se a mesma está lhe cobrando o valor referente a averbação, a mesma é ilegal. Portanto não pague e se for o caso acione a Justiça.

      Saudações.

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  17. Assinei o contrato junto a caixa tem 6 meses e já moro há 3 pago taxa de obra desde quano assinei com a CEF isso jé é o 6 mês...bom saiu o habite-se porém não saiu a averbação...ou seja nã tem matriculas individualizadas o que faço já pago condomínio e ainda não estou pagando o financiamento???

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    1. Olá Talita

      No seu caso pelo entendo que:

      a) A taxa de obras a qual na verdade, pelo contrato seria uma antecipação de juros e correção monetária, não poderia mais está sendo cobrada com a entrega do imóvel;

      b)O Habite-se é emitido pela Prefeitura e logo após a emissão do mesmo é que se faz a averbação da construção;

      c) Quanto ao condomínio geralmente ele é instituído após toda a documentação está devidamente correta, caso contrário sua cobrança é ilegal.

      Assim aconselho você a procurar o seu banco e solicitar se boleto de pagamento das mensalidades, requerendo imediatamente a substituição dos valores cobrados a título de taxa de obras pelo das prestações do financiamento, pois ela é que vai amortizar o valor financiado.

      Quanto ao condomínio é melhor uma reunião com todos os condôminos para analisar a situação com mais cautela.

      Abraços e continue nos seguindo.

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  18. Olá Anthony, adquiri meu primeiro imóvel pelo programa minha casa, minha vida. Os apartamentos foram entregues com muitas irregularidade, dos quais 4 unidades nem foram aceitas por seus proprietários na vistoria. Pois bem, necessitei me mudar em abril de 2012 para o imóvel, mesmo sem o habite-se, como todos os outros proprietários eu estava pagando a taxa de obras, mas assim que fiquei sabendo que tal cobrança era ilegal, parei de paga-la. Há alguns dias atrás recebi um boleto com a segunda parcela referente ao financiamento junto a caixa(a primeira parcela de dezembro ninguém recebeu, e estão cobrando juros nessa segunda parcela).
    Bom, minha duvida é a seguinte, é legal essa cobrança do financiamento sem o habite-se?

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    1. Olá Paula

      Veja bem a taxa de obras ela consta do contrato e a principio não seria ilegal, uma vez que a mesma serve para abater os juros e as correções monetárias do contrato.

      Entretanto já existem discussões jurídicas quanto a essa cobrança pois a lei que criou o sistema financeiro da habitação afirma que todo o valor pago deve ser considerado também para o abatimento das prestações.

      Agora como o financiamento é pelo PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida e sendo a CEF a maior gestora do programa ela tem a responsabilidade juntamente com a construtora de providenciar o habite-se.

      Já em relação as prestações que estão lhe aconselho você a procurar o gerente de habitação da agencia onde você assinou o contrato e juntamente com o mesmo tentar retirar pelo menos os juros cobrados, haja vista que a CEF não enviou o boleto para vocês.

      Abraços

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  19. Prezado Anthony,

    Gostaria de saber se o conteúdo do seu artigo se aplica também ao financiamento bancário. Foi emitido habite-se para o meu imóvel, porém a individualização das matrículas está pendente há alguns meses (exigências do cartório e prefeitura). A CEF me obriga a pagar parcelas uma vez que "a obra está pronta", porém não posso antecipar o pagamento das próximas (para usufruir de descontos), em hipótese alguma eu posso quitar o meu financiamento (!!!) e também não posso vender o imóvel + transferir a dívida, uma vez que ainda não está no meu nome. Qual a legalidade de ter que se pagar uma coisa que incluir juros, se não posso antecipar as próximas parcelas e muito menos quitar? Já tentei vários canais na Caixa mas eles mesmos se confundem nas informações.
    Informação: empréstimo na modalidade de crédito Associativo; o imóvel é na cidade Santo André - SP
    Antecipadamente grata.

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    1. Prezada Flávia

      Todos os contratos bancários preveem a quitação antecipada do mesmo.

      Causa estranheza a CEF desconhecer esse fato ou talvez eles não queiram finalizar o contrato agora, para que você continue pagando juros.

      Em vista disso e de posse de seu contrato procure um advogado de sua confiança para que o mesmo analise o contrato firmado e se for o caso ingresse com demanda judicial para resolver o seu problema.

      saudações

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  20. Boa tarde Anthony,

    Moro em uma vila composta por 40 casas, fundada há mais de 50 anos. Nenhuma das casas possui até hoje o habite-se, algumas em processo judicial, só temos a escritura de compra e venda.
    Atualmente a Síndica, está querendo legalizar o condomínio mas esbarramos no habite-se, qual seria a outra solução para o nosso caso. Necessitamos ter normas e regulamentos, é uma vila fechada e como tal temos os nossos problemas, precisamos limitar o direito de cada um dos moradores.

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  21. Olá Jaqueline

    Acredito que vocês devam procurar o antigo proprietário para saber quais as documentações que existem em relação a esses imóveis. Explico: Se por acaso ele requereu na prefeitura alvará de construção por exemplo, isto já é um sinal de que a construção estava regular na época.

    Caso o mesmo não tenha nenhuma documentação ai então vocês terão que juntamente com a prefeitura local tentar resolver a pendencia e regularizar os imóveis.

    Outro detalhe a ser observado é quanto ao IPTU se é pago como terreno ou como casa.

    Qualquer dúvidas pode voltar a questionar.

    Saudações

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  22. Bom dia Anthony
    Tenho um apto em caraguatatuba, e utilizo desde final de 2011, e ainda não saiu o habite-se, só que no final de 2012, o síndico está me cobrando as taxas condominal, faço os pagamentos...?
    Obrigado.

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    1. Olá Regiane

      A lei é bem clara no tocante a proibição de cobrança de condomínio sem habite-se.

      No entanto entendo que você deve se informar o porque desta demora, até porque o condomínio tem obrigaçoes legais que devem ser cumprudas nos prazos legais e como vocês estão se beneficiando, por exemplo de segurança, manutençao e limpeza, entendo que por força dessas situações você deva honrar essa compromisso.

      Agora nada obsta que vocês procurem a construtora para que a mesma indenize-os, caso ela tenha dado causa a a demora do habite-se.

      Abraços.

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  23. Bom Dia Anthony Lima

    Adquiri um apto em agosto 2009 com previsao de entrega em agosto de 2011, no entanto a previsão da entrega fornecida pela construtora sera junho 2013 um atraso de praticamente 2 anos. Devido a construtora ter passado parte do financiamento que era direto com ela para um novo financiamento durante a obra com a caixa economica porem nem todos os proprietarios das unidades transferiu o financiamento, inclusi eu, minha duvida e a seguinte: semana passada recebi um telefone da construtora dizendo que se eu nao transferir o meu financiamento para uma instituiução financeira eles vao liberar minha unidade, isto e legal? lembrando que meu financiamento direto com a construtora esta sendo pago em dia?
    Gustavo

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  24. Bom Dia Anthony Lima

    Adquiri um apto em agosto 2009 com previsao de entrega em agosto de 2011, no entanto a previsão da entrega fornecida pela construtora sera junho 2013 um atraso de praticamente 2 anos. Devido a construtora ter passado parte do financiamento que era direto com ela para um novo financiamento durante a obra com a caixa economica porem nem todos os proprietarios das unidades transferiu o financiamento, inclusi eu, minha duvida e a seguinte: semana passada recebi um telefone da construtora dizendo que se eu nao transferir o meu financiamento para uma instituiução financeira eles vao liberar minha unidade, isto e legal? lembrando que meu financiamento direto com a construtora esta sendo pago em dia?
    Gustavo

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    1. Prezado Gustavo

      Não entendi q euatão de 'liberar o seu apartamento' entendo que você não é obrigado a transferir para uma instituição bancária se está honrando suas obrigaçoes corretamente.

      Por outro lado, também entendo que a construtora está em mora e isso com certeza dá uma ação judicial.

      Para isso é necessário analisar seu contrato. Por isso procure um advogado de sua confiança.

      Abraços

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  25. Um conjunto de apartamentos para funcionários público do Estado foi financiado e entregue. está sendo descontado normalmente as parcelas no contra cheque, ocorre que o empreendimento não tem o habite-se. Segundo informções, o governo não quer transformar o conjunto habitacional e condomínio fechado. Sendo assim, pergunto: como podemos fazer para instituir condomínio apenas em cada bloco? Precisamos organizar os blocos individualmente. Cada bloco tem mais de 30 apartamentos. Estamos pagando taxas para ajudar na organização e pagamento de pequenas contas. Mas para instituir condomínio e fazer assembléia, há alguma solução? Sem o habite-se e etc.? Abraço

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    1. Prezado Kelsonn

      o primeiro passo é analisar documentalmente de que forma esse empreendimento foi criado, para só entáo verificar a possibilidade de instituir o condomínio.

      Essa análise pode ser feita por um advogado especializado em Direito Imobiliário, utilizando para isso a Certidão de Ônus Reais do imóvel.

      Saudações

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  26. Prezado Anthony Lima,

    Comprei um apartamento o qual está pronto, mas não foi entregue a chave. Dessa forma, institui-se a cobrança do condomínio. Segundo eles, as chaves não foram entregues devido a individualização de cotas não ter sido finalizada. Este procedimento de cobrança do condomínio procede? Eu posso entrar com uma ação contra a construtora, visto que o prazo de entrega do imóvel já ultrapassou os 180 dias contratuais?

    Obrigado,

    Adalberto

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  27. Olá Adalberto

    Possivelmente a construtora deve estar com algum impedimento legal, que impossibilita a regularização desse empreendimento.

    Entendo que enquanto ela não individualizar e realmente instituir o condomínio, não há motivos para cobrança.

    Procure um advogado de sua confiança levando toda a documentação para uma anlálise mais cuidadosa.

    Saudações.

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  28. Boa noite, comprei um apartamento e o prazo de entrega ja venceu ja foi instalado o condominio ja teve assembleia ja alguns moradores receberam as chaves por conseguir o contrato sem a averbaçao do habite-se no meu caso o financiamento nao sera pelo banco que financiou a obra e nao consigo financiamento estao cobrando a taxa de condominio devo pagar ou nao e legal
    carlos jr

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    1. Prezado Carlos

      A cobrança de condomínio sem habite-se é ilegal.

      Você pode notificar a construtora, sobre o problema que você vem passando em não puder realizar um financiamento, por culpa exclusiva da mesma.

      Caso ela insista em permanecer no erro, procure um especialista para propor ação judicial.

      Saudações.

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  29. O meu caso a contrutora atrasou 1 ano. Ainda nao tem habite-se e liberou para algumas pessoas irem fazendo obras e instalando armarios, etc. Me fizeram assinar um documento onde eu me comprometeria a pagar cotas do condominio assim que recebesse as chaves. Só que nunca recebi os boletos e agora 4 meses após estão me enviaram 3 atrasadas com juros de 5% ao mes + multa e ainda constando cota extra referente a divida com antiga gestão do condominio. Uma verdadeira bagunça e eu nao sei por onde começar.

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  30. Olá Sergio

    Você pode começar notificando a construtora, sobre todos esses fatos.

    Para que ela arque com toda essa despesa, em razão de que a mesma deu causa a tudo isso.

    Caso ela se negue a reparar o dano, só restará uma ação judicial.

    Saudações

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  31. Boa tarde.

    Anthony, eu comprei um apartamento e só agora soube que o edifício foi registrado como comercial (segundo soube porque não tem vagas suficientes para os 20 apartamentos) e ainda não tem o habite-se. Quando comprei ainda tinha gente morando no mesmo e fiquei em outro do mesmo dono, pagando um aluguel "simbólico"no valor de 30% = 200 reais, mais condomínio= 170 reais. Quando da desocupação do apartamento que comprei parei de pagar o aluguel e pago o condomínio, inclusive já paguei por 2 vezes uma taxa extra de 100 reais, por custos de consertos no edifício. Pergunto: está correta essa cobrança do condomínio já que ainda não tem o habite-se da prefeitura? E esse aluguel "simbólico"que paguei, foi legal? Sendo que o apartamento que era meu estava alugado e o mesmo era repassado para quem me vendeu. Eu comprei dando um sinal e o restante quando saiu um dinheiro que esperei, mas foi à vista, sem financiamento. Grato. Flávio Castro.

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    1. Prezado Flávio

      Entendo a princípio que não, uma vez que o apartamento comprado estava alugado. Por outro lado você deve ter verificado essa situação e então entrado em acordo com o proprietário do imóvel, o que aparentemente legitimaria os fatos.

      Quanto a cobrança de condomínio sem habite-se a mesma é ilegal, como também é ilegal a morada no prédio, sem que o mesmo tenha passado pelas devidas fiscalizações dos órgãos públicos.

      Saudações.

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  32. Bom dia!

    Anthony, eu comprei um apt. pelo programa minha casa minha vida, ele foi entregue após o prazo estabelicido por contrato.
    O habite-se foi emitido, mas não foi averbado, recebi as chaves do imovél e mesmo com ele pronto e habitado continuo pagando o juros de obra, o que não amortiza o meu saldo devedor do financiamento.

    Como devo proceder?

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  33. Olá BP.

    Segundo o contrato ligado ao Programa Minha Casa Minha Vida, após o termino da obra ou em caso de atraso, os pagamentos devem servir para amortizar o débito e não mais como juros de obra.

    Aconselho a procurar um advogado de sua confiança e ingressar com demanda judicial.

    Saudações

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  34. UMA CONSTRUTORA NÃO HONROU A ENTREGA DO EDIFICIO E FOR MAMOS UM CONDOMINIO PARA A CONCLUSÃO DAS OBRAS COM UM ACORDO FIRMADO PARA DESVINCULAR A CONSTRUTORA INEPTA.SOMOS 48 CONDOMINOS E SÓ 30 CONDOMINOS CONTRIBUEM PARA A CONCLUSÃO DA OBRA;POIS OS DEMAIS 18 CONDOMINOS POR DOCUMENTOS APRESENTADOS ESTÃO COM SEUS APTOS QUITADOS(FORAM ADQUIRIDOS A VISTA);DAÍ SÓ QUEREM COMEÇAR A CONTRIBUIR QUANDO DO HABITE-SE E FORMAÇÃO DO CONDOMINIO.A PERGUNTA É: ESTA CERTO A CONDUTA DOS 18 CONDOMINOS DITOS QUITADOS.

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    1. Prezado (a)

      Para se fundar uma entidade associativa é necessário para este fim, é necessário que pelo menos a maioria esteja de acordo.

      E mais, geralmente essas associações são formadas pela falência da construtora, já que se a mesma ainda se mantém na ativa, não existe necessidade de se criar associação para tal fim.

      Por outro lado é mais uma questão de consciência do que propriamente de direito, das pessoas que compraram a vista em participar ou não da associação.

      Fica a dica.

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  35. Olá, muito obrigada pelos esclarecimentos!
    Comprei um apartamento pelo minha casa minha vida, o apartamento ainda não tem o habite-se e já estão entregando as chaves,e já tem uma administradora para o condomínio, gostaria de saber se é legal a cobrança da taxa de condomínio mesmo sem aceitar as chaves, já que não aceitei pela falta do habite-se. E me foi passado que não posso nem entrar no condomínio já que não aceitei as chaves. Obrigada desde já!

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    1. Prezada Ingrid

      A Lei veda a cobrança de condomínio sem a entrega do habite-se, pois o mesmo é a garantia de que o órgão público verificou e aprovou o empreendimento.

      Saudações

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  36. RESPONSABILIDADE CONDOMINIAL

    Moro em um condomínio que têm 616 unidades entre casas e apartamentos, todos prontos, mas ainda faltam entregar 190 unidades. É um empreendimento entre governo e empresas privadas, Parceria Público-Privada. Para participar do programa habitacional e posteriormente estar recebendo os imóveis, tem certas exigências, claro, mas tem uma que pode isentar a construtora da taxa do condomínio, pois, para vender os imóveis, ela depende de uma listagem, isto é, uma relação de nomes que são publicadas no diário oficial do DF ou no próprio site do governo - www.morarbem.com.br - somente depois dessa publicação a construtora poderá dar início ao processo de venda, e que muita das vezes, demora até um ano para efetiva entrega das chaves. Desso modo, os moradores que já receberam o imóvel, têm que arcar com uma taxa condominial com um valor alto, pois, ainda faltam umas 190 unidades a ser em entregues e com isso, a taxa fica muito onerosa.

    Nesses casos em que se envolve o Estado e empresas privadas, quem é responsável pela taxa condominial?

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    1. Prezado Alex

      Para expressar uma opinião mais segura a respeito do tema, será necessário verificar o convênio firmado entre a construtora e o Estado.

      Contudo entendo que está isenção não é legal, pois com certeza a construtora é a real proprietária dos imóveis que ainda não foram vendidos.

      Se assim for ela deve participar do rateio das despesas.

      Fique atento.

      Saudações

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  37. Olá, boa tarde!

    Comprei um apartamento em nov/10 e moro nele desde fev/11. O Habite-se sairá este mês (jun/13). Gostaria de saber se terei de pagar o IPTU retroativo.

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  38. Olá Hugo, entendo que como o órgão público ainda não deu o seu aval final quanto a segurança do empreendimento, o IPTU é de responsabilidade da construtora.
    Abraços.

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  39. Boa noite!
    Estou com dúvida quanto ao pagamento de taxa de obra. Adquiri um apartamento, pelo sistema Minja Casa, Minha Vida, no município de São Gonçalo, RJ, recebei as chaves no dia 17/05/13, porém continuo pagando a taxa de obra, uma que venceu no dia 31/05 e outra a vencer no final deste mês. A empresa diz ter saído o habite-se, mas a CEF diz precisar do habite-se individual para começar a cobraras prestações do financiamento, até lá terei de pagar as taxas de obra. O condomínio já foi instituído e já fiz o pagamento da primeira taxa condominal.
    O ITBI seria o registro do imóvel?
    É possível sair o habite-se e não ter esta individualização?

    Abraço!
    Parabéns pelo site!
    Ass.: Rodrigo Pina

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    1. Olá Rodrigo

      Pelo Contrato de financiamento realizado entre você e a CEF, existe no quadro de resumo o tempo para a entrega do empreendimento.

      Também existe uma clausula contratual na qual informa que caso seja ultrapassado o prazo de entrega e o empreendimento ainda não tiver terminado se dará inicio as amortizações do financiamento.

      Ou seja, entregue ou não o imóvel na data correta, a taxa de obra deve ser suspensa e iniciado a amortização do financiamento.

      Portanto faça valer seus direitos e exija que a CEF inicie a amortização.

      Caso ela se negue procure seus direitos.

      Saudações e boa sorte

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  40. Boa tarde caro colega,

    Adquiri 2 apartamentos na planta (lado a lado) e optei por fazer um por andar pois a Construtora oferecia essa opção. O habite-se será entregue na próxima semana e a minha dúvida é a que segue: deverei receber 2 "habite-se" ou 1 "habite-se" com a área unificada.
    No início, fiz um contrato para cada unidade.Logo, tenho 2 contratos de unidades autônomas, mas a construtora as unificou a meu pedido com projeto completo (arquitetônico, elétrico, hidráulico), tudo feito pela Construtora.Na pesquisa para o financiamento na Caixa, me disseram que preciso de uma Certidão de incorporação das 2 unidades, para poder financiar como um único imóvel.A Construtora já se prontificou a fazer a Certidão perante o Cartório. Mas, em relação ao Habite-se? Deverão ser dois (um para cada unidade, como na planta original) ou um (com a área total unificada.
    Desculpe, a extensão do texto mas, gostaria de me certificar de estar bem explicado, pois é um caso "sui generis" e não encontrei semelhante,mesmo após muita pesquisa. Conto com a sua orientação e parabéns pela iniciativa de compartilhar conhecimento específico com o público em geral.
    Ass. Sérgio (Advogado paraense).

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    1. Caro Colega,

      Fico satisfeito quando as pessoas se identificam com o nosso blog. Estamos aqui justamente para isso, compartilhar informações a respeito do Direito Imobiliário.

      Quanto ao seu questionamento, tudo vai depender do registro no cartório, uma vez que se as matriculas estiverem unidas o habite-se será um só, caso contrário (matriculas dos imóveis registradas em separado) habite-se será individual. converse com a construtora e verifique como foi feito o registro do empreendimento junto ao cartório competente.

      Saudações,

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  41. Boa Noite, por favor me tira uma dúvida, a construtora está me cobrando uma taxa de individualização, o prédio já esta quase para ser entregue, isso procedi?
    Obrigado.

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    1. Boa Noite Anderson,

      Primeiramente entendo que a construtora deve informar o que seria essa individualização, pois se for dos imóveis é obrigação da mesma arcar com essas taxas.

      Fique Ligado.

      Abraços.

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  42. Anthony, tirei inúmeras dúvidas lendo suas respostas acima. Parabéns por esse excelente trabalho!

    Meu imóvel está quase sendo entregue (após dois anos de atraso)e no contrato está escrito que devo prestações até o auto de conclusão ou habite-se e após devo quitar o saldo devedor á construtora ou providenciar em 30 dias o financiamento bancário, detalhe: o habite-se vai demorar uns 6 meses para sair.
    Auto de conclusão é a mesma coisa que habite-se?
    Como não conseguirei financiamento bancário por falta do habite-se a construtora pode me impedir de mudar para meu imóvel ou exigir a quitação para que eu possa mudar?
    Obrigada
    Jaqueline

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    1. Olá Jaqueline

      Auto de Conclusão e Habite-se são coisas distintas, uma vez que o primeiro refere-se ao termino do empreendimento enquanto o segundo é o atesto pelas autoridades publicas, no caso a prefeitura de que as obras seguiram fielmente os projetos aprovados.

      É obrigação da construtora providenciar o Habite-se, pois caso chegue o dia do financiamento e ela ainda não tiver o documento para que você consiga financiar ela é a única responsável por isso e portanto não pode lhe exigir a quitação.

      Saudações.

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  43. ola sr ANTHONY
    comprei um imóvel em um prédio só com acabamento externo o interno ficou por conta dos proprietários ,depois de pagar o imóvel descobrimos que o terreno onde foi construído o prédio não tem escritura e o antigo proprietário morreu e o herdeiro ,mais a construtora deu entrada no usocapião ,gostaria de saber como legalizar esse imóvel nessa situação? podemos cobrar as cotas de condomínio ? já fizemos o Regulamento Interno ,ele tem validade?
    atc
    esmael

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    1. Prezado Esmael.

      Primeiramente entendo que não, já que as autoridades publicas não deram o seu atesto em relação a construção.

      É o caso da construtora juntamente com o herdeiro providenciar de imediato a regularização do imóvel.

      No entanto se alguém estiver morando está de forma irregular e portanto sem amparo legal.

      Fiquem atentos a essa situação.

      Saudações.

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  44. ola, o senhor tem algum email para que eu possa trocar umas ideias??? sou advogada também , moro em sp.... ou facebook? skype?? abracos!!!

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  45. Olá Vanessa

    Tenho si, anote ai: anthonylima@anthonylima.com.br - Facebook: Anthony Lima. Skype: Anthony.lima75.

    Estou lhe aguardando.

    Saudações.

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  46. boa noite sr ANTHONY
    GOSTARIA DE MAIS UMA CONSULTA ,OBRAS COMO INSTALAÇÃO DE MATERIAL CONTRA INCENDIO ,SISTEMA DE CAMERAS DE VIGILANCIA ,TROCA FECHADURA POR UMA MAIS SEGURA NA PORTARIA E INTALAÇAO DE UM LANELÃO EM LOCAL ABERTO PARA A RUA EM FUNÇÃO DE SEGURANÇA ,E UMA PEQUENA COBERTURA PARA 3 CARROS QUE NÃO FICAM TOTALMENTE EMBAIXO DA AREA COBERTA DO PREDIO .QUAL É O QUORUM NECESSARIO PARA DELIBERAR EM ASSEMBLEIA?
    ATC
    ESMAEL

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    1. Olá Esmael

      Em se tratando de obras úteis é necessário o voto da maioria.

      Abraços

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  47. Bom dia, Dr... Comprei um apartamento em nov/2012, ate o momento nao liberaram o financiamento, pois informam que falta a Averbação do Habite-se Individual, porém o Habite-se da obra já está liberada, inclusive há pessoas residindo nos apartamentos e já pagando o financiamento.
    Gostaria de saber se realmente há necessidade do habite-se individual para liberação do financiamento e das chaves.

    Att.

    Karol

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    1. Prezada Karol

      O Habite-se é da obra e não do apartamento, por isso acredito estar havendo algum equivoco por parte da construtora.

      Analise isso mais detalhadamente.

      Boa Sorte.

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  48. Boa noite,
    1)a construtora tinha com prazo para entrega do apt e não foi cumprido?? Existe alguma multa ou valor de desconto q como compradora tenho direito?
    2) a construtora entregou o apt, porem após 2 meses ainda não paguei as chaves. Então mesmo sem ter recebido o apt. Já sou obrigada a pagar o o condomínio??

    Att Olivania

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    1. Prezada Olivania

      O atraso na entrega do empreendimento, pode ensejar ação judicial e a construtora ser obrigada a lhe indenizar.

      Quanto a questão do condomínio, tão logo você receba o imóvel terá que arcar com o mesmo.

      Boa Sorte.

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  49. Um prédio ainda não tem as unidades individualizadas, ou seja, não possuem matrículas. Quais os passos serão seguidos até conseguir-se a matrícula de cada unidade?
    Grato

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  50. Prezado Carlos

    A questão de individualização de matricula do imóvel, é de responsabilidade exclusiva da Construtora, por isso fique atento e exija isso o quanto antes, caso o empreendimento já esteja concluído.

    Saudações.

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  51. Muito bom seu blog.
    Mas estou com uma dúvida.
    Meu pai alugou um apartamento sem habite-se, assinou um contrato por 30 meses, e deixou um cheque cauçao no valor de 3 alugueis com uma empresa de seguros solicitada pelo locador, caso eu rescinda o contrato.
    O problema é que meu pai nao sabia que o prédio residencial nao tem habite-se e agora ele quer sair. O locador ameaçou em solicitar o cheque caução por rescisão de contrato. Como devo proceder? Mesmo com o imovel irregular meu pai tem que pagar a multa de rescisão? A lei ampara meu pai em alguma forma?
    Desde já agradeço pela atencao.

    Everton

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    1. Prezado Everton

      Primeiramente aconselho a procurar a construtora, para maiores esclarecimentos a cerca da falta de habite-se. Caso a mesma confirme a inexistência e não lhe garanta um prazo real para apresentar o documento, então procure imediatamente a imobiliária que realizou o contrato de aluguel para solucionar o problema, lembrando a eles que pela falta do habite-se eles não poderiam alugar.

      Portanto em caso de uma futura ação judicial eles podem responder solidariamente com o proprietário por tal ato.

      Saudações

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  52. Bom dia, gostaria de tirar uma dúvida. O habite-se do meu apartamento ainda não saiu, e não quis receber as chaves por conta disso. Então, a taxa de condomínio já está sendo cobrada, pois algumas pessoas já foram morar, entretanto, a construtora assumiu a taxa condominial das pessoas que não receberam suas chaves.
    Mas hoje recebi o IPTU do imóvel, mesmo sem o habite-se. Devo pagar ? Estou em dúvida.
    Agradeço a atenção. Att. Krishna

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    1. Olá Krishna

      A responsabilidade pelo pagamento do IPTU passa a ser do consumidor quando da entrega do imóvel devidamente pronto. Caso existam pendências, enquanto a construtora não sanar, ele continua responsável por tudo.

      saudações

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  53. Boa noite, sou Marcos
    Estou com problemas com a MRV, pois a mesma passou o imóvel para uma pessoa que iria comprar, a moça desistiu, mas a taxa de condomínio começou e continuou a vir no nome dela e depois eu comprei esse apartamento com a MRV, que deixou o mesmo com a divida de vários meses da taxa de condomínio e estou cobrando eles e falaram que eu teria que quitar essa divida pois assumi o apartamento e suas dividas, mas nunca fui informado dessa taxa e menos ainda que o apartamento teria sido negociado com outra pessoa.

    Como agir perante esse problema?

    marcosposantos@hotmail.com

    Obrigado pela atenção

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    1. Prezada Vanessa

      Aconselho a procurar um advogado de sua confiança para que sejam tomadas as medidas judiciais, no sentido de cessar essas cobranças.

      Saudações

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  54. Bom Dia Dr. Anthony Lima!

    Deparei-me hoje com seu blog ao pesquisar assuntos relacionados ao pagamento de condomínio sem habite-se, o que registrei para entregar aos demais compradores. Mas gostaria de fazer uma consulta: No memorial descritivo do apartamento, constam como área de lazer, dentre outros: playground, bicicletário, espaço de jogos e espaço kids. Na entrega do prédio, vimos que os espaços kids e jogos são minúsculo, o playground é formado por um quadrado com 4 placas de 40cm cada uma luminária no meio delas, bem ao lado da piscina e ,.o bicicletário não existe. Quais providências poderão ser tomadas quanto a isso?
    Grata,
    Irlane Braga

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    1. Prezada Irlane

      O melhor a fazer neste caso é contratar um engenheiro para que o mesmo diante do memorial descritivo faça um laudo verificativo, para vê se as metragens estão corretas.

      Existindo diferenças nas metragens deverão ser tomadas medidas ou administrativas ou judiciais.

      Saudações

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  55. Caro Drº Anthony, constituimos uma associação de moradores para nosso Residencial, por iniciativa de mais de 2/3 dos moradores fechamos em condominio, onde oferecemos vários beneficios, portaria 24 horas, segurança, area de lazer com piscina churrasqueira e quadra esportiva, corte de grama das residencias...Minha pergunta é: Existe a possbilidade de conseguirmos legalizar nosso Res em um condominio de direito ? Eu como Presidente, posso cobrar na justiça os que recebem os serviços e se recusam a pagar a 'taxa de condominio" ?

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    1. Prezado

      Claro que pode sim. Para isso você tem que contar com um advogado especialista na área.

      Em relação as cobranças os Tribunais Superiores tem entendido que a mesma é viável, em face do benefício que vem sendo ofertado pela associação, para com os moradores.

      Saudações

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  56. Este comentário foi removido pelo autor.

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  57. Adquiri um apartamento e a construtora junto com a incorporadora geraram o habite-se, porém para eu entrar no financiamento preciso da matrícula individualizada que por sua vez é a própria construtora que fornece junto ao cartório, só que a mesma não fornece a matrícula e ao mesmo tempo não pára de cobrar mês a mês a correção do IGPM + 1% da tabela price, isso é legal visando que não entrei no financiamento ainda devido a falta da matrícula individualizada que a própria construtora deveria fornecer?

    welcamara@hotmail.com

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    1. Prezado Wellington

      O caminho mais correto neste caso é uma ação judicia, para obrigar a construtora a lhe fornecer o documento e cessar a cobrança indevida.

      Saudações.

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  58. Olá Anthony,
    Possuo um terreno 12x30 em meu nome e vou dividí-lo com um familiar. Estive na prefeitura de Curitiba e obtive a informação que a metragem não permite o desmembramento do terreno, no entanto me disseram que o mais certo é a constituição de condomínio. Serão construídos 02 sobrados com terrano de 6x30. Porém um dos sobrados será necessário financiamento da obra, por falta de todo recurso necessário. Mas para financiar preciso que este lado do terreno esteja em nome do familiar. Consigo deixar legalizado toda a documentação do terreno para efetuar este financiamento? Me disseram que para eu ter a fração ideal do terreno, preciso primeiro concluir a obra, averbar e ter o habite-se, isso procede? Preciso de orientações.
    giseledepaula@pop.com.br

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    1. Prezada Gisele

      Também entendo que para que haja o desmembramento deste terreno, em razão da metragem, será necessário a constituição do condomínio.

      E para isso as unidades devem estar prontas. No entanto e até mesmo por questão de segurança jurídica, aconselho você primeiramente ir até o cartório de registro de imóveis de sua cidade e obter maiores informações.

      Boa Sorte.

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  59. Boa Tarde.

    Meu condomínio tem DUAS TORRES, cada uma delas com 100 apartamentos. O dono do terreno vendeu para a construtora que, em troca, deu 112 unidades. Esse fato só ficou conhecido pelos outros condôminos após a instalação da assembleia. Com isso, uma só pessoa detêm a maioria dos votos, sendo que as deliberações em assembleia deixam de ter importância, pois mesmo que todas as 88 famílias optem por determinado posicionamento, nunca conseguiram obter maioria. É possível fazer alguma coisa?

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  60. Prezado

    A Assembleia é sempre soberana e como ele detém a maioria dos imóveis realmente fica difícil modificar qualquer posicionamento.

    No entanto acredito que o dialogo neste caso é mais sensato e interessante. Por isso façam uma comissão e procurem o majoritário mostrando a ele a necessidade das mudanças.

    Saudações

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  61. Bom Dia Doutor;
    Seu artigo é plenamente recheado de conhecimento e sabedoria.
    Gostaria de tirar uma dúvida.
    Comprei um apartamento na planta e a construtora atrasou a obra 2 anos, quanto a isso entramos na justica e o processo corre nos meios legais, no entanto, em março deste ano entregaram as chaves, no entanto o apartamento não possuía Habite-se, desta forma não podíamos vender.No mês de Agosto, 5 meses depois da entrega das chaves, o habite-se saiu, no entanto estão cobrando a taxa de condomínio deste quando entregaram as chaves e ainda cobram juros, pelo não pagamento das parcelas deste março..o que fazer?Pago ou não pago?

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    1. Prezado Matheus

      Entendo que essa cobrança é ilegal e portanto deve ser combatida através de requerimento administrativo e posterior ação judicial, caso a construtora não admita o erro.

      Converse com seu advogado que ele irá lhe indicar o melhor caminho.

      Saudações.

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  62. Comprei uma casa na planta, e o contrato dizia que pagaria a entrada e parcelas de R$ 1360,00, estas não seriam deduzidas do valor da casa, pagamos condomínio desde que assinamos o contrato é legal? Não temos a Habite-se.

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    1. Olá Caroline

      Para uma melhor análise se faz necessário ler o seu contrato de compra e venda.

      Desta forma aconselho um advogado de sua confiança para que o mesmo interprete o contrato da forma correta.

      Saudações.

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  63. Olá muito bom dia
    Primeiramente vcs estão com todos os parabéns por este blog.
    Bem, eu comprei um terreno / lote em condomínio fechado e já na assinatura do contrato estava dizendo que eu teria que arcar com os pagamentos do IPTU mesmo antes da entrega do empreendimento. Isso é legal? Gostaria de saber se existe um lei que rebata isto e qual seria esta lei. Muito obrigado.

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    1. Prezado Alex.

      O pagamento do IPTU só será válido após o pagamento do ITBI - imposto de transmissão e logo após a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis.

      Antes disso entendo não ser possível, uma vez que você ainda não é o proprietário de direito e nem recebeu integralmente o bem.

      Saudações.

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  64. Boa tarde,

    Parabéns pelo site,gostaria de tirar uma dúvida que me atormenta...
    Comprei um apartamento e dia 02/09 recebei por email a emissão do Habite-se e entrei em processo de financiamento junto a Caixa Econômica o que demorou muito até um orgão chamado Giret liberar...ocorre que há 2 semanas me mudei para o apê e recebi hoje por email o boleto do condominio,liguei e indaguei o valor estipulado o que seria 290,00 está 350,00 até ai tudo bem pois não poderia ultrapassar 370,00 mais para minha surpresa fui informada que tenho 2 débitos pendentes e que o mesmo está no juridico pela falta de pagamento?Comecei a passar mal pq nada mais é que 700,00 pendentes fora os juros e multas e que as notificações foram enviadas no endereço que não moro faz tempo até tinha atualizado junto a construtora e agora quero saber onde posso recorrer e se depois do descaso quem terá que arcar com isso?Por favor me ajude...obrigada...Graziela

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    1. Outra dúvida por gentileza essa taxa de condominio pode ser cobrada após a entrega efetiva das chaves..o que é essa entrega efetiva?Visto que na vistoria assinamos a entrega das chaves mais podemos comprovar o dia real que mudamos quando solicitamos a ligação de energia de Jundiai CPFL,eles só podem começar a cobrar condominio a partir dessa data?Aguardo ansiosamente pela resposta....muito,muito obrigado!!!! Grazi

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    2. Olá Grazi

      A entrega efetiva das chaves, geralmente acontece que a empresa adquire o habite-se e entrega os apartamentos aos seus adquirentes.

      Qualquer cobrança anterior a data da entrega das chaves é ilegal e portanto questionável.

      Saudações.

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  65. Boa noite !
    Moro numa vila aonde tenho minha casa em cima da minha mãe, so q por motivos de doença fiquei um ano sem pagar o condomínio. E hj descobrir q o mesmo não é legalizado isso esta certo?
    Eles podem me acionarem judicialmente ppr causa desta dívida mesmo não sendo legalizado? O q posso fazer?

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    1. Olá Viviane

      Se o lhe prestar serviços de segurança e limpeza da áreas comuns, por exemplo. Eles podem sim acionar a justiça para lhe cobrar o condomínio, mesmo não sendo legalizado.

      É que os Tribunais tem entendido que apenas de não legalizado eles estão prestando serviços e a pessoa usufruindo dele, portanto seria legal a cobrança.

      Caso contrário se não há contra prestação de nenhum serviço e nem tão pouco são legalizados, acho pouco provavel um sucesso na demanda.

      Boa Sorte.

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  66. Boa tarde, Dr. Anthony.
    Comprei um apartamento há cerca de um ano, sem saber que não tinha o Habite-se, pois houve má fé da Senhora que foi a corretora. O proprietário do mesmo é espanhol e também não sabia. Paguei à vista e o valor foi barato, creio que devido isso. Agora veio outro espanhol, amigo do dono da construtora (que também é espanhol) e está querendo aumentar taxa de condomínio, fazer cobranças para obras no mesmo sem antes apresentar orçamento, como sei que deve ser e estou sem saber como agir, junto com outros propreitários. Ele e o dono da construtora são proprietários de 11 dos 20 apartamentos, e ele alega que tem maioria e portanto poderes para decidir tudo. Pergunto-lhe, isso é legal? Como devemos proceder? Grato, Att.
    Flávio Leandro de Castro.

    flaviioleandrodecastro@gmail.com

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    1. Prezado Flávio

      Infelizmente eles detém a maioria. No entanto aconselho a se provocar uma assembleia para discutir o assunto e quem sabe posteriormente promover uma ação judicial, desde que fique caracterizada que as obras não são necessárias.

      Por outro lado aconselho também a notificar o proprietário do edifício a apresentar o Habite-se, caso o mesmo se negue uma ação também pode ser promovida nesse sentido.

      Boa Sorte

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  67. Olá Anthony!gostaria Q me tirasse uma dúvida,financiei um apartamento e a obra está acelerada,e provavelmente irão entregar antes do Prazo com quase um ano de antecedência.A minha dúvida é a seguinte,caso entregue antes tenho em média umas doze parcelas a serem pagas,referente a entrada.Assim que pegar as chaves posso continuar as pagando normalmente nos meses correntes ou tenho a obrigação de antecipá-las para só assim pegar as chaves???e referente a ao habiti-se devo pagar algo ou é responsabilidade da construtora???

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    1. Prezada Adriana

      Os pagamentos devem acontecer na ordem normal de vencimento das parcelas. Quanto a isso não se preocupe.

      Já em relação ao habite-se a responsabilidade pelo pagamento é da construtora, não podendo haver repasse para os compradores.

      Fique atenta.

      Abraços.

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  68. Boa tarde senhor Anthony,
    Eu comprei uma apartamento há 4 anos, o prédio tem aproximadamente 17 anos e não tem o habite-se. Estava querendo fazer uma denuncia porque o prédio esta cheio de irregularidade. O senhor poderia me informar se essa despesa é dos moradores ou da construtora? E o valor aproximadamente?

    Atenciosamente,
    LUDMILA

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    1. Prezada Ludmila

      A responsabilidade do Habite-se é da construtora e não de seus compradores.

      O que vocês podem fazer é contratar um advogado, para ingressar com uma ação contra a construtora.

      Boa Sorte.

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  69. olá adquiri um imóvel em outubro de 2013, me mudei em fevereiro de 2014, após assinar um contrato associativo com a caixa " compra em obras", sendo que o imóvel já está pronto desde entāo. Minha dúvida é a seguinte: a prestaçāo que devo pagar sāo as taxas, mais os juros, sem habater no total do valor financiado. A construtora me informou que devo pagar até obterem o habite-se, ou seja, de 6 a 12 meses. É correto isso, ou irregular? Agradeço sua atençāo...

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    1. Prezada Giovana

      Se não existe obras não pode haver pagamento de juros de obras. o que deve ser feito é você observar se o valor que está sendo pago mensalmente esta abatendo do seu saldo devedor.

      Caso isso não esteja acontecendo protocole um requerimento em duas vias junto a CEF, solicitando a amortização do financiamento.

      Se mesmo assim ela não proceder, procure um advogado de confiança.

      Boas Sorte

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  70. Boa noite.

    Moro num imóvel geminado. São três residencias construídas sob o mesmo terreno. Recebemos uma matricula única, habite-se único e fizemos a averbação das três residencias no cartório como se fosse uma só. Sendo que de fato há individualização de cada unidade. Cada um dos moradores é proprietário de 33,33333% da área do terreno sob qual foi edificado os imóveis geminados. Mas ainda não conseguimos fazer a individualização dos imóveis em cartório e a prefeitura não quer dar o Habite-se individual de cada imóvel geminado. Existe uma ação judicial para pedir que os imóveis sejam individualizados e discriminados(somos três moradores e todos estão de acordo) para depois ser registrado em cartório de imóveis. O objetivo da ação seria apenas para consignar em cartório a parte que cabe a cada um dentro desta construção. A construção é legalizada tem habite-se e tá averbada.

    Att. Frederico (f.cezar1@hotmail.com).

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    1. Prezado Frederico

      Acredito que nesse caso o caminho mais correto e rápido seria vocês instituírem condomínio.

      Pensem nisso.

      Saudações

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  71. Boa noite, comprei um apartamento em agosto de 2009, a previsão de entrega era pra julho de 2011 porém ele foi entregue somente em dezembro de 2012, nesse meio tempo o apartamento ficou pronto em março de 2012 até dezembro de 2012 eu deixei de pagar juros de obra e até hoje não consegui pegar as chaves porque a construtora fala que estou devendo esse valor de juros de obra pra ela (deixei de pagar porque estava pagando mais de 300,00 mensais e não conseguia pagar um aluguel e mais esse valor)? é correto eu pagar juros de obra desses 9 meses que o apartamento ficou pronto mas não foi entregue por causa do habite-se?( porque pelo que entendi o juros de obra só pode ser cobrado durante a obra, após o termino da obra não devo mais pagar) segunda pergunta, após a liberação das chaves eu paguei mais 6 meses de juros de obra e não o financiamento é correto? e a ultima pergunta se eu não estou com as chaves é correto eu pagar o condominio? pois a construtora não me liberou as chaves devido a essa pendência com ela..

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    1. Prezado Roger

      Se você deve a construtora ela também lhe deve, explico: ao atrasar a obra você teria direito ao pagamento de danos morais e materiais, além de pedir aplicação de multa pelo atraso no empreendimento.

      Em sendo assim aconselho você a conversar com a construtora e chegar a um acordo, caso contrário, procure seus direitos amigo.

      Saudações.

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  72. Boa Tarde Dr. Anthony.

    Primeiramente agradeço pelo texto que foi de grande valia para mim.
    Bom, compramos um apartamento com entrega para julho de 2013 e até mês passado não tínhamos o Habita-se, nem mesmo foi feito uma assembleia para eleger um sindico, mesmo que informalmente. Começaram a cobrar condomínio a 7 meses e não estamos pagando. Somente pagamos o que é de consumo do nosso apartamento, gás e eletricidade a agua não quiseram nos enviar para pagarmos somente o nosso consumo.
    Por diversas vezes tentamos realizar uma assembleia para elegermos um sindico mesmo que informalmente, mas fomos impedidos pela construtora e administradora de bens que não quiseram realizar.
    Esta semana recebemos uma convocação para 1 assembleia a ser realizada no dia 15/05 e nela esta mencionado que os condôminos inadimplentes não poderão votar.

    Gostaria de um parecer sobre esta questão, pois não existe condomínio legalizado, eles podem me impedir de participar e votar na 1 assembleia, sendo que por inúmeras vezes tentamos formalizar esta situação, como devo proceder no dia da assembleia?

    Desde já muito obrigado!!

    Att.
    Rafael

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    1. Prezado Rafael

      Não podem impedir você de votar, porque não existe condomínio.

      O correto é fazer a instituição do condomínio, a qual só será realizada com a aquisição do habite-se.

      Qualquer ato contrário a isso é passível de nulidade.

      Saudações.

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  73. Oi Anthony,
    Gostaria de tirar uma dúvida. Comprei um apartamento que ficou pronto em 30/4/14. Totalizando 12 meses de atraso na entrega. A construtora ainda não tirou o habite se, no entanto ela quer receber o dinheiro que falta, pois disse que as chaves já estão a disposição. Fui ver o ap. e encontrei várias irregularidades e a construtora me informou que só fará reparos após quitação do imóvel. Porém, para quitar o imóvel preciso do habite se, pois fiz um consórcio no banco. A entrega das chaves sem o habite se é legal? Posso me recusar a recebe-la sem o habite se? A construtora está me precionando para fazer o pagamento, pois alega que nâo está no contrato a forma de pagamento do restante do imóvel. Isso é permitido? Ela diz que cobrará juros até o habite se sair, também está reajustando o valor que tenho a pagar até agora, ou seja, está me conbrando juros pelo atraso dela, alegando que o atraso não foi responsabilidade dela e sim falta de mão de obra. O reajuste do atraso dela é permitido?
    Desde já agradeço pela atenção,
    Simone Correa
    psisa@hotmail.com

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    1. Prezada Simone

      Se existe mora por parte da construtora, ela não pode penalizar os adquirentes de sua unidade habitacional.

      Por outro lado é bom você levar seu contrato para um advogado analisar detalhadamente.

      Saudações

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  74. boa noite dr. Parabéns pelo blog.
    A 10 anos atras comprei um terreno num "condominio" onde comecei a construir uma casa com uma planta que me foi fornecida, na epoca por se tratar de uma cooperativa as casas deveriam ser todas iguais. Acontece que ninguem seguiu a regra de fazer as casas num padrão e ninguém tem habite-se, ninguém paga iptu, ninguém foi convocado pra convenção de iptu, e eu parei minha construção no meio do caminho e tbm parei de pagar as taxas de condominio ja que nunca morei lá e nem terminei a casa, agora eles estão me cobrando e ameaçando collocar minha construção em leilão, isso procede? Devo pagar por todos esses anos sem usar ou vou perder minha casa?

    grata.

    Beatriz

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    1. Prezada Beatriz

      Se existe condomínio é necessário arcar com a sua parte e portanto pagar as parcelas em atraso.

      Saudações.

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  75. Antony, boa noite. Compramos um apartamento em 2009 com previsão de entrega em dez/2011 prorrogado para 30/12/2012 (mediante aditivo). O contrato ja foi quitado e,Até a presente data, não recebemos as chaves. Além disso, soubemos que a construtora teve um custo de habite-se único e cobrou um valor abusivo em contrato. Perguntas:
    1) O que podemos fazer quanto ao atraso?
    2) A custa do habite-se é de responsabilidade de quem?
    3) É devida a cobrança individual por unidade em valor muito superior qo custo pago pela construtora???

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    1. Prezado Naldo

      1. Pode ser promovida uma ação, na qual você pede para ser indenizado de possíveis prejuízos sofridos por conta do atraso da construtora;

      2. A responsabilidade pelo pagamento é da construtora;

      3. Você não pode e não deve arcar com nenhum valor relativo a habite-se ou a individualização dos apartamentos a margem da matrícula.

      Fique atento e Boa Sorte.

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  76. Parabéns pelo blog!!
    Tenho muitas duvidas e espero que possa me ajudar... comprei um imóvel na planta em 2011, e a entrega esta atrasada, saiu do prazo de carência que seria abril de 2014, sou obrigada a pagar a parcela de chaves sem fazer a vistoria e sem ter o habite-se da unidade? eles podem me cobrar essa parcela de chaves somente com o habite-se do predio e sem liberar a minha vistoria?
    Já fizeram a assembleia e estipularam o condominio, sou obrigada a pagar sem ao menos me liberarem a vistoria?

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    1. Olá Suzimeiry

      Primeiramente a parcela relativa as chaves só deve ser pagas mediante a entrega da mesma. Quanto ao condomínio, não se pode iniciar o pagamento das taxas sem a devida averbação das unidades e consequentemente sem o habite-se.

      Fique atento.

      Saudações.

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  77. tenho uma duvida DR. e possível cobrar taxa de condominio retrograda mesmo sem nunca ter exigido tal taxa??. O condomínio em questão existe a alguns anos, no entanto nunca foi cobrada nenhuma taxa condominial, ocorre que ano passado foi constituída uma comissão de cobrança o o sindico resolveu cobrar desdes o inicio até os dias de hoje com juros e multas e correções. a questão é: e possível fazer essa cobrança retroativa? onde acho fundamentação legal para isso? agradecido..

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    1. Prezado Julio

      O condomínio só passou a existir legalmente quando da instituição da comissão e consequentemente do registro de seus atos constitutivos (registro do condomínio e regimento interno).

      Assim, antes de mais nada é necessário analisar melhor essa situação, para saber por exemplo, como eram pagas as contas de luz ou de água, ou até mesmo os funcionários do condomínio.

      Após a análise de tudo isso, deve-se ficar atento ao fato de que na inexistência de documentos e de fatos que atestem a existência real e jurídica do condomínio, só com a legalização do mesmo é que se pode cobrar as taxas.

      Boa Sorte.

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  78. Boa Tarde

    Comprei um terreno desses que oferecem infra-estruturar, ao adquirir fui informado que seria construído uma área de lazer, tenho banners que comprovam o que eu defendo e no contrato sita a construção da mesma, no entanto fui informado pelos responsáveis que o espaço de lazer não mais seria construído. Solicitei dos mesmos que fosse abatida da minha divida algumas parcelas, me disseram que iriam avaliar minha situação e entraria em contato, mas isso não aconteceu.
    Gostaria de saber por gentileza como proceder e quais medidas tomar diante da situação.
    para informação ainda faltam seis parcelas a serem pagas.

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    1. Prezado Lindolfo

      A propaganda vincula e obriga o fornecedor do produto a entregar o mesmo, da forma como prometida.

      Assim, primeiramente entendo que o problema é de todos os que adquiriram o empreendimento e portanto, devem de forma conjunto exigir do construtor/incorporador a realização da área de lazer.

      Saudações.

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  79. Boa tarde,

    A construtora esta me cobrando uma Taxa de individualização da Unidade, o apartamento esta prestes a ser entregue.
    Sabe dizer se esta correta esta cobrança?

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    1. Prezado Silvio

      Todas as taxas de individualização e de averbação da unidade imobiliária correm por conta do incorporador/construtor.

      Portanto a mesma não é de sua responsabilidade.

      A sua responsabilidade fica em pagar o ITBI, bem como a escritura e registro.

      Saudações.

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  80. Dr. Anthony Lima,
    Parabéns pelo maravilhoso e esclarecedor site e pela ajuda que nos passa.Muito obrigado!
    Em setembro de 2013 eu e minha esposa adquirimos à vista um apto sem habite-se ,ou seja, um apto de posse e conseguimos que o vendedor concordasse em fazer uma escritura pública de cessão de posse em cartório. O que foi feito.
    Ao mudarmos para o prédio notamos que dos 40 aptos( tirando o síndico que está isento de pagar o condomínio) nesses meses por exemplo em média 22 proprietários pagam condomínio , entretanto em média 17 proprietários não honram com o compromisso,pois o prédio, como não tem habite-se apesar de tudo, paga uma administradora para cuidar de toda parte administrativa ,inclusive envia os boletos de cobrança mensal ,assim como no site da própria disponibiliza tudo que o proprietário precisa saber: como contas a pagar,despesas, enfim uma boa administradora nesse aspecto. Também nosso prédio tem um funcionário zelador e paga tudo certinho registrado em carteira de trabalho e é ele que cuida da faxina e limpeza de todas as áreas comuns como garagem,os 4 andares e ainda faz outros serviços nas partes comuns e que esses proprietários inadimplentes usufruem , assim como o condomínio gasta com manutenção dos elevadores apesar de ser um prédio de 4 andares com 10 aptos por corredor, mas também com o serviço de sistema de alarmes e portões elétricos e cerca elétrica além de circuito de câmeras de segurança a luz condominial que é a parte um outro caso é comum a todos . Com o tempo ficamos sabendo que o construtor abandonou e entregou os aptos aos moradores sem nenhuma documentação e exigência junto aos órgãos competentes de forma legal. Pois a obrigação de entregar os aptos com habite-se era dele. O prédio tem uns 7 anos que foi entregue aos proprietários dessa forma e até hoje quando as pessoas procuram esse construtor ele elega que não tem mais responsabilidades e que a sua empresa construtora já faliu,mas todos sabem que ele tem bens e continua construindo sob outras nomes,enfim eu gostaria de fazer algumas perguntas:

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  81. 1- Como ainda o prédio não é regularizado,mas o condomínio digamos assim paga um zelador para cuidar das áreas comuns em serviços de limpezas e faxina e outras funções e como tem e arca com despesas das áreas comuns como luz,elevador,sistema de segurança por câmeras,cerca elétrica,portões elétricos e ainda tem garagem que esses inadimplentes usam eu quero saber se é legal realizar uma ação judicial contra esses proprietários inadimplentes,já que sempre que a administradora percebe em seu sistema um atraso de condomínio de 4 meses ela envia a esses mesmos uma carta informando e pedindo que seja feito o pagamento desses valores,até aceita fazer revisão e parcelamento da dívida,enfim os mesmos não pagam o condomínio. Isso nos deixa numa situação ruim ,pois o valor do condomínio é 160 reais e em média todo mês estamos fechando no negativo sempre em média uns 1200 reais.
    2- É possível o condomínio através de uma ação judicial exigir desse construtor que o mesmo repare os danos e que mesmo falido (se for verdade) refaça todas as exigências legais que prometeu durante a construção e entregue o prédio com habite-se mesmo tendo passado esse tempo todo?
    3- Se não for possível ação contra esse construtor podemos os moradores desse prédio unirmos em sua maioria e formarmos uma associação e tentarmos juntos aos órgãos competentes buscar resolver as pendências para obtermos o habite-se como por exemplo contratarmos um engenheiro para refazer todo o projeto, dar entrada na prefeitura, projeto junto ao corpo de bombeiros. Digo isso porque uns moradores mais antigos daqui dizem que esse construtor se nega em fornecer esses documentos ao condomínio?
    4- Se sendo uma associação poderíamos pela maioria fazer o regulamento interno e a convenção do condomínio depois de inserir as informações do projeto da planta feita por engenheiro capacitado do apto contendo todos os dados que precisam constar para em seguida registrarmos no cartório ?
    5- Como fazer para se criar uma associação para esses fins aqui na cidade do Rio de janeiro?
    Desde já conto com sua atenção e mais uma vez parabéns!
    Renato.

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  82. Dr, Anthony enviei email para o senhor e desde já agradeço e conto com sua excelência na questão que comentei acima ,pois aqui no condomínio estamos sem uma orientação e sua ajuda será muito importante para buscarmos o equilíbrio e maior dignidade para quem honra com compromisso sempre em dia .Muito obrigado!

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