quinta-feira, 23 de janeiro de 2014

O PAR E A LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA - VANTAGEM?

Recentemente a Caixa Econômica Federal convocou diversos mutuários ligados ao Programa de Arrendamento Residencial para liquidarem seus contratos de arrendamento.

Em vista disso, tenho recebido diversos emails solicitando informações sobre a viabilidade dessa liquidação antecipada, ou seja, se a mesma é interessante e se deve ser aceita pelos arrendatários.

Assim, analisei alguns casos apresentados e cheguei a conclusão de que a oferta mostra-se viável e deve sim ser aceita pelos mutuários, se os mesmos tiverem condições de quitar o seu contrato de arrendamento.

Explico:

O Programa de Arrendamento Residencial foi criado pelo Governo Federal nos idos de 2000 e tinha como meta diminuir o déficit habitacional, proporcionando moradias dignas para pessoas de baixa renda.

Quem aderiu ao programa sabe que o contrato era específico e que continha três possibilidades ao final do mesmo: renovar o arrendamento, devolver o imóvel ou liquidar o contrato pelo valor residual.

Nos dois primeiros casos o arrendatário jamais seria o proprietário do imóvel, mas sempre teria a chance de adquiri-lo através da liquidação de seu valor.

Agora com a liquidação antecipada do contrato de arrendamento as vantagens para o adquirente do imóvel são muitas vejam:

Primeiro: Deixa-se de pagar prestações mensais e passa a ser definitivamente o proprietário do bem;

Segundo: O valor proposto para desconto está bem atrativo

Terceiro: O arrendatário liquidará o imóvel cujo preço de mercado mostra-se, às vezes, bem superior ao preço ofertado para liquidação.

Diante disso vê-se que nesses casos específicos do PAR apenas vantagens estão sendo geradas para aqueles que desejam e podem pagar por essa liquidação.

Por fim, os arrendatários devem-se levar em consideração duas situações:

A primeira: É que pela própria legislação do PAR a venda do imóvel liquidado só é permitida após 02 (dois) anos da liquidação.

A segunda: É que poderão trocar de administradora, caso mais de 60% (sessenta por cento) dos arrendatários do mesmo conjunto habitacional liquidem seus
imóveis, o que para muitos isso é de vital importância tendo em vista os diversos conflitos entre administradoras e arrendatários.

Em assim sendo, desejo sorte para aqueles que conseguirem liquidar o seu contrato de arrendamento residencial.

Até a próxima.

24 comentários:

  1. Sou arrendatário e estou quitando um imóvel que foi adquirido pelo PAR. Gostaria de saber se a LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009. em seu Art. 43. "Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011):

    I - 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR(PAR) e do FDS; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)", está dizendo que o DESCONTO é de 75% ou de 25%? Fiquei com dúvida quanto a essa interpretação.

    Agradeço desde já.

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  2. Olá, estou com um problema em meu imóvel e estava pesquisando nos tópicos postados se há alguma coisa, mas não encontrei... Recentemente comprei uma casa em um condomínio. No início deste ano recebemos um IPTU no local, mas que considera o terreno como um todo e o problema, em nome de pessoa jurídica e não de pessoa física. Na imobiliária no ato da compra fomos informados de que o IPTU estaria em nome da dona da construtora e apenas teríamos que passar para o nosso nome. O problema é que o IPTU não está em nome dela, mas em nome de uma empresa que funcionou há muitos anos no local, mas que faliu. Como está em nome de PJ o valor de alíquota - segundo as regras de SP- é mais alto que o valor cobrado em IPTU para pessoa física. Entramos em contato com a dona da construtora que disse que nós é que temos que resolver, disse ainda que não passou para o nome dela de propósito, pois senão teria que pagar o IPTU. Como devo proceder neste caso?

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    1. Prezado (a)

      A Construtora tem total responsabilidade por esse fato. Aconselho você a procurar imediatamente um advogado de confiança para que o mesmo tome as providencias necessárias que o caso requer.

      Saudações

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  3. Olá Dr. Anthony,
    estou comprando um apartamento onde algumas unidades têm direito a uma vaga na garagem e outras unidades têm direito a duas vagas na garagem. Estas vagas são acessórias aos apartamentos. Além disso, a construtora está vendendo vagas extras. Estas vagas extras são unidades autônomas. Ou seja, alguns apartamentos terão direito a duas vagas acessórias a estes; outros trão direito a duas vagas, sendo uma acessória a estes e outra como unidade autônoma; e outros terão direto a apenas uma vaga, sendo esta acessória ao apartamento. O condomínio ainda está sendo montado e estão querendo cobrar duas taxas de condomínio para quem possui a vaga de garagem como unidade autônoma. Assim, quem possuí o apartamento com duas vagas ou uma vaga na escritura paga o valor normal do condomínio. Porém quem possuí a vaga como unidade autônoma, nesse empreendimento, pagará duas taxas de condomínio.
    Pesquisando eu vi que há um entendimento do STJ (Recurso Especial nº1.104.352–MG - 2008/0256572-9)dizendo que o fato do apartamento possuir uma área maior que outro, por si só, não aumenta a despesa do condomínio, não conferindo ao proprietário maior benefício do que aos demais e que a área maior não prejudica os demais condôminos. Com isso, eu achei que o fato de um proprietário ter uma vaga na escritura e outra autônoma, não o difere do proprietário que possui duas vagas na escritura, pois independentemente da vaga ser acessória ou unidade autônoma, a despesa para o condomínio será a mesma, uma vez que todas a vagas autônomas estão sendo vendidas somente a moradores do condomínio. Muito pelo contrário, a água é embutida no valor do condomínio e estas vagas autônomas não gastam água. Assim, eu acredito que independentemente da vaga ser unidade autônoma ou acessória, os condôminos que tem direito a duas vagas devem pagar somente uma taxa condominial, ou seja, somente pelo valor do apartamento. Estou correta? Se estou errada, acho que pelo menos o preço da taxa condominial dessas vagas autônomas deveriam ser menores do que o valor da taxa do apartamento, não é? Agradeço muito a sua atenção.

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  4. Bom dia Dr. Anthony Lima, estou com uma dúvida mais não encontrei nada sobre isso em seus posts anteriores, comprei um apartamento na planta que não foi entregue ainda mais já quitei todas as prestações com a construtora faltando apenas o valor do financiamento a se pagar e agora estou querendo vender esse imóvel, mais a construtora está exigindo 2% do valor atual de mercado para que possa fazer essa transferência para o meu comprador, verifiquei que isso consta realmente no contrato, mas gostaria de saber se isso é LEGAL e se devo mesmo pagar, se não for como posso exigir que seja feito a transferência sem esse custo.
    Agradeço a atenção desde já.

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  5. Bom dia, Dr., Tenho uma dúvida acerca do direito de renovar o contrato de locação. Se o locador vender o bem sem que o locatário tenho exercido o seu direito de preferência por liberalidade gera a perda (decai) o direito de RENOVAR o contrato?

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  6. Olá Dr., Estava buscando informações mas ,não encontrei nada que possa me ajudar, olhando seus posts anteriores também não encontrei. Mas é possível me ajudar no caso abaixo?

    Alguns anos minha mãe iniciou a construção de uma casa mas, sempre protelando o término da construção, com isso o vizinho construiu uma escada na frente da casa e consequentemente das janelas, a porta da minha casa foi colocada do lado da casa pois facilitava a entrada de material, contudo após a casa pronta fomos recolocar a porta para frente da casa local da porta original quando obtivemos a surpresa de que o antigo dono havia vendido a frente da minha casa onde ficam as janelas para o vizinho do lado, e este vizinho não nos deixou recolocarmos a porta para frente, ficando a porta do lado da casa. Pois bem, ao lado da casa onde fica a porta existe uma outra casa que a parede se estende ao longo da minha porta, decidi fazer um muro do lado inverso para colocar um portão, tão foi minha surpresa quando o dono desta casa ao lado da porta levantou oposição através de um bilhete em baixo da minha porta ao levantamento do meu muro questionando que o direito de construção no local é dele já que a casa dele faz parte desta extensão e dizendo que não permite mais a permanência da minha porta no local, entretanto como poderá ele construir algo no local que já fica a entrada para minha residência a mais de 10 anos? é possível que o vizinho solicite o embargamento da minha construção uma vez que ele não poderá mais construir nada ali por constar a entrada da minha residência a mais de 10 anos? Por já ter mais de 10 anos a porta no local torna-se direito adquirido ou estou equivocada?
    Desde já agradeço pela ajuda.

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  7. Boa tarde Dr. Anthony Lima,

    Estou no período de financiamento da Parcela B de um imóvel e gostaria de fazê-lo pela Caixa Econômica Federeal, porém devido à falta de Habite-se não posso fazer no momento, sendo assim a Construtora me obriga a fazer com eles a juros de 0,75% a.m e correção pelo IGPM. Apesar da iminente entrega das chaves, eles podem arbitrar isso? Não deveria eu poder esperar no mínimo com correção apenas pelo C.U.B?

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  8. Prezado Felipe

    Acredito que por causa do andamento das obras a construtora está colocando essa situação.

    O que é certo mesmo é que até a entrega do empreendimento a correção dá-se pelo INCC e só após IGPM +1%.

    Assim a escolha é sua. Fique atento.

    Saudações.

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  9. Prezado Dr. Anthony Lima, primeiramente parabéns pelo Blog, muito esclarecedor.
    Dr. Anthony, atualmente minha esposa e eu moramos em um imóvel arrendado (PAR) e estamos em processo de compra de outro imóvel de maior valor. Declarei no meu IR as parcelas deste em que moramos. No imóvel do (PAR) eu sou o único arrendatário e na nova aquisição a principal compradora é minha esposa e eu entro como secundário.
    Ao enviar os documentos, para análise do financiamento, para a incorporadora eles verificaram no meu IR que "possuo" um imóvel e enviaram declarações de não propriedade para assinarmos.
    Com isso surgiram algumas dúvidas e contando com sua gentileza espero que possa nos orientar.
    - Há algum risco de não liberarem o financiamento por conta do imóvel do (PAR)?
    - Sendo possível financiar, poderíamos usar o FGTS da minha esposa para parte do pagamento?
    - Devemos assinar as declarações de não propriedade?
    - Existe a possibilidade de perdermos o imóvel do (PAR)?
    Desde já, muito obrigado.

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    1. Prezado Rafael

      Em princípio devemos lembrar que os imóveis do PAR sempre foram destinados as pessoas de baixa renda.

      Em segundo lugar se você tem um arrendamento residencial. no qual acredita-se que você irá quitá-lo, então não se deve assinar a declaração de não proprietário.

      Quanto ao financiamento, havendo cruzamento de dados, existe a possibilidade do agente bancário lhe negar o crédito.

      Boa Sorte.

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  10. Boa noite Doutor.
    Financiei um imóvel pela Caixa. Já caiu a primeira parcela e paguei. Até agora a senhora não saiu do apartamento porque está esperando um documento do cartório para liberar a chave. Resultado: comprei o apartamento e estou pagando aluguel.
    O que devo fazer nesse caso? A caixa pode cobrar essa taxa?

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    1. Prezado Fábio

      Acredito que você deve primeiramente notificar a antiga moradora dando um prazo para a desocupação do imóvel.

      Caso ela não sai no prazo acordado que seja dado entrada em uma ação judicial.

      Saudações.

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  11. Meu nome é Willian...
    Comprei um apto em santo andre, o contrato previa entrega para uma data x, parece que houve um falecimento por parte do proprietário do prédio, então a imobiliária entregou as chaves e prorrogamos o prazo por mais 06 meses, paguei direto para imobiliária 26 mil, o saldo seria com o banco no momento do financiamento, estou preocupado pois a documentação por parte da imobiliária, não ficou pronta, alegam que demora pois o imóvel está em inventário, estou com a chave mas não quero mudar sem ter essa documentação em mãos para prosseguir com o financiamento.
    Minha pricipal dúvida é: Já gastei com móveis, material construção e mão de obra no imóvel(Troca de piso, sanca, pintura, móveis planejados etc), se essa documentação não ficar pronta dentro do prazo prorrogado posso desistir da compra? a imobiliária deveria me devolver todo o dinheiro e gastos no imóvel? quanto a valorização deviriam me pagar corrigido?
    Estou preocupado, pois, como está demorando a documentação, os bancos já aumentaram a taxa de juros 2 vezes e vou ter que pagar por isso?
    Fico muito grato se puderem me responder?

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    1. Prezado Willian

      A resposta ao seu questionamento está no contrato firmado entre você e a imobiliária, pois se existir cláusula responsabilizando a empresa, por atrasos no repasse da documentação, por exemplo, você terá direito a tudo que foi questionado.

      Assim, acredito que você deva procurar um advogado de sua confiança para a análise do contrato firmado.

      Saudações.

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  12. Olá, tudo bem?

    Sou arrendatária do Programa de Arrendamento Residencial, desde 2009. Desde o princípio havia a informação que após 5 anos de "carência" poderia ocorrer a quitação do imóvel.

    No ano passado, completos os 5 anos formalizei meu interesse na quitação antecipada, mas até o momento não houve retorno. E em todas as oportunidades em contato com a GILIE a informação é a mesma: deve aguardar contato da CAIXA.

    Tenho interesse em alugar o apartamento dentro da legalidade, mas enquanto não sair a quitação e todo o trâmite legal burocrático da transferência de documentação não é possível.

    Anthony, há algum meio de conseguir antecipar efetivamente esta quitação e realizar as transferências e tudo mais?

    Se preferir, por favor, entre em contato pelo meu e-mail: kati_dom@hotmail.com

    Desde dá, muito obrigada!

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    1. Prezada katiane

      Aconselho você a protocolar por escrito, junto ao gerente habitacional da agência ao qual seu contrato está vinculado, o seu desejo de fazer a quitação do seu contrato.

      Saudações.

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  13. Par arrendamento residencia,, quitado, mas tem a clausula 24 meses, não pode vender, mas pode alugar?

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    1. Prezado Jorge.

      A lei proíbe a venda. Assim acredito que depois de quitado nada impede que você alugue o imóvel. Afinal ele já é seu de fato e de direito.

      Cordiais Saudações.

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  14. Lei 10.188 12/02/2001 no Programa de Arrendamento Residencial o problema em antecipar a quitação do imóvel esta na Convenção do Condomínio, onde esta definido, que enquanto o FAR for proprietária de 2/3 mais 1 dos imóveis do condomínio, a Gestora é que escolhe as administradoras dos condomínios, e os arrendtários que pagam o condomínio, inclusive as despesas extraordinárias que são de resposabilidade da Gestora estão repassando indevidamente para os arrendatários. E no "Art. 10 Aplica-se ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil." sendo assim um Leasing Imobiliário onde a proprietária deve manter a conservação do bem arrendado imóvel e condomínio. E no PAR quem esta pagamento são os arrendatários. Observando que o FAR repasa para a gestora valores de manutençao e adminstração do PAR (Port. 113 de 14/06/2006). No meu ponto de vista deveriam fazer um isonomia do Programa de Arrendamento Residencial com Programa Minha Casa Minha Vida (Port.153 de 15/04/2010). Então a Gestora deveria corrigir os erros das administradoras e entregar os imóveis e os condomínios como no início do contrato. Qual a opinião sobte o meu comentário?

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  15. Boa noite Dr.
    Tenho um imóvel do Par quitado e há a cláusula que o imóvel só pode ser vendido após 21 meses da quitação. Agora com 19 meses após a quitação recebi a escritura em meu nome é não há nenhuma informação na escritura sobre esta carência. Caso eu venda o imóvel agora haveria alguma consequência?

    Abs

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    1. Prezado

      A questão de impedimento da venda é decorrente de Lei. Assim aconselho a esperar o prazo legal.

      Saudações

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  16. Boa noite tenho um imóvel do par ano passado fez 5 anos liguei pta caixa pra ver quanto de desconto eles oferece para quitar e deu só 25% achei pouco gostaria de saber se essa porcetagem é o máximo permitido por lei se eles podem da mais desconto? E como sei que tenho esse direito de quitação com mais desconto?

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  17. Boa Tarde Anthony Lima! Sei que essa publicação é antiga, mas tomara que possa me ajudar. Recentemente recebi uma proposta de aquisiçao da minha casa oriunda do PAR, sei que conforme toda a legislação mesmo a quitando, apenas posso vendê-la após 2 anos, porém existe uma ressalva na lei em que diz "§ 2o O prazo a que se refere o § 1o deste artigo poderá, excepcionalmente, ser reduzido conforme critério a ser definido pelo Ministério das Cidades, nos casos de arrendamento com período superior à metade do prazo final regulamentado", entendo que esse prazo de 2 anos pode ser reduzido em um ano e pouquinho. E conversando com a instituição responsável, sugeriram em transferir todos os documentos em meu nome em cartório, o pagamento do ITBI e a formulação de um novo contrato, retirando qualquer responsabilidade da Caixa e da Instituição, uma condição dada para poder vender o mais breve possível a casa. O meu receio é com esse novo contrato, o imóvel ou taxas pode acrescer o valor do imóvel, se sim, em quantos por cento? Vale a pena? Aguardo resposta e obrigada pela atenção.

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