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Multas Abusivas em Contratos Imobiliários

 

A multa contratual tem como objetivo desencorajar o descumprimento de cláusulas previamente ajustadas entre as partes. 

 

No entanto, no mercado imobiliário, é comum a aplicação de multas em patamares desproporcionais, o que pode caracterizar abuso de direito e justificar sua anulação judicial.

 

Neste artigo, vamos explicar o que a lei diz sobre o tema, quando a multa pode ser considerada abusiva e como o consumidor ou contratante pode se defender.

 

O que diz a legislação sobre multas contratuais?

 

As penalidades por inadimplemento contratual estão previstas no Código Civil, e seu valor deve ser proporcional ao prejuízo causado, além de respeitar o princípio da boa-fé objetiva.

 

No caso de relações de consumo, como na compra de imóvel com incorporadoras ou locação por imobiliárias, aplicam-se também o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que proíbem cláusulas que:

 

·  Coloquem o consumidor em desvantagem exagerada;

·  Estabeleçam obrigações desproporcionais;

·  Impliquem perda total das prestações pagas.

 

Exemplos comuns de multa abusiva em contratos imobiliários

 

1. Desistência da compra de imóvel na planta

 

Incorporadoras costumam estipular multas de 50% ou até mais sobre os valores pagos, em caso de distrato.

 

Contudo, a lei do distrato já estabeleceu os limites de multa para esse caso. Já o STJ consolidou que o limite razoável da multa é de até 25%.

 

2. Multa de locação desproporcional

 

Contratos de aluguel que impõem por exemplo, multa integral de 3 meses de aluguel, ainda que o inquilino esteja no final do contrato ou tenha permanecido por anos no imóvel, ferem os princípios da proporcionalidade e equidade.

 

É que o cálculo correto deve observar o art. 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Assim, a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.

 

A multa é considerada abusiva quando:

 

·  Ultrapassar os limites legais ou jurisprudenciais;

·  Ignorar o equilíbrio contratual;

·  Impedir a livre resolução do contrato sem penalidade proporcional;

·  Estiver embutida de forma oculta no contrato, sem destaque.

 

Como anular uma multa abusiva?

 

O contratante que se sentir lesado pode requerer de forma administrativa a sua revisão ou buscar o Poder Judiciário para requerer a revisão ou anulação da multa, com base nos seguintes fundamentos:

 

Conclusão

 

Conforme se vê, a multa contratual, embora legítima, não pode ser instrumento de opressão ou enriquecimento ilícito.

 

Especialmente em contratos de compra e venda de imóveis, locações residenciais ou comerciais, é fundamental verificar a legalidade, a proporcionalidade e a transparência da cláusula penal.

 

Portanto, caso identifique abuso, o consumidor ou contratante tem amparo legal para anular ou reduzir a multa, protegendo seus direitos.

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