A locação imobiliária é uma das transações mais comuns no mercado, sendo regida principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Um aspecto crucial nas relações locatícias é a garantia exigida pelo locador para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais por parte do locatário. Essa garantia visa cobrir eventuais inadimplências no pagamento do aluguel e encargos relacionados, como IPTU, contas de consumo e multas contratuais.
Modalidades de Garantia na Locação Imobiliária
A Lei do Inquilinato prevê quatro principais modalidades de garantia que podem ser exigidas em um contrato de locação. Vamos entender cada uma delas:
1. Caução
A caução é uma das formas mais comuns de garantia e pode ser prestada em dinheiro, imóveis ou bens móveis. No caso de caução em dinheiro, a legislação limita o valor ao equivalente a até três meses de aluguel que deverá ser depositado em caderneta de poupança. Ao término da locação, esse valor é devolvido ao locatário com os rendimentos da poupança, salvo se houver dívidas pendentes.
A caução de bens moveis, deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; já a de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
2. Fiança
A fiança é a modalidade em que uma terceira pessoa, o fiador, se compromete a pagar as dívidas do locatário caso ele não honre seus compromissos. A fiança é amplamente utilizada, especialmente por não exigir desembolso imediato por parte do locatário. Contudo, é importante que o fiador possua bens ou renda suficiente para cobrir eventuais débitos.
3. Seguro Fiança
O seguro fiança é contratado junto a uma seguradora, que assume a responsabilidade de cobrir os débitos do locatário. Essa modalidade tem se tornado cada vez mais popular devido à sua praticidade e segurança. O custo do seguro pode ser pago pelo locatário em parcelas mensais, o que o torna mais acessível. Além disso, algumas seguradoras oferecem coberturas adicionais, como danos ao imóvel e multas contratuais.
4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade de garantia real, amplamente utilizada em contratos de financiamento e outras operações empresariais. Nessa forma de garantia, o devedor ou garantidor transfere fiduciariamente ao credor a titularidade de quotas de um fundo de investimento, com o objetivo de assegurar o cumprimento da obrigação principal.
Qual é a Melhor Garantia para o Locatário?
Do ponto de vista do locatário, a melhor modalidade de garantia dependerá de suas condições financeiras e da flexibilidade que busca no contrato de locação.
- Para locatários que dispõem de uma reserva financeira, a caução em dinheiro pode ser uma boa escolha, pois ao final do contrato o valor é devolvido corrigido.
- Já para aqueles que preferem evitar o desembolso inicial, o seguro fiança ou a fiança são opções interessantes, desde que consigam um fiador ou que o custo do seguro seja acessível.
A Responsabilidade do Fiador e Seus Bens
Um dos pontos mais discutidos na modalidade de fiança é a responsabilidade patrimonial do fiador em caso de inadimplência do locatário. De acordo com o artigo 39 da Lei do Inquilinato, o fiador responde pela dívida do locatário, podendo ter seus bens penhorados para o pagamento de débitos.
Bens do Fiador podem ser penhorados?
Sim, os bens do fiador podem ser penhorados. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem consolidando o entendimento de que, em caso de inadimplência, o fiador responde com seu patrimônio pessoal, inclusive o bem de família que, por regra geral, é impenhorável, mas pode ser atingido para cobrir dívidas locatícias.
Esse entendimento foi firmado na Súmula 549 do STJ, que assegura a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação, com base no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que estabelece exceções à impenhorabilidade do bem de família.
O Limite da Fiança
É importante destacar que o fiador somente responderá até o limite do valor e do prazo estabelecidos no contrato de locação. Caso o contrato seja renovado sem o consentimento do fiador, a fiança não se estende automaticamente ao novo período. Além disso, o fiador pode, a qualquer momento, solicitar a sua exoneração, cessando sua responsabilidade após o prazo de 60 dias, conforme previsto no artigo 835 do Código Civil.
Conclusão
A escolha da modalidade de garantia mais adequada em um contrato de locação depende das necessidades e possibilidades do locatário. A caução em dinheiro é vantajosa por sua simplicidade e retorno financeiro ao final da locação, enquanto o seguro fiança pode ser uma opção mais prática e menos burocrática.
Já a fiança envolve uma análise cuidadosa por parte do fiador, pois seus bens, inclusive o bem de família, podem ser penhorados para cobrir eventuais dívidas do locatário, conforme a jurisprudência vigente.
Entender os direitos e as responsabilidades de cada uma das partes é fundamental para garantir uma locação segura e equilibrada para ambos os lados.
Lembrem-se que o mais importante é contar com a análise de um advogado especializado no tema, para que se faça um contrato seguro e que garanta direitos igualitários as partes.
Fica a dica e até a próxima.
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